Sachverständige für Immobilienbewertung in Heusenstamm

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Heusenstamm. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Heusenstamm

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Heusenstamm. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Heusenstamms Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Heusenstamm und Rembrücken.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Offenbach am Main, Obertshausen, Rodgau, Dietzenbach und Dreieich.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Heusenstamm gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Heusenstamm (Hessen)

1. Einleitung

Heusenstamm, eine charmante Stadt im Landkreis Offenbach in Hessen, liegt nur wenige Kilometer südöstlich von Frankfurt am Main. Mit einer Fläche von etwa 22 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von rund 19.000 Einwohnern verbindet die Kommune urbane Annehmlichkeiten mit grüner Umgebung, darunter der Schlosspark und der Stadtwald. Als Pendlerstadt profitiert Heusenstamm stark von der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet, dem wirtschaftlichen Herz Hessens. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die gute Anbindung an Frankfurt und Offenbach sowie eine hohe Lebensqualität getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), einschließlich Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und zukünftiger Trends. Die Analyse basiert auf marktüblichen Daten zu Kauf- und Mietpreisen, Demografie und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

2. Demografie und Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie in Heusenstamm ist dynamisch und wirkt sich direkt auf den Immobilienmarkt aus. Die Einwohnerzahl ist in den letzten Jahren stetig gewachsen, von etwa 17.000 im Jahr 2015 auf über 19.000 im Jahr 2025. Dieser Zuwachs resultiert vor allem aus Zuzug junger Familien und Berufstätiger, die von der Nähe zu Frankfurt angelockt werden. Der Altersdurchschnitt liegt bei rund 42 Jahren, mit einem leichten Übergewicht der Altersgruppe 30 bis 50 Jahre. Die Stadtteile Heusenstamm und Rembrücken bieten eine Mischung aus Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern, was den Bedarf an familientauglichem Wohnraum unterstreicht.

Wirtschaftlich ist Heusenstamm eng mit dem Rhein-Main-Zentrum verknüpft. Als Teil des Offenbach-Kreises profitiert die Stadt von der starken Finanz- und Logistikbranche in Frankfurt. Lokale Unternehmen in Handel, Dienstleistungen und Fertigung sorgen für eine Arbeitslosenquote von unter 4 Prozent, deutlich unter dem Hessen-Durchschnitt. Die gute Infrastruktur – mit der S-Bahn-Linie S2, die Frankfurt in 15 Minuten erreichbar macht, sowie Autobahnen und Radwegenetzen – verstärkt die Attraktivität für Pendler. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an: Hohe Beschäftigung und Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen ca. 55.000 Euro jährlich) ermöglichen Käufe und Mieten, während der demografische Wandel – insbesondere der Zuzug von Fachkräften – den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Allerdings dämpft der allgemeine demografische Trend in Hessen (leichte Alterung der Bevölkerung) langfristig den Bedarf an großen Neubauten, was zu einer stabilen, aber nicht explosiven Preisentwicklung führt.

3. Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Heusenstamm zeigt im Jahr 2025 eine moderate Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Preise für Kaufobjekte liegen im oberen Mittelfeld hessischer Vororte, beeinflusst durch die Nähe zu Frankfurt. Mietpreise steigen leicht, getrieben von der Nachfrage.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt derzeit etwa 3.500 Euro. In zentralen Lagen wie der Innenstadt oder in der Nähe des Bahnhofs erreichen Preise bis zu 4.100 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen um die 3.200 Euro liegen. Im Vergleich zu 2024 (ca. 3.400 Euro) ergibt sich eine Steigerung von rund 2-3 Prozent. Für eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich der Gesamtpreis somit auf etwa 280.000 bis 320.000 Euro. Der Trend ist leicht positiv, mit einer Prognose für Q4 2025 von +0,3 Prozent.

Kaufpreise für Häuser: Häuser sind in Heusenstamm besonders gefragt und kosten im Schnitt 4.000 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser in grüner Umgebung (z. B. im Südwesten der Stadt) starten bei 3.500 Euro, während luxuriöse Objekte bis 4.500 Euro reichen. Gegenüber 2024 (ca. 3.800 Euro) gibt es eine Zunahme von etwa 5 Prozent. Ein 150-Quadratmeter-Einfamilienhaus kostet typischerweise 550.000 bis 650.000 Euro. Die Preisentwicklung ist stabil, mit einer leichten Rückgangstendenz in Q1 2025 (-1 Prozent), die sich jedoch durch anhaltende Nachfrage ausgleicht.

Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei durchschnittlich 12,50 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 6-7 Prozent zum Vorjahr (11,50 Euro) darstellt. Für Häuser sind es rund 13,50 Euro pro Quadratmeter. In der Innenstadt oder bei Neubauten können Preise bis 14,50 Euro klettern, während ältere Bestandsimmobilien bei 11 Euro starten. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich etwa 900 bis 1.100 Euro Kaltmiete. Die Prognose für Q4 2025 sieht eine weitere moderate Steigerung von +1,2 Prozent vor, bedingt durch begrenztes Angebot.

Grundstückspreise: Bodenrichtwerte für Bauland liegen bei etwa 900 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 600 bis 1.200 Euro je nach Lage. Im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt (ca. 210 Euro) ist Heusenstamm teuer, was die Vermarktungsdauer auf 3-4 Monate verlängert. Die Preise sind im letzten Jahr um 10 Prozent gestiegen, getrieben von Neubauvorhaben.

Zur Übersicht eine Tabelle mit Durchschnittspreisen (Stand Q3 2025):

4. Markttrends und Angebot

Der Wohnungsmarkt in Heusenstamm ist ausgeglichen, mit einer leichten Nachfrageüberlegenheit. Es gibt etwa 9.300 Wohneinheiten, darunter 2.500 Mehrfamilienhäuser und 1.700 Einfamilienhäuser. Die Vermarktungsdauer für Kaufobjekte liegt bei 4-6 Monaten, für Mieten bei 1-2 Monaten. Trends zeigen:

• Steigende Nachfrage nach Neubauten: Projekte wie „4Südwest“ mit 9 Reihenhäusern und 27 Eigentumswohnungen adressieren den Bedarf an modernen, energieeffizienten Objekten. Neubauwohnungen kosten 10-15 Prozent mehr als Bestand (ca. 4.000 Euro/m² Kauf).
• Fokus auf Nachhaltigkeit: Viele Neubauten erfüllen KfW-Standards, was Preise um 5-10 Prozent anhebt, aber auch Subventionen (z. B. über die KfW-Förderung) ermöglicht.
• Pendlerattraktivität: 60 Prozent der Haushalte pendeln nach Frankfurt, was zu höherer Nachfrage nach 3-4-Zimmer-Wohnungen führt.
• Geringes Angebot an Mieten: Nur 5-7 Prozent Leerstand, was Mieten antreibt. Beliebte Suchen: Provisionsfreie Neubauwohnungen und Gartennähe.

Im Vergleich zu Hessen (Wohnungen: 3.700 Euro/m², Mieten: 11 Euro/m²) liegt Heusenstamm leicht darunter, profitiert aber von der Regionaldynamik.

5. Einflussfaktoren

Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt:

• Wirtschaftliche Lage: Die starke Beschäftigung im Rhein-Main-Gebiet (Finanzsektor, Logistik) stützt Preise. Hohe Einkommen ermöglichen Investitionen.
• Demografischer Wandel: Zuzug junger Familien erhöht den Bedarf, während Alterung (bis 2030 +10 Prozent über 65-Jährige) zu Umbau in barrierefreie Wohnungen führt.
• Infrastruktur und Politik: Erweiterungen der S-Bahn und Förderprogramme für Neubau (z. B. Hessens Wohnraumbauoffensive) pushen den Markt. Steigende Zinsen (aktuell 3-4 Prozent) dämpfen Käufe leicht.
• Externe Einflüsse: Hohe Baukosten (+8 Prozent) und Regulierungen (z. B. Mietpreisbremse) bremsen Neubau, während die Nähe zu Frankfurt Preise stabilisiert.

6. Prognose und Empfehlungen

Für 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 2-4 Prozent erwartet, getrieben von anhaltender Nachfrage und begrenzten Neubauzahlen. Mieten könnten um 3-5 Prozent klettern, falls das Angebot nicht zunimmt. Langfristig profitiert Heusenstamm von der Hessen-Wirtschaft, birgt aber Risiken durch demografische Alterung und Zinsentwicklungen.

Empfehlungen:

• Käufer: Fokussieren Sie auf Neubau in Südwestlagen für Wertsteigerungspotenzial. Nutzen Sie Förderungen für energieeffiziente Objekte.
• Vermieter: Investieren Sie in Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf – Renditen von 3-4 Prozent sind realistisch.
• Mieter: Planen Sie Puffer für Steigerungen; zentrale Lagen bieten beste Wertstabilität.
• Investoren: Der Markt eignet sich für langfristige Anlagen, insbesondere in der Nähe von Verkehrsachsen.

Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Heusenstamm robust und zukunftsorientiert, ideal für Pendler und Familien. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten wird empfohlen, um lägespezifische Chancen zu nutzen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Heusenstamm oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.