Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Hersfeld

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Hersfeld. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Hersfeld

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Hersfeld. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Hersfelds Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Allmershausen, Asbach, Beiershausen, Eichhof, Heenes, Hohe Luft, Johannesberg, Kathus, Kohlhausen, Petersberg und Sorga.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Ludwigsau, Friedewald, Schenklengsfeld, Hauneck, Niederaula, Kirchheim und Neuenstein.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad Hersfeld gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Bad Hersfeld (Hessen)

Einleitung

Bad Hersfeld, die Kreisstadt im Landkreis Hersfeld-Rotenburg in Hessen, ist eine der ältesten Städte Deutschlands und bekannt als Kur- und Festspielstadt. Mit rund 30.000 Einwohnern liegt sie idyllisch am linken Ufer der Fulda und profitiert von ihrer zentralen Lage im Herzen Deutschlands. Die Stadt bietet eine Mischung aus historischem Charme, wie der beeindruckenden Stiftsruine, und moderner Infrastruktur, einschließlich guter Verbindungen nach Kassel (ca. 65 km) und Fulda (ca. 45 km). Der Immobilienmarkt in Bad Hersfeld ist geprägt von einer stabilen, aber regional typischen Entwicklung: moderate Preise im Vergleich zu Großstädten, steigende Mietnachfrage durch Zuzug und eine Überalterung der Bevölkerung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand November 2025), die Preisentwicklung, Einflussfaktoren sowie zukünftige Trends und gibt Empfehlungen für Marktteilnehmer.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie Bad Hersfelds ist entscheidend für den Immobilienmarkt. Die Bevölkerungszahl hat sich in den letzten Jahren leicht stabilisiert, mit einer Korrektur um +0,3 % aufgrund des Zensus 2022, was auf etwa 30.000 Einwohner hinausläuft. Es gibt einen hohen Einpendlerüberschuss, da die Stadt als regionales Zentrum für Beschäftigte aus umliegenden Orten wie Ludwigsau, Friedewald oder Schenklengsfeld dient. Die Altersstruktur zeigt eine Überalterung: Der Anteil der über 65-Jährigen liegt über dem Hessen-Durchschnitt, was zu einer Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und Pflegeeinrichtungen führt. Junge Familien und Fachkräfte ziehen hingegen durch die Festspiele und den Kurort-Charakter zu, was den Bedarf an familientauglichen Objekten steigert.

Wirtschaftlich ist Bad Hersfeld diversifiziert. Der Dienstleistungssektor dominiert mit über 70 % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten, gefolgt von Handel, Gesundheitswesen und produzierendem Gewerbe. Wichtige Arbeitgeber sind das Klinikum, der öffentliche Dienst und kleinere Industrieansiedlungen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 %, was Stabilität signalisiert. Diese Faktoren wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus: Hohe Pendlerzahlen erhöhen die Nachfrage nach Mietwohnungen in zentralen Lagen, während die Überalterung zu einem Bedarf an sanierten Altbauten führt. Allerdings dämpft die Abwanderung junger Menschen in Großstädte die Preisentwicklung, was Bad Hersfeld zu einem attraktiven Einstiegsmarkt für Käufer macht.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bad Hersfeld zeigt im Jahr 2025 eine leichte Erholung nach den Korrekturen der Vorjahre. Die Quadratmeterpreise für Kaufobjekte sind moderat und variieren je nach Objekttyp, Lage und Ausstattung. Basierend auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen liegen die Durchschnittswerte wie folgt:

Die Preise für Häuser sind seit Anfang 2021 um etwa 13,6 % gestiegen, was auf eine langfristige Wertsteigerung hinweist, aber im Vergleich zu Hessen (Durchschnitt 3.279 €/m² für Häuser) deutlich günstiger ist. In der Innenstadt und umliegenden Stadtteilen wie Hohe Luft oder Johannesberg sind Preise höher (bis 2.500 €/m²), während Randlagen wie Sorga günstiger (ab 1.600 €/m²) ausfallen. Für Grundstücke liegt der Bodenrichtwert bei 138 €/m², mit einer Stagnation im Vergleich zum Vorjahr – ein Rückgang von -8,2 % seit 2021 deutet auf eine Abkühlung des Baulandmarkts hin.

