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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Schrecksbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Schrecksbach
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Schrecksbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Schrecksbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Holzburg, Röllshausen, Salmshausen, Schönberg, Schrecksbach und Trockenbach.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Neukirchen, Ottrau, Schwalm-Eder-Kreis, Alsfeld, Vogelsbergkreis und Willingshausen.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Schrecksbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Schrecksbach (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Schrecksbach ist eine kleine Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit etwa 3.000 Einwohnern. Sie liegt idyllisch in der Schwalm-Region, etwa 20 Kilometer südlich von Kassel und in der Nähe von Städten wie Alsfeld, Neustadt (Hessen) und Schwalmstadt. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile, darunter Holzburg, und ist geprägt von ländlicher Struktur mit landwirtschaftlicher Nutzung, Wäldern und einer guten Anbindung an die Autobahn A5 und regionale Verkehrswege. Schrecksbach profitiert von der Nähe zu größeren Zentren wie Kassel und Fulda, bleibt jedoch ein ruhiger, dörflicher Wohnort mit hoher Lebensqualität durch Natur und Gemeinschaft. Der Immobilienmarkt ist typisch für ländliche Regionen in Hessen: überschaubar, stabil und preisgünstig im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen.
2. Demografische Situation und Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerung in Schrecksbach ist seit Jahren rückläufig oder stagnierend, was dem Trend in vielen ländlichen Gebieten Nordhessens entspricht. Der Schwalm-Eder-Kreis insgesamt verzeichnet eine alternde Bevölkerung mit einem hohen Anteil an Senioren und einem leichten Abfluss jüngerer Menschen in städtische Regionen. Schrecksbach hat eine hohe Quote an Einfamilienhäusern und älteren Eigentümern, die oft lange in ihren Immobilien verbleiben. Die Geburtenrate ist niedrig, und es gibt nur geringe Zuzüge durch Pendler oder Familien, die die günstigen Preise nutzen. In den nächsten Jahren könnte der demografische Wandel zu einem leichten Überangebot an Immobilien führen, da Erben häufig verkaufen und die Nachfrage nach großen Häusern sinkt. Dennoch bleibt die Gemeinde attraktiv für Ruhesuchende und Pendler, die von der Nähe zu Kassel profitieren.
3. Aktuelle Kaufpreise für Immobilien
Der Immobilienmarkt in Schrecksbach ist geprägt von niedrigen Preisen im hessischen und bundesweiten Vergleich. Stand November 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise wie folgt:
- Einfamilien- und Reihenhäuser: Durchschnittlich 1.084 €/m². Günstige Objekte starten bei etwa 500–800 €/m², teurere sanierte Häuser erreichen bis zu 2.000 €/m². Viele Angebote sind ältere Bestandsimmobilien (Baujahr 1950–1980), die Renovierungsbedarf haben.
- Eigentumswohnungen: Durchschnittlich 1.297 €/m², wobei das Angebot sehr begrenzt ist, da Wohnungsbau in Schrecksbach rar ist.
- Gesamtdurchschnitt für Immobilien: Etwa 1.218 €/m².
Im Vergleich zum Schwalm-Eder-Kreis (ca. 1.800–2.000 €/m² für Häuser) und zu Hessen insgesamt (über 3.200 €/m²) sind die Preise in Schrecksbach extrem günstig. Häuser mit 100–150 m² Wohnfläche und Grundstück werden oft für 150.000–300.000 € angeboten, Sanierungsobjekte sogar unter 100.000 €. Die Preisentwicklung war in den letzten Jahren moderat: Leichte Steigerungen um 1–4 % pro Jahr bis 2024, gefolgt von einer Stabilisierung oder leichten Rückgängen aufgrund höherer Zinsen und geringerer Nachfrage.
4. Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Schrecksbach ist klein und dominiert von privaten Vermietern. Durchschnittliche Kaltmieten liegen bei:
- Bestandswohnungen und -häuser: 4–6 €/m².
- Aktueller Marktdurchschnitt: Ca. 7,99 €/m² (Median 8,00 €/m²), mit Spannen von 2–15 €/m² je nach Zustand und Lage.
