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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Schwalm-Eder-Kreis. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Schwalm-Eder-Kreis
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Schwalm-Eder-Kreis. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Gemeinden des Schwalm-Eder-Kreises, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Borken (Hessen), Felsberg, Fritzlar, Gudensberg, Homberg (Efze), Melsungen, Neukirchen, Niedenstein, Schwalmstadt, Schwarzenborn, Spangenberg, Bad Zwesten, Edermünde, Frielendorf, Gilserberg, Guxhagen, Jesberg, Knüllwald, Körle, Malsfeld, Morschen, Neuental, Oberaula, Ottrau, Schrecksbach, Wabern und Willingshausen.
Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Kassel, Werra-Meißner-Kreis, Hersfeld-Rotenburg, Vogelsbergkreis, Marburg-Biedenkopf und Waldeck-Frankenberg.
Für die Immobilienbewertung in dem Schwalm-Eder-Kreis gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt im Schwalm-Eder-Kreis
Einleitung und geografische Lage
Der Schwalm-Eder-Kreis liegt in Nordhessen und umfasst eine Fläche von rund 1.539 Quadratkilometern. Mit etwa 183.500 Einwohnern (Stand 2023, leichter Rückgang in den Vorjahren) handelt es sich um einen ländlich geprägten Landkreis mit der Kreisstadt Homberg (Efze). Wichtige Städte und Gemeinden sind unter anderem Schwalmstadt, Melsungen, Fritzlar, Borken, Felsberg und Gudensberg. Der Kreis profitiert von der Nähe zu Kassel, ist jedoch deutlich günstiger als urbane Zentren in Hessen. Der Immobilienmarkt ist geprägt von Einfamilienhäusern, ländlichen Grundstücken und einem moderaten Mietwohnungssegment. Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (Kaufpreise für Häuser oft über 3.500 €/m², Mieten um 12–14 €/m² in Ballungsräumen) bleibt der Schwalm-Eder-Kreis eine der günstigsten Regionen Hessens.
Aktuelle Kaufpreise
Die Kaufpreise im Schwalm-Eder-Kreis haben sich in den letzten Jahren stabilisiert, nach einem starken Anstieg bis etwa 2022 und einer leichten Korrektur in 2023/2024.
- Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.800–2.600 €/m², je nach Quelle und Objektalter. Günstige Bestandswohnungen starten bei 1.150 €/m², teure Neubau- oder Premiumobjekte erreichen bis zu 4.300 €/m².
- Häuser (Einfamilien- und Doppelhäuser): Der Durchschnittspreis beträgt rund 1.750–2.100 €/m². Bestandshäuser (älter als 3 Jahre) werden oft für 1.700–2.200 €/m² angeboten, Neubauten sind teurer. Regionale Unterschiede sind groß: In attraktiven Lagen wie Guxhagen oder Edermünde liegen Durchschnittspreise für Eigenheime bei 270.000–280.000 € (ganzes Objekt), in ländlicheren Gemeinden wie Borken oder Spangenberg bei 180.000–220.000 €.
- Grundstücke: Der durchschnittliche Angebotspreis für Bauland liegt bei 97–107 €/m². Erschlossene Grundstücke sind teurer (bis 200 €/m²), unerschlossene günstiger (ab 40 €/m²). In Schwalmstadt beträgt der Mittelwert etwa 87 €/m², mit leichten Rückgängen in den letzten Monaten.
Im Vergleich zu Hessen insgesamt (Durchschnitt Häuser ca. 3.500–4.000 €/m², Wohnungen 3.000–4.000 €/m²) ist der Schwalm-Eder-Kreis um 40–50 % günstiger, was ihn für Pendler und Familien aus Kassel oder Frankfurt attraktiv macht.
Mietpreise
Der Mietmarkt ist stabil, mit moderaten Steigerungen durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot.
- Wohnungen: Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 7,00–9,20 €/m², je nach Lage und Ausstattung. In günstigen Gemeinden wie Ottrau oder Spangenberg starten Mieten bei 6,50–7,50 €/m², in besseren Lagen wie Edermünde oder Gudensberg bei 10–12 €/m². Für eine 70 m²-Wohnung ergibt sich ein Median von etwa 640–650 € monatlich.
