Unterlagen für die Immobilienbewertung

Um eine Immobilie seriös und umfassend bewerten zu können, ist die Überprüfung und Bearbeitung einer ganzen Reihe von Unterlagen durch den Immobiliengutachter notwendig.

Unterlagen für die Immobilienbewertung

Kurt Michel / pixelio.de

Zum Einen geht es um quantitative Daten, die es dem Sachverständigen ermöglichen, die Baumasse und die Flächendimensionen zu erfassen, soweit diese wertermittlungsrelevant sind und zum Anderen geht es um qualitative Aspekte, wie bspw. die Konstruktionsart, die Ausbaustandards usw.

Ein weiterer Aspekt ist (deshalb bieten wir auch keine Kurzgutachten an), dass ein Immobilienobjekt häufig mit nicht sichtbaren Lasten konfrontiert ist, die u.U. wertbeeinflussend sein können. Insbesondere diese für den Laien nicht sofort sichtbaren Problemstellungen müssen aber bei einer soliden Immobilienbewertung auch in der Region Frankfurt untersucht werden. Als Beispiel kann man ein Wegerecht anführen, welches je nach Lage in einem Grundstück die Bebaubarkeit oder Planungsfreiheit eines Grundstückes (auch wenn es aktuell auskömmlich bebaut ist) einschränken kann und damit auch u.U. die Ertragsfähigkeit der Gesamtimmobilie begrenzt. Diese Sachverhalte führen regelmäßig zu Wertminderungen, welche wir als qualifizierte Immobiliensachverständige berücksichtigen und monetär bewerten müssen. Es gibt natürlich viele weitere Themen, die wertrelevant sein können. Dies sind bspw. Altenteile, Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Baulasten usw.

Für die Bewertung einer Immobilie im Sinne des § 194 BauGB sind folgenden Unterlagen zu bearbeiten:

  • Flurkarte bzw. ein maßstäblicher Lageplan Maßstab 1:500, 1:1000 oder bei Großimmobilien 1:2000, zzgl. einem Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
  • Grundbuchauszug, unbeglaubigt (aktueller Stand zum Wertermittlungsstichtag)
  • Baulastenverzeichnisauszug, sofern in dem jeweiligen Bundesland existent (in Hessen / Frankfurt relevant)

Bei bebauten Grundstücken:

  • Bauantragsunterlage (mit Nachweisen zu den Abstandsflächen und der Einhaltung des Maßes und der Art der baulichen Nutzung etc.)
  • Ggf. Bebauungsplan, zeichnerischer und textlicher Teil
  • Baubeschreibung des Bauantrages
  • Flächen- und Raumnachweise (Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes usw.)
  • Entwurfspläne des Bauantrages o.ä., Maßstab 1:100

Für Betreiber-Immobilienobjekte (Seniorenresidenzen, Pflegeheime, Krankenhäuser, Hotels, Gasthöfe, usw.):

  • Darstellung besonderer nutzerspezifischer Betriebseinrichtungen
  • Flächen-, Auslastungs- und Umsatzdaten
  • Betriebsgenehmigungen, Konzessionen

sofern vorhanden und relevant ergänzend:

  • Altgutachten
  • Abdruck aus dem Altlastenkataster
  • Mietverträge
  • Pachtverträge
  • Erbbaurechtsverträge
  • Maßgebliche Steuerbescheide
  • Wirtschaftspläne der Wohnungseigentümergemeinschaft der letzten 3 Jahre (bei Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des WEG)
  • Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung der letzte 3 Jahre (bei Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des WEG)
  • Vorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplanes bzw. einer die Bebauungsfähigkeit beeinflussenden Ortssatzung
  • Wärme- und/oder Energie-Contractingverträge usw.

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