- Neubau oder moderne Objekte: Bis zu 6–8 €/m².
Eine 70–80 m² Wohnung kostet kalt typisch 500–650 € monatlich. Die Mietrenditen sind hoch (bis zu 6–7 % brutto für Bestandsobjekte), was Schrecksbach für Anleger interessant macht, die auf stabile Mieteinnahmen setzen. Leerstände sind niedrig, da die Nachfrage von Pendlern und älteren Mietern konstant ist, aber das Angebot begrenzt.
5. Grundstückspreise und Bodenrichtwerte
Baugrundstücke sind in Schrecksbach rar, da wenig Neubaugebiete ausgewiesen werden. Der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke liegt im Schwalm-Eder-Kreis bei ca. 100–150 €/m², in Schrecksbach tendenziell darunter (oft 50–120 €/m²). Bodenrichtwerte (Stand 2024/2025) variieren je nach Zone:
- Wohnbauflächen: Durchschnittlich unter 100 €/m² in ländlichen Lagen.
- Landwirtschaftliche Flächen: Sehr niedrig, oft unter 2–5 €/m².
Schrecksbach rangiert im Kreis auf den unteren Plätzen bei Grundstückspreisen, was den Bau eines Eigenheims attraktiv macht. Es gibt jedoch wenige freie Parzellen; viele Verkäufe erfolgen privat oder über Erbschaften.
6. Angebot und Nachfrage
Das Angebot übersteigt derzeit leicht die Nachfrage. Es gibt regelmäßig 20–50 Immobilienanzeigen (meist Häuser), darunter viele Sanierungsobjekte oder große Bauernhöfe. Transaktionen sind gering: Im Schwalm-Eder-Kreis nur wenige Dutzend pro Jahr in kleinen Gemeinden wie Schrecksbach. Nachfrage kommt vor allem von:
- Lokalen Familien und Pendlern nach Kassel.
- Älteren Käufern, die Ruhe suchen.
- Investoren, die günstige Renditeobjekte erwerben.
Die Umsatzgeschwindigkeit ist langsam; Objekte stehen oft monatelang zum Verkauf. Aufgrund der demografischen Entwicklung könnte das Angebot in den kommenden Jahren steigen, was Preise drückt.
7. Preisentwicklung und Prognose
Von 2020 bis 2024 stiegen Preise moderat (ca. +8–10 % über 5 Jahre), getrieben von niedrigen Zinsen und Home-Office-Trends. Seit 2024/2025 stagnieren oder sinken sie leicht (–1 bis +1 % jährlich) durch höhere Finanzierungskosten und rückläufige Nachfrage in ländlichen Regionen. Für die nächsten Jahre ist mit Stabilisierung auf niedrigem Niveau zu rechnen, möglicherweise leichten Rückgängen bei Überalterung und Abwanderung. Chancen bestehen bei barrierearmen oder energieeffizienten Objekten, die für Senioren attraktiv sind. Im Vergleich zu urbanen Hessens (z. B. Frankfurt > 5.000 €/m²) bleibt Schrecksbach ein Schnäppchenmarkt.
8. Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Schrecksbach ist ein klassischer ländlicher Markt: Günstig, stabil und mit hoher Renditepotenzial für Langfrist-Investoren. Er eignet sich hervorragend für Selbstnutzer, die ein bezahlbares Eigenheim suchen, oder für Kapitalanleger mit Fokus auf Mieteinnahmen. Risiken liegen in der geringen Liquidität, potenziellen Wertverlusten durch Demografie und Renovierungsbedarf vieler Objekte. Wer hier kauft, profitiert von niedrigen Einstiegspreisen und einer ruhigen Lage – ein Kontrast zu überhitzten Märkten in Großstädten. Für Käufer empfehlenswert: Gründliche Prüfung auf Bausubstanz und Energieeffizienz; für Verkäufer: Realistische Preisgestaltung, um schnelle Abverkäufe zu erzielen. Insgesamt bleibt Schrecksbach ein attraktiver, unterbewerteter Immobilienstandort in Hessen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
