Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Spangenberg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Spangenberg

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Spangenberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Spangenbergs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bergheim, Bischofferode, Elbersdorf, Herlefeld, Landefeld, Metzebach, Mörshausen, Nausis, Pfieffe, Schnellrode, Vockerode-Dinkelberg und Weidelbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Hessisch Lichtenau, Waldkappel, Werra-Meißner-Kreis, Rotenburg an der Fulda, Alheim, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Morschen, Melsungen und der Schwalm-Eder-Kreis.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Spangenberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Spangenberg (Hessen)

1. Stadtprofil und Rahmenbedingungen

Spangenberg ist eine Kleinstadt im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit etwa 6.000 Einwohnern. Die Stadt zeichnet sich durch eine historische Altstadt, ruhige Wohnlagen, gute Nahversorgung und eine landschaftlich attraktive Umgebung aus. Die Nähe zu Melsungen und die vergleichsweise gute Erreichbarkeit des Wirtschaftsstandortes Kassel machen die Stadt auch für Pendler interessant.

Diese Rahmenbedingungen schaffen grundsätzlich ein stabiles Fundament für die lokale Immobiliennachfrage.

2. Mietmarkt

2.1 Allgemeine Einschätzung

Der Mietmarkt in Spangenberg ist überschaubar und geprägt von einem eher begrenzten Angebot. Die Mietpreise bewegen sich auf einem moderaten Niveau, das im Vergleich zu größeren Städten ausgesprochen attraktiv erscheint.

Typische Merkmale:

• kleine bis mittelgroße Wohnungen dominieren,

• moderates Preisniveau,

• begrenzter Neubau,

• Mischung aus Altbau, Nachkriegsbauten und Einfamilienhausstrukturen.

2.2 Mietpreisniveau

Das allgemeine Mietpreisniveau liegt in Spangenberg im unteren bis mittleren Bereich für hessische Kleinstädte.
Zu beobachten ist:

• ein durchschnittlicher Mietpreis im Bereich von etwa 7,00 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter,

• Hausmieten liegen teilweise leicht über Wohnungsmieten,

• modernisierte Objekte werden merklich höher angeboten als ältere Bestandsimmobilien.

Die Stadt selbst verfügt über ein kleineres eigenes Kontingent an Mietwohnungen. Das private Mietangebot dominiert den Markt.

2.3 Marktdynamik

Da der Markt klein ist, wirken sich einzelne Neubauten oder größere Vermietungsaktivitäten schnell auf das Gesamtangebot aus. Die Nachfrage ist stabil, aber nicht überhitzt. Erhöhte Nachfrage zeigt sich insbesondere in:

• gut sanierten Wohnungen,

• barrierearmen oder barrierefreien Wohnungen,

• zentral gelegenen Objekten in Altstadtnähe.

3. Kaufmarkt

3.1 Preisniveau

Der Kaufmarkt in Spangenberg weist eine breite Preisspanne auf, abhängig von Lage, Bauzustand und Objektart.

Typische Orientierungswerte:

• Einfamilienhäuser: etwa 1.000 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter, je nach Zustand auch darüber oder deutlich darunter.

• Eigentumswohnungen: typischerweise zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter, wobei stark sanierte oder moderne Wohnungen deutlich teurer sein können.

Der Markt bietet sowohl sehr preisgünstige Objekte (häufig mit hohem Renovierungsbedarf) als auch modernisierte Immobilien im mittleren Preisbereich.

3.2 Entwicklung der letzten Jahre

• Insgesamt ist in Spangenberg ein moderater, aber stetiger Preisanstieg zu beobachten.

• Über einen Zeitraum von etwa fünf Jahren wird die Preisentwicklung als leicht positiv bis stabil wachsend eingeschätzt.

• Die Preise für Wohnungen sind tendenziell stärker gestiegen als die für Häuser – typisch für Regionen, in denen Modernisierungen an Bedeutung gewinnen.

3.3 Markttypische Eigenschaften

• Der Markt für Eigentumswohnungen ist relativ klein, gewinnt aber durch Sanierungs- und Modernisierungspotenziale an Attraktivität.

• Der Häuserbestand ist sehr heterogen – von renovierungsbedürftigen Altbauten bis hin zu modernisierten Einfamilienhäusern.

• Neubauten sind vorhanden, aber nicht in großem Umfang; freie Bauplätze sind begrenzt.

4. Nachfrageanalyse

Die Nachfrage setzt sich vor allem aus folgenden Gruppen zusammen:

4.1 Käufergruppen

• Familien, die ein Einfamilienhaus mit Garten suchen

• Pendler, die im Einzugsgebiet von Melsungen oder Kassel arbeiten

• Kapitalanleger, die auf langfristige Vermietung in einer stabilen Kleinstadt setzen

• Best-Ager, die ein ruhigeres Wohnumfeld bevorzugen

4.2 Mietinteressenten

• Menschen, die Ruhe und Natur bevorzugen, aber nicht auf grundlegende Infrastruktur verzichten wollen

• Berufstätige aus der Region

• Haushalte mit mittlerem Einkommen

5. Chancen und Potenziale

5.1 Für Käufer

• Günstige Einstiegspreise im Vergleich zu vielen anderen hessischen Regionen

• Wertsteigerungspotenzial bei Sanierungen (energetische Sanierung, Modernisierung von Altbau)

• Attraktivität für Pendler aufgrund der Lage zwischen wirtschaftlich relevanten Städten

5.2 Für Vermieter

• Stabile Nachfrage bei moderaten Mietpreisen

• Geringe Konkurrenz im höherwertigen Mietsegment

• Potenzial für Nischenangebote (barrierearm, seniorengerecht, moderne Wohnungskonzepte)

5.3 Für Projektentwickler / Investoren

• Chancen im Bereich der Altstadtsanierung

• Potenzial für kleinere Neubauprojekte

• Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnkonzepten

6. Risiken und Herausforderungen

6.1 Strukturelle Faktoren

• Der Markt ist klein – Schwankungen im Angebot wirken sich sofort aus.

• Das begrenzte Neubauvolumen dämpft die Marktdynamik.

6.2 Wirtschaftliche Risiken

• Steigende Finanzierungskosten könnten Kaufinteresse bremsen.

• Bestandsimmobilien haben oft hohen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz.

6.3 Demografische Aspekte

• Wie viele Kleinstädte ist Spangenberg potenziell vom demografischen Wandel betroffen.

• Das Nachfragevolumen könnte langfristig stagnieren, wenn keine Zuzugsimpulse stattfinden.

7. Ausblick

Kurzfristig (1–3 Jahre)

• Stabile Preise mit leichter Aufwärtstendenz

• Besonders Wohnungen im sehr guten Zustand könnten überdurchschnittlich stark nachgefragt werden

• Sanierungsobjekte bleiben attraktiv für preisbewusste Käufer

Mittelfristig (3–7 Jahre)

• Die Nachfrage hängt stark von Zinsen und Modernisierungsförderungen ab

• Der Markt könnte von gezielter Stadtentwicklung profitieren

• Eine zunehmende Attraktivität für Pendler könnte zusätzliche Impulse setzen

Langfristig

• Der Immobilienmarkt Spangenbergs bleibt stabil, sofern die Region wirtschaftlich attraktiv bleibt

• Der Modernisierungsgrad des Bestandes wird entscheidend für die Preisentwicklung sein

• Gute Lebensqualität und Naturstandort sprechen weiterhin für eine solide Wohnraumnachfrage

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Spangenberg oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.