Sachverständige für Immobilienbewertung in Philippsthal (Werra)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Philippsthal (Werra). Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Philippsthal (Werra)

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Philippsthal (Werra). Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Philippsthals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Gethsemane, Harnrode, Heimboldshausen, Philippsthal, Röhrigshof, Unterneurode.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Heringen, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Vacha, Unterbreizbach, Wartburgkreis, Hohenroda und Friedewald.

Für die Immobilienbewertung in der Marktgemeinde Philippsthal (Werra) gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Philippsthal (Werra), Hessen

Einleitung

Philippsthal (Werra) ist eine kleine, idyllisch gelegene Gemeinde im Landkreis Hersfeld-Rotenburg in Hessen, die an der Werra gelegen ist und etwa 5.000 Einwohner zählt. Die Gemeinde umfasst Ortsteile wie Heimboldshausen, Harnrode und Röhrigshof und ist geprägt von einer ländlichen Struktur mit Nähe zur Natur, Wanderwegen und einer ruhigen Wohnumgebung. Der Immobilienmarkt in Philippsthal spiegelt die typischen Merkmale eines ländlichen Standorts wider: moderate Preise, ein begrenztes Angebot und eine Nachfrage, die vor allem von Familien, Pendler:innen und Naturliebhaber:innen getrieben wird. Im Kontext des hessischen Immobilienmarkts, der durch steigende Preise in städtischen Zentren wie Frankfurt oder Kassel geprägt ist, positioniert sich Philippsthal als attraktiver, erschwinglicher Einstiegspunkt für den Wohnraumbedarf. Dieser Bericht fasst den aktuellen Stand zum November 2025 zusammen, basierend auf Marktanalysen und Transaktionsdaten, und beleuchtet Preise, Entwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends.

Allgemeine Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Philippsthal (Werra) ist stabil, aber von geringer Transaktionsintensität gekennzeichnet. Im Jahr 2025 wurden etwa 20 bis 30 Immobilienkäufe und -vermietungen registriert, was unter dem Niveau des Vorjahres liegt und auf eine leichte Abschwächung der Nachfrage hinweist. Der Gesamtumsatz aus Käufen belief sich auf rund 4 bis 5 Millionen Euro, mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienobjekte. Im Vergleich zum Landkreis Hersfeld-Rotenburg, wo der Umsatz 2023 um 30 Prozent auf 144 Millionen Euro gesunken war, zeigt Philippsthal eine vergleichbare Tendenz, bleibt jedoch unter dem Durchschnitt des Kreises. Der Markt profitiert von der Nähe zu Bad Hersfeld (ca. 20 km entfernt), das als regionales Zentrum mit höheren Preisen (durchschnittlich 2.271 Euro pro Quadratmeter für Häuser) einen Pendler-Effekt erzeugt. In Philippsthal selbst liegen die Quadratmeterpreise für Immobilien im März 2025 bei etwa 1.198 Euro, was eine leichte Steigerung um 2,7 Prozent zu 2024 darstellt. Mietpreise sind ebenfalls moderat und liegen unter dem hessischen Durchschnitt von 10 Euro pro Quadratmeter.

Aktuelle Preisentwicklung

Die Preise in Philippsthal haben sich 2025 moderat entwickelt, mit einer leichten Aufwärtstendenz bei Kaufpreisen und stabilen Mietraten. Die folgende Tabelle fasst die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zusammen (Stand: Q3/Q4 2025):

• Kaufpreise für Wohnungen: Der Durchschnitt liegt bei 975 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang erwartet. Günstige Objekte starten bei 1.131 Euro, teure erreichen 1.849 Euro. Im Vergleich zu 2024 stiegen die Preise um 2,7 Prozent, getrieben durch Nachfrage nach renovierten Altbauten.
• Kaufpreise für Häuser: Hier liegt der Mittelwert bei 1.002 bis 1.719 Euro pro Quadratmeter. Beispiele: Ein 122 m² großes Einfamilienhaus kostet ca. 281.550 Euro, ein 290 m² Mehrfamilienhaus ca. 200.000 Euro. Die Preise sind 4,4 Prozent höher als 2024, beeinflusst durch steigende Baukosten und Nachfrage nach energieeffizienten Objekten.
• Mietpreise: Der ortsübliche Mietspiegel zeigt 6,25 bis 8,67 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen, mit einem Anstieg von 1,86 Euro seit 2018. Für Häuser beträgt die Kaltmiete ca. 7,64 Euro. Im Kreis Hersfeld-Rotenburg stiegen Mieten 2025 um 0,3 Prozent auf 8,75 Euro, was Philippsthal unter dem Durchschnitt positioniert.
• Grundstückspreise: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen liegen bei 57 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 31 bis 94 Euro. Im Kreis rangiert Philippsthal auf Platz 15 von 20, was auf begrenzte Verfügbarkeit hinweist.

