Sachverständige für Immobilienbewertung in Offenbach am Main

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Offenbach am Main. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Offenbach am Main

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Offenbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Offenbachs Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

63073 Bieber, 63075 Bürgel, 63067 Kaiserlei, 63069 Lauterborn, 63065 Mathildenviertel, 63069 Rosenhöhe, 63075 Rumpenheim, 63071 Tempelsee und 63075 Waldheim.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Frankfurt am Main, Maintal im Main-Kinzig-Kreis, Mühlheim am Main, Obertshausen im Landkreis Offenbach, Heusenstamm und Neu-Isenburg.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Offenbach am Main gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Offenbach am Main (Hessen)

Einleitung

Offenbach am Main, eine dynamische Stadt in Hessen mit rund 125.000 Einwohnern, liegt direkt am Mainufer und profitiert von ihrer Nähe zur Metropole Frankfurt am Main. Als Teil des Rhein-Main-Gebiets fungiert Offenbach als Pendlerparadies: Die exzellente Anbindung an den ÖPNV, darunter S-Bahn- und U-Bahn-Linien, ermöglicht eine Fahrtzeit von unter 10 Minuten ins Frankfurter Finanzzentrum. Historisch geprägt durch die Leder- und Industriebranche, hat sich Offenbach zu einem modernen Wohn- und Kulturstandort entwickelt. Die Stadt beherbergt die Hochschule für Gestaltung, den Deutschen Wetterdienst und zahlreiche kreative Cluster, die junge Familien, Studierende und Berufstätige anziehen. Trotz des Verlusts des Altstadtkerns durch den Zweiten Weltkrieg und nachfolgende Nachkriegsarchitektur prägen heute grüne Oasen wie die Rosenhöhe und das Mainufer das Stadtbild. Der Immobilienmarkt in Offenbach spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist geprägt von steigender Nachfrage, regionalen Preisunterschieden und einem Fokus auf Neubau, um dem wachsenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gerecht zu werden. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand: Q3 2025), historische Entwicklungen, Trends und zukünftige Prognosen.

Aktuelle Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Offenbach am Main ist im Jahr 2025 stabil, mit leichten Anstiegen bei Kaufpreisen und Mieten, beeinflusst durch die anhaltende Urbanisierung im Rhein-Main-Raum und eine hohe Pendler-Nachfrage. Die Stadt zählt zu den teuersten Standorten in Hessen, liegt jedoch unter den Preisniveaus von Frankfurt oder Wiesbaden. Der Gesamtbestand an Wohnungen umfasst etwa 70.000 Einheiten, davon rund 60 Prozent Mietwohnungen, was auf eine starke Vermietungsquote von über 50 Prozent hinweist. Die Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Lagen wie das Stadtzentrum und das Ledermuseum-Viertel, wo moderne Ausstattung und Nähe zu Freizeitangeboten priorisiert werden. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (ca. 3.500 €/m² für Wohnungen) ist Offenbach etwa 15-20 Prozent teurer, was auf die regionale Dynamik zurückzuführen ist. Der Markt zeigt eine Balance zwischen Alt- und Neubau: Während Altbauten (vor 1970) den Großteil des Bestands stellen, gewinnen Neubauviertel an Bedeutung, um den Zuzug von 1.500-2.000 Neuoffenbacher pro Jahr auszugleichen.

Preisentwicklung

Die Preise für Immobilien in Offenbach haben sich seit 2011 mehr als verdoppelt, mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 5-7 Prozent bis 2022. Seitdem hat sich der Trend abgeschwächt: Ab der zweiten Jahreshälfte 2022 kam es zu Rückgängen im Umsatzvolumen um bis zu 25 Prozent, bedingt durch höhere Zinsen und Baukosten. Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Preise jedoch wieder, mit leichten Zuwächsen von 0,5-1 Prozent im Vergleich zu 2024.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 4.000-4.200 € pro Quadratmeter. Im Q3 2025 beträgt er rund 4.126 €/m², ein Anstieg von ca. 8 Prozent gegenüber 2024 (3.810 €/m²). Günstige Objekte starten bei 3.500 €/m² in Randlagen wie Lauterborn, während Premium-Wohnungen im Zentrum bis 4.700 €/m² erreichen. Kleine Wohnungen (bis 60 m²) kosten im Schnitt 4.100 €/m², größere (über 100 m²) etwas weniger aufgrund geringerer Nachfrage pro Einheit.

Kaufpreise für Häuser: Häuser sind mit 3.800-4.200 €/m² etwas günstiger als Wohnungen, da sie oft in suburbanen Vierteln wie Rumpenheim liegen. Der Durchschnitt im Q3 2025: 3.846 €/m², stabil seit 2021 (+0,6 %). Einfamilienhäuser (100-150 m²) kosten ca. 4.100 €/m², größere Objekte (über 200 m²) fallen auf 3.300 €/m². Der Markt für Reihenhäuser und Doppelhäuser ist besonders lebendig, mit Umsätzen von über 300 Einheiten jährlich.

Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 12-15 €/m², mit einem Durchschnitt von 12,17 €/m² im Q3 2025 (+6,4 % zu 2024). Dies übersteigt den Bundesdurchschnitt (9 €/m²) um 35 Prozent. Günstige Mieten finden sich in Bieber (11,68 €/m²) oder Tempelsee (11,74 €/m²), teure im Ledermuseum (13,03 €/m²) oder Kaiserlei (13,33 €/m²). Für Häuser beträgt die Miete ca. 13,43 €/m². Die Steigerung resultiert aus höherer Nachfrage und begrenzter Verfügbarkeit: Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent.

