Sachverständige für Immobilienbewertung in Ludwigsau

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Ludwigsau. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Ludwigsau

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Ludwigsau. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Ludwigsaus Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Beenhausen, Biedebach, Ersrode, Friedlos, Gerterode, Hainrode, Meckbach, Mecklar, Niederthalhausen, Oberthalhausen, Reilos, Rohrbach und Tann.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Alheim, Rotenburg an der Fulda, Bebra, Ronshausen, Friedewald, Bad Hersfeld, Neuenstein, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Schwalm-Eder-Kreis und Knüllwald.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Ludwigsau gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Ludwigsau (Hessen)

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Ludwigsau ist eine ländlich geprägte Gemeinde im Landkreis Hersfeld-Rotenburg in Osthessen mit etwa 5.500 Einwohnern. Sie besteht aus mehreren Ortsteilen wie Friedlos, Meckbach oder Rohrbach und liegt verkehrsgünstig an der A4 und A7 sowie in der Nähe von Bad Hersfeld. Die Region profitiert von einer guten Anbindung an den Ballungsraum Kassel und Fulda, ist jedoch primär durch Landwirtschaft, kleinere Gewerbebetriebe und Pendlerverkehr geprägt. Der Immobilienmarkt in Ludwigsau ist typisch für ländliche Gebiete in Hessen: Er zeichnet sich durch ein überschaubares Angebot, stabile aber niedrige Preise und eine Nachfrage vor allem aus einheimischen Käufern und Pendlern aus. Im Vergleich zu städtischen Regionen wie Frankfurt oder Kassel bleiben die Preise moderat, was die Gemeinde für Familien und Ruhesuchende attraktiv macht.

2. Aktueller Stand der Kaufpreise (Stand November 2025)

Der Kaufmarkt in Ludwigsau ist stark von Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert, da Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen rar sind. Das Angebot umfasst derzeit nur eine Handvoll Objekte, oft ältere Bestandsimmobilien.

• Häuser (Einfamilien- und Doppelhäuser): Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.100 bis 2.200 Euro für Bestandsobjekte. Neubauten oder stark modernisierte Häuser erreichen bis zu 2.500 Euro pro Quadratmeter. Typische Kaufpreise für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 120–180 m² Wohnfläche und Grundstück bewegen sich zwischen 250.000 und 450.000 Euro, je nach Zustand, Lage und Energieeffizienz.
• Wohnungen: Eigentumswohnungen sind extrem selten. Wo sie angeboten werden, liegen die Preise bei rund 2.000 bis 2.300 Euro pro Quadratmeter, oft in kleinen Mehrfamilienhäusern oder umgenutzten Gebäuden.
• Grundstücke: Baugrundstücke sind knapp verfügbar. Preise für erschlossenes Bauland liegen bei 50 bis 120 Euro pro Quadratmeter, abhängig vom Ortsteil und der Erschließung.

Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (ca. 3.200–3.500 Euro/m² für Häuser) ist Ludwigsau günstig positioniert, was es zu einer Alternative für Käufer macht, die aus teureren Regionen ausweichen.

3. Mietmarkt

Der Mietmarkt ist ebenfalls überschaubar und wird von privaten Vermietern dominiert. Es gibt kaum professionelle Wohnungsbaugesellschaften oder Neubau-Mietobjekte.

• Durchschnittliche Kaltmiete: Für Wohnungen liegt sie bei 7,50 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 4,50 bis 6,00 Euro pro Quadratmeter.
• Typische Mietobjekte: Meist ältere Einfamilienhäuser oder Wohnungen in Dorflage mit 80–120 m², die für 600–900 Euro kalt vermietet werden.
• Die Mietpreisentwicklung ist stabil mit leichten Steigerungen von 0,5–1 % pro Jahr, da die Nachfrage durch Pendler und junge Familien moderat ist, aber kein starker Zuzug aus Großstädten erfolgt.