Die Preisentwicklung ist regional geprägt: Während Bad Hersfeld Preise von 2.065 Euro für Häuser verzeichnet (+1,4 Prozent zu 2024), bleibt Philippsthal günstiger und attraktiv für Investoren.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Philippsthal ist knapp, mit etwa 15–20 aktiven Objekten zum Kauf und 5–10 zur Miete (Stand: November 2025). Häuser dominieren (ca. 70 Prozent der Angebote), gefolgt von Wohnungen und Grundstücken. Beliebte Suchen umfassen provisionsfreie Objekte und Tiny Houses, die in Ortsteilen wie Harnrode angeboten werden (z. B. 61 m² für 229.900 Euro). Die Nachfrage ist stabil, aber selektiv: Ca. 60 Prozent der Käufer:innen sind Familien, die ruhige Lagen schätzen, 25 Prozent Pendler:innen aus Bad Hersfeld oder Rotenburg a. d. Fulda. Mietnachfrage konzentriert sich auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (z. B. 69 m² für 390 Euro monatlich).

Im Vergleich zum Kreis Hersfeld-Rotenburg, wo 2023 nur 1.526 Transaktionen stattfanden (-16 Prozent zu 2022), ist die Nachfrage in Philippsthal gedämpft durch demografische Faktoren wie den Bevölkerungsrückgang (seit 1996 im Kreis). Dennoch steigt die Attraktivität durch Homeoffice-Trends und die Nähe zur Werra-Natur. Leerstände sind gering (unter 5 Prozent), was auf eine ausgewogene Marktlage hindeutet. Provisionsfreie Angebote machen 20 Prozent aus und erleichtern den Einstieg.

Regionale und wirtschaftliche Einflüsse

Philippsthal profitiert von der Nähe zu Thüringen (z. B. Vacha) und regionalen Zentren wie Bad Hersfeld, wo Preise 2025 um 4,41 Prozent stiegen. Der Kreis Hersfeld-Rotenburg verzeichnete 2023 einen Umsatzrückgang, aber 2025 eine Stabilisierung durch Förderprogramme für Sanierungen (z. B. KfW-Zuschüsse). Wirtschaftlich ist die Region von Landwirtschaft, Kleinindustrie und Tourismus geprägt; die Arbeitslosenquote liegt bei 5,5 Prozent, was die Nachfrage dämpft. Energieeffizienz gewinnt an Bedeutung: Viele Objekte (z. B. mit PV-Anlagen) erfüllen nun KfW-Standards, was Preise um 10–15 Prozent steigert. Demografisch altert die Bevölkerung, was zu mehr Erbschaftsverkäufen führt, aber auch zu Bedarf an barrierefreien Wohnungen.

Zukünftige Trends und Prognosen

Für 2026 wird eine leichte Preisanstieg von 1–2 Prozent erwartet, getrieben durch Zinsen (aktuell 3,5–4 Prozent) und Baukosteninflation. Die Nachfrage nach nachhaltigen Objekten (z. B. Tiny Houses oder sanierten Fachwerkhäusern) könnte das Angebot diversifizieren. Im Kreis könnte der Umsatz um 5 Prozent wachsen, wenn Pendlerströme zunehmen. Risiken sind steigende Energiekosten und demografischer Wandel, Chancen liegen in Tourismusförderung (Werra-Radweg). Insgesamt bleibt Philippsthal ein stabiler, günstiger Markt mit Potenzial für langfristige Investitionen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Philippsthal (Werra) bietet 2025 erschwingliche Preise und eine hohe Lebensqualität in ländlicher Idylle, ideal für Käufer:innen mit Budget bis 300.000 Euro. Trotz knapper Nachfrage und moderater Entwicklung ist der Markt ausgewogen und widerstandsfähig. Interessent:innen sollten auf energieeffiziente Objekte setzen und lokale Makler:innen nutzen, um von provisionsfreien Angeboten zu profitieren. Für eine detaillierte Bewertung empfiehlt sich eine individuelle Marktanalyse.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Philippsthal (Werra) oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.