Sachverständige für Immobilienbewertung in Heringen (Werra)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Heringen (Werra). Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Heringen (Werra)

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Heringen (Werra). Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Heringens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bengendorf, Herfa, Kleinensee, Leimbach, Lengers, Widdershausen und Wölfershausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Wildeck, Werra-Suhl-Tal, Philippsthal und Friedewald.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Heringen (Werra) gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Heringen (Werra), Hessen

1. Einleitung

Heringen (Werra) ist eine kleine Stadt im Landkreis Hersfeld-Rotenburg in Osthessen, die als Mittelzentrum eine zentrale Rolle für die umliegenden Gemeinden in Hessen und Thüringen spielt. Mit einer Gesamtfläche von rund 70 Quadratkilometern, von denen über 70 Prozent Wald- und landwirtschaftlich genutzte Flächen ausmachen, liegt die Stadt idyllisch im Werratal. Die Siedlung entstand in den 1960er und 1970er Jahren durch die Eingliederung der Ortsteile Lengers, Wölfershausen, Bengendorf, Leimbach, Herfa, Kleinensee und Widdershausen. Der Immobilienmarkt in Heringen (Werra) ist geprägt von einer stabilen, aber moderat wachsenden Nachfrage, die durch die ländliche Lage, gute Infrastruktur und wirtschaftliche Strukturen beeinflusst wird. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand (Stand November 2025), die Preisentwicklung, Angebots- und Nachfragesituation sowie Einflussfaktoren auf Basis verfügbarer Marktdaten.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die demografischen Strukturen in Heringen (Werra) bilden die Grundlage für den Immobilienmarkt. Die Stadt zählt etwa 7.080 Einwohner (Stand Ende 2022), was einer Bevölkerungsdichte von rund 116 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Entwicklung der Einwohnerzahl war in den letzten Jahren leicht rückläufig, mit einem Rückgang von etwa 2 Prozent zwischen 2016 und 2022, was typisch für ländliche Regionen in Osthessen ist. Dennoch stabilisiert sich die Situation durch Zuzug aus benachbarten Thüringer Orten wie Bad Salzungen oder Vacha, die nur wenige Kilometer entfernt liegen. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 45 Jahren, mit einem hohen Anteil an Familien und Senioren, was die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und barrierefreien Wohnungen steigert.

Wirtschaftlich dominiert der Kali-Bergbau die Region seit über 100 Jahren und stellt den größten Arbeitgeber dar. Der Kalibergbau, bekannt durch den markanten Monte Kali, bietet stabile Beschäftigungsmöglichkeiten und zieht Pendler aus dem gesamten Werratal an. Ergänzt wird dies durch ein diversifiziertes Gewerbe: Fertighäuser, Anlagen- und Gerätebau für die Chemieindustrie, Textilproduktion sowie Handel, Handwerk und Dienstleistungen. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem hessischen Durchschnitt bei etwa 4,5 Prozent, was die Kaufkraft der Bevölkerung stützt. Als Mittelzentrum profitiert Heringen von guter Anbindung an die Bundesstraße 62 und den Werratal-Radweg, was den Tourismus ankurbelt – mit Angeboten wie Wandern, Radfahren und Paddeln auf der Werra. Diese Faktoren fördern eine moderate Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere für Pendler und Ruheständler, während der Mangel an Neubauflächen die Preise drückt.

3. Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Heringen (Werra) zeigt im Jahr 2025 eine gemischte, aber insgesamt stabile Entwicklung mit leichten Rückgängen bei Kaufpreisen und stabilen Mietpreisen. Die Preise liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (Häuser: ca. 3.500 €/m², Wohnungen: ca. 4.000 €/m²), was die Region für Käufer attraktiv macht.

Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser beträgt derzeit etwa 1.279 €/m² (Stand August 2025). Dies entspricht einem Rückgang von rund 19,87 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, wo Werte um 1.890 €/m² lagen. Im Vergleich zum Quartal davor stieg der Preis jedoch um 21,79 Prozent, was auf saisonale Schwankungen hinweist. Ein typisches Einfamilienhaus mit 120–150 m² Wohnfläche kostet somit zwischen 150.000 und 200.000 €, abhängig von Lage und Zustand. In Ortsteilen wie Herfa oder Lengers sind Preise niedriger (ca. 1.000 €/m²), während zentrale Lagen in Heringen selbst bis 1.710 €/m² erreichen.

Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen notieren bei durchschnittlich 2.257 €/m², mit einem Jahresrückgang von 19,87 Prozent (Vorjahr: 2.468 €/m²). Für eine 80-m²-Wohnung ergeben sich Kaufpreise von 150.000 bis 180.000 €. Die Spanne reicht von 1.106 €/m² in günstigen Lagen bis 2.468 €/m² in sanierten Objekten.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist robuster: Für Wohnungen liegt der Kaltmietpreis bei 7,72 €/m² (Jahresrückgang: 1,78 Prozent, Quartalsanstieg: 2,33 Prozent). Eine 3-Zimmer-Wohnung (80 m²) kostet monatlich 550–650 €. Häuser mieten sich für 6,58 €/m², was für ein 120-m²-Objekt 700–800 € ergibt. Prognosen für das zweite Quartal 2025 sehen einen leichten Anstieg um 0,75 Prozent für Wohnungen und 1,61 Prozent für Häuser.