4. Preisentwicklung der letzten Jahre und Prognose

Nach dem Boom bis 2022 mit Steigerungen von teilweise über 10 % jährlich kam es 2023/2024 durch hohe Zinsen und Baukosten zu einer Korrektur von 5–10 % in ländlichen Regionen wie Ludwigsau. Seit Mitte 2025 stabilisieren sich die Preise wieder.

• 2023–2024: Leichter Rückgang bei Kaufpreisen, besonders bei energieineffizienten Bestandsobjekten.
• 2025: Stabile bis leicht steigende Preise (+0,1 bis +0,7 % für Häuser und Wohnungen erwartet). Der Mietmarkt wächst moderat (+0,5 %).
• Prognose bis 2030: In ländlichen osthessischen Gemeinden wie Ludwigsau wird mit einer jährlichen Steigerung von 1–3 % gerechnet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Allerdings bleibt das Wachstum gedämpft, da keine großen Infrastrukturprojekte oder starke Wirtschaftsimpulse erwartet werden. Risiken sind steigende Energiekosten und eine mögliche Abwanderung jüngerer Bewohner.

5. Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Ludwigsau ist sehr gering – oft nur 10–20 Objekte gleichzeitig auf den großen Portalen. Häuser machen über 80 % der Angebote aus, Mietobjekte sind noch seltener. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von einheimischen Käufern, Pendlern nach Bad Hersfeld oder Kassel sowie älteren Paaren, die ins Grüne ziehen möchten. Es gibt keine spekulative Nachfrage wie in Metropolregionen. Leerstände sind niedrig, da viele Objekte schnell von lokalen Interessenten übernommen werden. Der Markt ist käuferfreundlich: Verhandlungsspielräume von 5–15 % sind üblich.

6. Einflussfaktoren

• Wirtschaft und Infrastruktur: Ludwigsau profitiert vom Interkommunalen Gewerbegebiet Bad Hersfeld-Ludwigsau, das Arbeitsplätze schafft. Die gute Autobahnanbindung und Nähe zu Bad Hersfeld (Einkauf, Schulen, Krankenhaus) stärken die Attraktivität. Dennoch fehlt es an hochqualifizierten Jobs, was junge Familien teilweise abhält.
• Bevölkerungsentwicklung: Die Einwohnerzahl bleibt stabil oder wächst leicht durch Zuzug aus umliegenden Städten. Bis 2030 wird kein starker Rückgang erwartet, aber eine Alterung der Bevölkerung könnte die Nachfrage nach barrierearmen Objekten erhöhen.
• Bautätigkeit: Neubau ist gering. Es gibt wenige Baugenehmigungen pro Jahr, hauptsächlich Einzelhäuser. Größere Baugebiete fehlen, was das Angebot knapp hält.
• Externe Faktoren: Sinkende Bauzinsen seit 2025 beleben den Markt. Energieeffizienz (z. B. KfW-Standards) wird zunehmend entscheidend – sanierte Objekte erzielen höhere Preise.

7. Chancen und Risiken

Chancen: Ludwigsau bietet bezahlbares Wohnen in ruhiger Lage mit guter Anbindung. Für Selbstnutzer oder als Altersruhesitz ideal. Renditen bei Vermietung liegen bei 4–6 %, was für konservative Anleger attraktiv ist.

Risiken: Begrenztes Angebot und fehlende Dynamik können zu längeren Vermarktungszeiten führen. Ältere Bestandsobjekte benötigen oft Sanierungen (Heizung, Dämmung). Eine schwache regionale Wirtschaft könnte bei Rezession die Nachfrage dämpfen.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Ludwigsau ist stabil, überschaubar und preislich attraktiv im hessischen Vergleich. Er eignet sich besonders für langfristige Selbstnutzer oder lokale Investoren, die Wert auf Ruhe und Bezahlbarkeit legen. Eine starke Wertsteigerung wie in urbanen Zentren ist unwahrscheinlich, aber eine solide, moderate Entwicklung mit niedrigem Risiko zeichnet sich ab. Interessenten sollten den Fokus auf energieeffiziente, gut angebundene Objekte legen, um von der leichten Aufwärtstendenz zu profitieren.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.