Der Mietmarkt ist dynamischer: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt durchschnittlich 8,27 €/m², ein Anstieg von 4,41 % gegenüber 2024 (7,92 €/m²). Für Häuser liegt sie bei 8,44 €/m². Insgesamt sind die Mieten um 2,61 % zum Vorquartal gestiegen, bleiben aber unter dem Bundesdurchschnitt von 9 €/m². Beliebte Segmente sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 8,09 €/m²), die durch Pendler und Festspielbesucher nachgefragt werden.

Markttrends und Einflussfaktoren

Zwischen 2024 und 2025 hat sich der Markt stabilisiert: Wohnungspreise stiegen leicht um 0,4 % auf 2.531 €/m², während Hauspreise bei 1.988 €/m² vergleichsweise konstant blieben. Ein negativer Trend zeigt sich bei einigen Angeboten mit -15,72 % für Wohnungen, was auf saisonale Schwankungen oder Überangebot in Altbauten hinweist. Positiv wirken die Festspiele und der Ausbau der A4-Autobahn (ab 2025), die die Erreichbarkeit verbessern und Zuzug fördern.

Einflussfaktoren:

• Demografie: Die Überalterung treibt die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen (z. B. barrierefreie Bäder), während junge Familien grünes Umfeld suchen. Ein Pendlerüberschuss stabilisiert Mieten.
• Wirtschaft: Niedrige Arbeitslosigkeit und Sektoren wie Gesundheit (Klinikum) sorgen für sichere Nachfrage. Die Förderung von Geschäftsgründungen durch die Stadt (z. B. Innenstadtbelebung) belebt Gewerbeimmobilien.
• Infrastruktur: Projekte wie der Ersatzneubau der Hochbrücke (ab 2025) und der Masterplan Mobilität erhöhen die Attraktivität für Investoren.
• Externe Faktoren: Sinkende Zinsen und moderate Inflation (nahe 2 %) erleichtern Finanzierungen, doch steigende Energiekosten fordern Sanierungen.

Der Markt ist käuferfreundlich: Hohes Angebot an Bestandsimmobilien (ca. 57 Objekte zum Kauf) und geringe Spekulation halten Preise im Zaum.

Zukünftige Prognosen für 2025–2026

Für das vierte Quartal 2025 wird ein leichter Anstieg erwartet: +0,74 % für Häuser, +0,48 % für Mietwohnungen und +0,1 % für Eigentumswohnungen. Bis 2026 könnte der Markt moderat wachsen (ca. +3 % bundesweit, regional ähnlich), getrieben durch sinkende Bauzinsen und demografischen Zuzug. Allerdings dämpft die Überalterung den Boom: Ab 2026 droht ein Angebotsüberhang in ländlichen Teilen durch Erbschaften der Babyboomer-Generation. Klimavorgaben (z. B. GEG-Novelle) werden energieineffiziente Objekte abwerten, was Sanierungen fördert und Preise in sanierten Lagen um 5–10 % steigert.

Risiken: Mögliche Rezessionen oder Migrationsschwankungen könnten Preise drücken. Chancen liegen in nachhaltigen Neubauten und Gewerbeumwandlungen (z. B. Leerstandsmanagement der Stadt). Insgesamt bleibt Bad Hersfeld ein solider Markt mit jährlichen Zuwächsen von 2–4 %.

Empfehlungen

• Für Käufer: Fokussieren Sie auf zentrale Lagen mit Sanierungspotenzial – Renditen von 4–5 % sind realistisch. Nutzen Sie Förderungen für Altersumbau.
• Für Verkäufer: Betonen Sie Energieeffizienz und Nähe zu Infrastruktur; der Markt begünstigt schnelle Abschlüsse.
• Für Investoren: Mietobjekte in Pendlerlagen bieten Stabilität; diversifizieren Sie in Gewerbe durch städtische Förderungen.
• Allgemein: Lassen Sie eine professionelle Bewertung durchführen, um von der Erholung zu profitieren.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Bad Hersfeld ist 2025 stabil und zukunftsorientiert, mit moderaten Preisen und steigender Mietnachfrage. Die Kombination aus demografischer Stabilität, wirtschaftlicher Vielfalt und Infrastrukturausbau macht die Stadt zu einem attraktiven Standort. Trotz Herausforderungen wie Überalterung und Energieanforderungen bietet er Chancen für langfristige Wertsteigerung. Interessenten sollten den Markt engmaschig beobachten, um von der prognostizierten Erholung zu profitieren.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bad Hersfeld oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.