Regionale Unterschiede

Offenbachs Markt ist heterogen: Das Zentrum und Viertel wie Offenbach-Zentrum oder Hochschule für Gestaltung sind am teuersten (Wohnungen: 3.940 €/m², Mieten: 15 €/m²), dank Nähe zu Kultur und Verkehr. Äußere Bezirke wie Bürgel oder Waldheim bieten günstigere Optionen (Wohnungen: 3.700 €/m², Mieten: 11,50 €/m²). Neubaugebiete wie Bieber-Nord profitieren von modernen Standards und ziehen Familien an, mit Preisen um 4.200 €/m². Im Vergleich zum Kreis Offenbach (Land) ist die Stadt teurer (Stadt: 4.226 €/m² vs. Land: 3.744 €/m²), was auf die urbane Dichte zurückgeht.

Wohnungsbestand und Bauprojekte

Der Wohnungsbestand umfasst ca. 70.000 Einheiten, mit einem Fokus auf Mehrfamilienhäuser (über 70 %). Der Bau von Neubauwohnungen hat sich seit 2022 verlangsamt: 2023 sank die Zahl der Genehmigungen um 15 Prozent, doch 2025 laufen mehrere Projekte an, um 1.000-1.500 neue Einheiten zu schaffen. Wichtige Initiativen:

• Quartier 4.0 am Güterbahnhof: Ein gemischtes Projekt mit 500 Wohnungen, Gewerbe und Grünflächen; Baubeginn 2025, Fertigstellung 2027.
• Wohnen am Ledermuseum: 300 Miet- und Eigentumswohnungen in zentraler Lage, Fokus auf nachhaltigen Bau; Genehmigung 2024.
• Luisenstraße-Projekt: 68 Neubau-Mietwohnungen plus Gewerbeeinheiten durch GSW, Bezug 2025.
• An den Eichen und am Hafen: Erweiterung bestehender Neubaugebiete um 200 Einheiten, mit Fokus auf bezahlbaren Wohnraum. Diese Projekte adressieren den Mangel an Familienwohnungen und fördern Mischverwendungen, um den Bedarf von 2.000 Haushalten pro Jahr zu decken. Die Stadt plant weitere Flächenfreisetzungen, um den Leerstand zu minimieren.

Einflussfaktoren

Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt:

• Wirtschaftliche Lage: Als Industrie- und Logistikstandort (z. B. BioSpring und Samson ab 2025) schafft Offenbach 1.000 neue Jobs, was die Nachfrage steigert. Die Nähe zu Frankfurt treibt Pendlerzuflüsse.
• Demographie: Zuzug junger Haushalte (Durchschnittsalter 42 Jahre) und Familien erhöht den Druck auf Wohnraum.
• Zinsen und Baukosten: Erhöhte EZB-Zinsen (seit 2022 vervierfacht) dämpfen Käufe, doch sinkende Inflation ab 2025 belebt den Markt. Baukosten stiegen um 10 Prozent.
• Politische Rahmenbedingungen: Hessische Förderprogramme für Neubau und die Mietpreisbremse stabilisieren den Markt. Infrastrukturausbau (z. B. Radwege, Kitas) steigert die Attraktivität.
• Nachhaltigkeit: Neubauten integrieren Energieeffizienz (KFW-Standards), was Preise um 5-10 Prozent aufwertet.

Trends und Prognose

Aktuelle Trends zeigen eine Stabilisierung nach dem Boom 2014-2022: Umsätze sanken 2023 um 24 Prozent, erholen sich 2025 jedoch um 5-10 Prozent. Mieten steigen weiter (+6 % jährlich), Kaufpreise bleiben konstant oder +1 %. Beliebte Segmente: Kompakte 2-3-Zimmer-Wohnungen für Jungfamilien und Neubau mit Balkonen. Der Fokus verschiebt sich zu grüner Urbanität und Home-Office-tauglichen Objekten.

Prognose bis 2027: Experten erwarten moderate Steigerungen von 2-4 Prozent jährlich für Kaufpreise, getrieben durch Neubau und Wirtschaftswachstum. Mieten könnten auf 13 €/m² klettern, wenn das Angebot nicht Schritt hält. Risiken: Weiter steigende Zinsen könnten Käufe bremsen, Chancen: Förderungen für bezahlbaren Wohnraum senken Hürden. Offenbach bleibt ein attraktiver „Second-Choice“ zu Frankfurt, mit Potenzial für 10 Prozent Wertsteigerung in Top-Lagen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Offenbach am Main ist robust und zukunftsorientiert: Trotz temporärer Rückgänge nach 2022 bietet die Stadt ein ausgewogenes Verhältnis aus Preis, Lage und Lebensqualität. Mit laufenden Bauprojekten und starker regionaler Vernetzung eignet sie sich ideal für Investoren und Bewohner. Interessenten sollten auf Neubaugebiete setzen, um von nachhaltigen Standards zu profitieren. Für eine langfristige Perspektive bleibt Offenbach ein Gewinner im Rhein-Main-Raum – bezahlbar, belebt und bereit für Wachstum.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.