Sachverständige für Immobilienbewertung in Alsfeld

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Alsfeld. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Alsfeld

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Alsfeld. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Alsfelds Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Altenburg, Angenrod, Berfa, Billertshausen, Eifa, Elbenrod, Eudorf, Fischbach, Hattendorf, Heidelbach, Leusel, Liederbach, Lingelbach, Münch-Leusel, Reibertenrod und Schwabenrod.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Willingshausen, Schrecksbach, Ottrau, Schwalm-Eder-Kreis, Breitenbach, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Grebenau, Vogelsbergkreis, Schwalmtal, Romrod, Kirtorf und Antrifttal.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Alsfeld gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Alsfeld (Vogelsbergkreis, Hessen)

1. Allgemeine Lage und Rahmenbedingungen

Alsfeld ist eine Kleinstadt mit ca. 16.000 Einwohnern im nordöstlichen Teil Hessens (Vogelsbergkreis). Sie liegt etwa 60 km nordöstlich von Frankfurt am Main und 30 km südwestlich von Fulda an der A5 (Anschluss Alsfeld-Ost und Alsfeld-West). Die Stadt ist bekannt für ihr außergewöhnlich gut erhaltenes Fachwerk-Ensemble (eine der schönsten Fachwerkstädte Deutschlands) und gehört touristisch zur „Deutschen Fachwerkstraße“. Gleichzeitig ist Alsfeld ein klassischer Mittelzentrum-Standort mit begrenzter industrieller Prägung (u. a. Logistik, Mittelstand, einige größere Arbeitgeber wie z. B. Unternehmen aus dem Bereich Metallverarbeitung und Lebensmittel).

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit Jahren rückläufig bzw. stagniert (leichter Rückgang um ca. 1–2 % in den letzten 10 Jahren). Der Altersdurchschnitt liegt deutlich über dem hessischen Durchschnitt (ca. 46–47 Jahre). Zuzüge kommen vor allem aus dem eigenen Landkreis sowie aus benachbarten Regionen (Schwalm-Eder-Kreis, Landkreis Gießen), kaum aus dem Rhein-Main-Gebiet.

2. Makroökonomische Einflüsse auf den Markt

• Zinsentwicklung 2022–2025: Der starke Zinsanstieg ab 2022 hat auch in Alsfeld zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage und zu Preisrückgängen geführt. Seit Mitte 2024 / Anfang 2025 stabilisieren sich die Bauzinsen wieder (Stand Nov. 2025 bei ca. 3,4–3,8 % effektiv für 10 Jahre Festzins), was zu einer leichten Belebung führt.
• Regionale Kaufkraft: Unterdurchschnittlich im Vergleich zu Hessen (ca. 92–95 % des Landesschnitts).
• Pendlerverflechtung: Nur ein kleiner Teil der Erwerbstätigen pendelt nach Frankfurt oder Gießen; die meisten Arbeitsplätze sind lokal oder in Fulda/Marburg.

3. Preis- und Preisentwicklung (Stand Herbst 2025)

Einfamilien- und Doppelhäuser (freistehend / Reihenendhäuser, Baujahr 1950–2000)

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: 1.750 – 2.300 €/m² Wohnfläche
• Gute bis sehr gute Lagen (z. B. Altenburg, Eifa, Fischbach): bis 2.600 €/m²
• Sanierungsbedürftige Objekte (typisch 1970er-Jahre): 1.300 – 1.700 €/m²
• Preisrückgang seit Höchststand 2021/2022: ca. 18–25 %

Eigentumswohnungen

• Ältere Bestände (1970–1990er): 1.400 – 1.900 €/m²
• Neubau (sehr selten): 3.200 – 3.600 €/m²
• Markt ist extrem dünn; kaum Neubau seit 15 Jahren

