Sachverständige für Immobilienbewertung im Werra-Meißner-Kreis

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Werra-Meißner-Kreis. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Werra-Meißner-Kreis

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Werra-Meißner-Kreis. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Werra-Meißner-Kreises, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bad Sooden-Allendorf, Eschwege, Großalmerode, Hessisch Lichtenau, Sontra, Waldkappel, Wanfried, Witzenhausen, Berkatal, Herleshausen, Meinhard, Meißner, Neu-Eichenberg, Ringgau, Wehretal und Weißenborn.

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Landkreis Göttingen (Niedersachsen), Landkreis Eichsfeld, Unstrut-Hainich-Kreis, Wartburgkreis, Stadt Eisenach (Thüringen), Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Schwalm-Eder-Kreis und Landkreis Kassel.

Für die Immobilienbewertung in dem Werra-Meißner-Kreis gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt des Werra-Meißner-Kreises

Einleitung

Der Werra-Meißner-Kreis in Nordhessen umfasst eine Fläche von etwa 1.132 Quadratkilometern und ist geprägt von einer idyllischen Landschaft mit dem Hohen Meißner, dem Werra-Fluss und zahlreichen historischen Fachwerkorten. Mit rund 93.000 Einwohnern (Stand 2025) zählt der Kreis zu den ländlichen Regionen Deutschlands, die durch ihre zentrale Lage zwischen Kassel, Fulda und Erfurt eine attraktive Position als Logistikdrehscheibe einnehmen. Der Immobilienmarkt hier spiegelt die Balance zwischen Ruhe und Erreichbarkeit wider: Günstige Preise im Vergleich zu urbanen Zentren, ein hoher Anteil an Einfamilienhäusern und eine steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die historische Entwicklung, treibende Faktoren sowie zukünftige Trends basierend auf Marktdaten bis November 2025. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, ergänzt um Gewerbe und Grundstücke, um ein umfassendes Bild zu zeichnen.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die demografische Struktur des Werra-Meißner-Kreises ist von einem klassischen ländlichen Wandel geprägt: Die Bevölkerungszahl stagniert oder sinkt leicht, mit einer Alterung der Gesellschaft. Etwa 30 Prozent der Einwohner sind über 65 Jahre alt, was den Bedarf an altersgerechtem Wohnen steigert. Gleichzeitig gibt es eine leichte Zuwanderung aus benachbarten Städten, getrieben durch Pendler nach Kassel oder Fulda. Die Geburtenrate liegt unter dem Bundesdurchschnitt, was zu einem Überhang an leerstehenden Altbauten führt, insbesondere in kleineren Orten wie Berkatal oder Waldkappel.

Wirtschaftlich profitiert der Kreis von seiner Lage als Transitroute für Logistik und Handel. Branchen wie Maschinenbau, Lebensmittelverarbeitung und Tourismus (z. B. durch die Therme in Bad Sooden-Allendorf) sorgen für stabile Beschäftigung. Die Arbeitslosenquote beträgt derzeit etwa 4,5 Prozent, niedriger als im Hessen-Durchschnitt. Diese Faktoren wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus: Pendler und Zuzügler suchen erschwingliche Häuser in der Nähe von Eschwege oder Sontra, während der Tourismus Ferienwohnungen und Gewerbeflächen ankurbelt. Allerdings bremsen der demografische Wandel und niedrige Neubauraten (ca. 150 neue Wohnungen pro Jahr) den Markt: Es fehlt an modernen Objekten, was zu Engpässen bei familientauglichem Wohnraum führt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt im Werra-Meißner-Kreis zeichnet sich durch moderate Preise aus, die etwa 50 Prozent unter dem Hessen-Durchschnitt liegen. Basierend auf Angeboten und Transaktionen bis Mitte 2025 ergeben sich folgende Durchschnittswerte:

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis liegt bei 1.927 € (Rückgang um 21 Prozent gegenüber 2024 mit 2.446 €). Günstigste Lagen: Bad Sooden-Allendorf (1.319 €/m²), teuerste: Witzenhausen (2.845 €/m²). Eine 70-m²-Wohnung kostet somit typisch 135.000 €.
• Einfamilienhäuser: Stabil bei 1.451 €/m² (ähnlich wie 2024 mit 1.441 €/m²). Variationen: Berkatal (1.041 €/m²) als günstigster Ort, Bad Sooden-Allendorf (1.766 €/m²) als Spitze. Ein Standardhaus mit 120 m² und Grundstück kostet ca. 175.000 €.
• Mietwohnungen: Der Kaltmietpreis beträgt 6,70 €/m² (Anstieg um 2,6 Prozent zu 2024 mit 6,53 €/m²). In Eschwege sind es bis zu 11,99 €/m², in Waldkappel nur 5,87 €/m². Eine 60-m²-Wohnung kostet monatlich 400–500 €.
• Grundstücke: Durchschnittlich 70–77 €/m² (leichter Anstieg um 2,3 Prozent im Jahresvergleich). 32 Angebote im Juli 2025, mit Höchstwerten in Neu-Eichenberg (bis 148 €/m²) und Tiefstpreisen ab 28 €/m². Ein 800-m²-Bauland kostet ca. 56.000 €.