- Häuser zur Miete: Selten, Durchschnitt bei 8,50–9,00 €/m².
Im Jahresvergleich 2024/2025 stiegen die Mieten um 3–8 %, bleiben aber deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (ca. 13–15 €/m² in städtischen Gebieten).
Entwicklung der Preise und Markttreiber
Nach starken Steigerungen bis 2022 (Häuser +19 % seit 2020) kam es 2023/2024 zu einer Beruhigung oder leichten Rückgängen bei Kaufpreisen für Häuser (bis -9 % in manchen Segmenten). Grundstücke zeigten stabile oder leicht fallende Preise. Für 2025 wird eine Seitwärtsbewegung oder leichte Zunahme (+0,1–0,6 % quartalsweise) erwartet.
Wichtige Einflussfaktoren:
- Hohe Bauzinsen und gestiegene Baukosten dämpfen die Nachfrage nach Neubau.
- Die Nähe zu Kassel führt zu Zuzug von Pendlern, was Preise in nordnahen Gemeinden (z. B. Guxhagen, Edermünde) stärker ansteigen lässt.
- Ländliche Struktur begünstigt Einfamilienhäuser, während Mietwohnungen knapp sind.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien ist begrenzt, insbesondere bei Mietwohnungen und bezahlbarem Neubau. Auf Portalen werden mehrere hundert Häuser zum Kauf angeboten, aber nur wenige Dutzend Mietwohnungen. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien, die günstigen Wohnraum suchen, sowie von Zuzüglern aus teureren Regionen. Der Markt ist käuferfreundlicher geworden: Weniger Transaktionen, längere Vermarktungszeiten und Verhandlungsspielraum bei Preisen. Dennoch übersteigt in manchen Segmenten (z. B. moderne Einfamilienhäuser) die Nachfrage das Angebot.
Neubau und Baugenehmigungen
Der Neubau lahmt stark. Es fehlen laut Studien etwa 2.800 Wohnungen, jährlich wären 480 neue Einheiten nötig. Im ersten Halbjahr 2025 wurden nur rund 230–250 Baugenehmigungen erteilt – ausreichend für den Bedarf, wenn die Umsetzung folgt, aber historisch niedrig. Hohe Baukosten, strenge Vorschriften und bürokratische Hürden bremsen Projekte. Förderprogramme für Mietwohnungsneubau existieren, werden aber wenig genutzt.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerung schrumpft leicht (von ca. 185.000 im Jahr 2008 auf 183.500 heute) und altert. Prognosen sehen bis 2030 einen Rückgang auf unter 170.000 Einwohner. Dies dämpft langfristig die Nachfrage, könnte aber durch Zuzug aus Städten ausgeglichen werden.
Der Arbeitsmarkt ist robust: Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,6–4,8 %, unter dem hessischen Durchschnitt. Viele Pendler arbeiten in Kassel oder Fulda. Die Wirtschaft ist mittelständisch geprägt (Logistik, Handwerk, Tourismus), was stabile Einkommen sichert, aber keine Boom-Effekte erzeugt.
Prognose für die kommenden Jahre
Der Immobilienmarkt im Schwalm-Eder-Kreis bleibt attraktiv für Einsteiger und Familien aufgrund der günstigen Preise im hessischen Vergleich. Kurzfristig (2026–2027) ist mit Stabilität oder leichten Steigerungen zu rechnen, solange Zinsen hoch bleiben. Mittelfristig könnte der demografische Rückgang Preise dämpfen, während Zuzug aus Ballungsräumen (z. B. durch Homeoffice) contra wirkt. Der Mietmarkt wird weiter anziehen, da Neubau fehlt. Insgesamt ein solider, risikoarmer Markt ohne Spekulationsblasen – ideal für langfristige Investitionen in ländlichem Umfeld.
Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen im Schwalm-Eder-Kreis oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.
Kontaktformular:
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