Baugenehmigtes Bau- und Bauland

• Erschlossenes Bauland in neuen Baugebieten (z. B. „Am hohen Rain“, „Liederbach-West“): 140 – 190 €/m²
• Unerschlossenes landwirtschaftliches Land mit Umwandlungsperspektive: 15–25 €/m²
• Innenstadtnähe / Kernstadt: praktisch kein freies Bauland mehr verfügbar

Mietwohnungen

• Kaltmiete Altbau (Kernstadt, Fachwerkhäuser): 6,50 – 8,50 €/m²
• 1990er/2000er-Neubau: 8,00 – 9,80 €/m²
• Mietspiegel Alsfeld liegt ca. 20–25 % unter dem hessischen Durchschnitt

4. Marktsegmentierung und Nachfrage

• Starke Nachfrage besteht nach sanierungsarmen Einfamilienhäusern (Baujahr 1990–2010) mit Grundstücksgrößen 600–900 m² – diese Objekte sind praktisch nicht verfügbar oder werden nur innerhalb lokaler Netzwerke verkauft.
• Fachwerkhäuser in der Altstadt: Hohe emotionale Nachfrage (oft Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie), aber sehr hoher Sanierungsaufwand (häufig Denkmalschutz) führt zu langen Vermarktungszeiten.
• Investoren: Kaum aktiv; Renditen für Mehrfamilienhäuser liegen bei 3,5–4,5 % brutto – zu niedrig für professionelle Anleger.
• Erste-Käufer- und junge Familien: Ziehen zunehmend in die umliegenden Dörfer (Billigheim, Romrod, Kirtorf), wo Preise 15–30 % niedriger sind.

5. Angebot und Vermarktungszeiten

• Angebot: Sehr gering. Im Jahresdurchschnitt 2024/2025 standen gleichzeitig nur ca. 40–55 Kaufobjekte (Häuser + Wohnungen) auf den gängigen Portalen – für eine Stadt dieser Größe extrem niedrig.
• Vermarktungszeiten:
  • Gute, preislich realistische Objekte: 2–6 Monate
  • Überteuerte oder sanierungsbedürftige Objekte: 12–24 Monate oder länger (viele werden wieder vom Markt genommen)

6. Besondere Marktmerkmale Alsfelds

• Hoher Anteil an Denkmalschutz-Immobilien (besonders in der Kernstadt) → hohe Sanierungskosten, dafür Förderungen und Steuervorteile möglich.
• Kaum Neubau: Seit 2010 nur zwei kleine Baugebiete mit insgesamt unter 80 Parzellen fertiggestellt.
• Starke lokale Verwurzelung: Viele Verkäufe laufen über Mund-zu-Mund-Propaganda oder lokale Makler, bevor sie online erscheinen.
• Tourismus-Effekt: Einzelne hochwertig sanierte Fachwerkhäuser werden als Ferienobjekte oder kleine Hotels genutzt (Preisniveau dann deutlich höher).

7. Prognose 2026–2028

• Leichter Anstieg der Nachfrage durch wieder sinkende Zinsen und stabile regionale Wirtschaft.
• Preise werden voraussichtlich um 3–6 % pro Jahr steigen, bleiben aber deutlich unter den Niveaus von 2021/2022.
• Baulandpreise könnten in neuen Baugebieten (Planungen für „Liederbach III“ und „Leusel-Süd“) auf 200–240 €/m² klettern.
• Der Markt bleibt ein klarer Käufermarkt mit regionaler, preissensitiver Nachfrage.

Zusammenfassung

Der Immobilienmarkt Alsfeld ist ein typischer ländlicher Kleinstadtmarkt in Hessen: überschaubar, preislich attraktiv im Vergleich zum Rhein-Main-Gebiet, aber mit sehr geringem Angebot und langer Verweildauer von Objekten. Wer hier kauft, tut dies in der Regel aus persönlichen oder familiären Gründen – Spekulation oder Renditeorientierung spielen kaum eine Rolle. Preislich liegt Alsfeld aktuell etwa 20–30 % unter vergleichbaren Städten wie Marburg oder Gießen und ca. 60–70 % unter dem Frankfurter Umland.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.