Im Vergleich zu Hessen (Wohnungen: 4.200 €/m², Mieten: 13,50 €/m²) ist der Kreis ein Schnäppchenmarkt, doch regionale Unterschiede sind groß: Eschwege und Sontra ziehen Preise nach oben, ländliche Randgebiete drücken sie.

Historische Entwicklung (2020–2025)

Von 2020 bis 2022 boomte der Markt durch Niedrigzinsen und Homeoffice-Trends: Wohnungspreise stiegen um 15–20 Prozent, Hausverkäufe um 10 Prozent jährlich. 2021 lagen Quadratmeterpreise für Wohnungen bei ca. 1.723 €, Häuser bei 1.200 €/m². Die Pandemie trieb Zuzug aus Städten an, was den Umsatz 2022 auf 131 Millionen € hob (plus 23 Prozent zu 2021).

Ab 2023 dämpfte die Zinserhöhung den Aufschwung: Transaktionen sanken um 11 Prozent (1.787 Fälle 2023 vs. 2022), Preise für Mehrfamilienhäuser fielen um 44 Prozent unter das Niveau von 2020. 2024 stabilisierten sich Häuserpreise, während Wohnungen um 21 Prozent einbrachen. Bis 2025 zeigt sich eine Erholung: Mieten steigen moderat, Käufe in ländlichen Lagen (z. B. Wehretal) gewinnen an Dynamik. Insgesamt: Ein Rückgang von Höchstständen 2022 um 11 Prozent, aber langfristig steigende Tendenz durch begrenztes Angebot (nur 400–600 Häuser, 50–100 Wohnungen im Angebot).

Marktanalyse: Angebot, Nachfrage und Transaktionen

Das Angebot ist knapp: Rund 600 Immobilien zum Kauf (Häuser: 148, Wohnungen: 52), mit Fokus auf Bestandsbauten (80 Prozent vor 1990). Nachfrage konzentriert sich auf Eschwege (als Kreisstadt) und Pendlerorte wie Sontra, wo 70 Prozent der Käufer Familien sind. Gewerbeimmobilien (z. B. Logistikflächen) boomen durch die A7/A4-Anbindung, mit fairen Preisen ab 50 €/m².

Herausforderungen: Hoher Anteil denkmalgeschützter Fachwerkhäuser (ca. 40 Prozent) erschwert Sanierungen, Neubau bleibt bei 1–2 Prozent des Bestands. Der Markt für Sozialwohnungen ist angespannt – Bestand schrumpft bis 2030 um 20 Prozent durch auslaufende Bindungen, Bedarf bleibt hoch. Transaktionen 2025: Ca. 1.600–1.700, mit Umsatz von 120 Millionen €, dominiert von Privatverkäufen (60 Prozent).

Trends und Prognosen

Aktuelle Trends umfassen Digitalisierung (z. B. smarte Fachwerk-Renovierungen) und Nachhaltigkeit: Barrierefreies Wohnen gewinnt an Bedeutung, mit Förderungen für Altersumbauten. Tourismus treibt Ferienhäuser (Angebote +15 Prozent), Logistik Gewerbeflächen (Preisanstieg 5 Prozent). Für Q4 2025 wird ein leichter Preisanstieg von 0,1–0,5 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen.

Prognose bis 2030: Moderate Steigerung um 1–2 Prozent jährlich, mit Fokus auf ländliches Wohnen. Demografischer Wandel könnte Leerstände erhöhen (bis 10 Prozent in Randorten), doch Zuzug junger Familien durch Homeoffice stabilisiert den Markt. Risiken: Höhere Zinsen könnten Käufe bremsen; Chancen: Förderprogramme für Neubau (Ziel: 200 Einheiten/Jahr) und Digitalisierung könnten Preise in Eschwege auf 2.000 €/m² heben. Insgesamt: Attraktiver Einstiegsmarkt für Käufer, mit Potenzial für Investoren in Sanierungsobjekten.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt des Werra-Meißner-Kreises bietet 2025 Stabilität und Günstigkeit inmitten eines dynamischen Wandels. Trotz demografischer Herausforderungen und knappen Angebots bleibt er ein Hotspot für Pendler und Ruhesuchende – Preise unter Hessen-Durchschnitt, gepaart mit Lebensqualität. Für Käufer und Investoren empfehlenswert: Frühe Sanierungen nutzen, auf Förderungen setzen. Langfristig profitiert der Kreis von seiner Logistikstärke, doch gezielte Neubauinitiativen sind essenziell, um den Wohnraummangel zu bekämpfen. Der Markt bleibt resilient, mit Potenzial für nachhaltiges Wachstum.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.