Entwicklung 2020–2025: Von 2020 bis 2022 stiegen die Kaufpreise für Häuser um etwa 39 Prozent (von 1.025 €/m² auf 1.431 €/m²), getrieben durch Pandemie-bedingte Zuzugsbewegungen in ländliche Räume. Ab 2023 setzten Rückgänge ein: 2023 bei -5,6 Prozent, 2024 bei -2,8 Prozent und 2025 bei -19,87 Prozent, bedingt durch höhere Zinsen und geringere Nachfrage. Mietpreise entwickelten sich stabiler, mit einem Anstieg von 4,85 €/m² (2018) auf 7,51 €/m² (2025), also +55 Prozent über sieben Jahre. Grundstückspreise liegen bei ca. 42 €/m², mit einem leichten Rückgang um 10 Prozent seit 2023.

4. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Heringen (Werra) ist derzeit überschaubar, mit etwa 30–40 aktiven Objekten auf Plattformen wie Immowelt oder Immobilienscout24 (Stand November 2025). Davon entfallen rund 70 Prozent auf Häuser (z. B. 27 Einfamilienhäuser zum Kauf), 20 Prozent auf Wohnungen und 10 Prozent auf Grundstücke. Beliebte Typen sind renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien (z. B. EFH ab 52.000 €) und Neubau-Fertighäuser (ab 247.000 €). Provisionsfreie Angebote machen 20–30 Prozent aus, was Käufer anzieht.

Die Nachfrage ist moderat, aber selektiv: Hohe Interessensrate bei günstigen Häusern unter 200.000 € (ca. 50 Anfragen pro Objekt), getrieben von Familien und Pendler aus Thüringen. Für Mietwohnungen (ca. 36 Angebote) ist die Nachfrage stabil, mit Wartezeiten von 1–2 Monaten. Der Markt ist käuferfreundlich, da das Angebot die Nachfrage übersteigt – insbesondere in Ortsteilen wie Wölfershausen oder Kleinensee. Engpässe bestehen bei Neubauten, da Baugenehmigungen durch Naturschutz (Werratal) eingeschränkt sind.

5. Einflussfaktoren

Der Markt wird durch mehrere Faktoren geprägt: Die Nähe zur thüringischen Grenze (ca. 5 km nach Philippsthal) und gute Verbindungen nach Bad Hersfeld (18 km) oder Eisenach (ca. 30 km) machen Heringen attraktiv für Grenzgänger. Der Bergbau sorgt für stabile Einkommen, doch Umweltbelastungen (z. B. Monte Kali) dämpfen die Attraktivität für Premiumkäufer. Steigende Zinsen seit 2023 bremsen Käufe, während der Tourismus (Werratal-Radweg) und Freizeitangebote (Frei- und Hallenbad) die Lebensqualität heben. Zukünftige Entwicklungen wie Digitalisierung im Bergbau könnten die Nachfrage nach modernen Wohnungen steigern. Prognosen deuten auf eine Stabilisierung der Preise hin, mit potenziellen Anstiegen um 1–2 Prozent im Jahr 2026, falls Zinsen sinken.

6. Vergleich mit umliegenden Regionen

Im Vergleich zum Landkreis Hersfeld-Rotenburg (Hauspreis: 1.500 €/m²) ist Heringen günstiger um 15 Prozent, dank ländlicher Lage. Gegenüber Bad Hersfeld (2.000 €/m²) bietet es 35 Prozent Ersparnis, ist aber teurer als in Thüringer Nachbarorten wie Vacha (1.000 €/m²). Innerhalb Hessens liegt Heringen im unteren Drittel, vergleichbar mit anderen Werratal-Gemeinden wie Bebra.

7. Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Heringen (Werra) ist 2025 ein solider, kauferschonender Markt mit stabilen Mieten und rückläufigen Kaufpreisen, der von der regionalen Wirtschaft und demografischen Stabilität profitiert. Günstige Preise und hohe Lebensqualität machen die Stadt ideal für Familien und Ruheständler. Für Investoren lohnen sich Bestandsimmobilien mit Mietrenditen von 4–5 Prozent. Ausblick: Bei sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage 2026 um 10 Prozent steigen, was Preise stabilisiert. Interessenten sollten auf Ortsteile wie Herfa setzen, wo Potenzial für Wertsteigerungen höher ist. Eine individuelle Beratung durch lokale Makler wird empfohlen, um Lage und Zustand optimal zu bewerten.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Heringen (Werra) oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.