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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Weißenborn. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Weißenborn
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Weißenborn. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Weißenborns Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Weißenborn und Rambach.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Treffurt, Wartburgkreis, Ringgau, Wehretal, Eschwege und der Werra-Meißner-Kreis.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Weißenborn gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Weißenborn (Hessen)
Einleitung
Weißenborn, eine kleine Gemeinde im Werra-Meißner-Kreis in Nordhessen, liegt am südöstlichen Rand des Landkreises direkt an der Grenze zu Thüringen. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Weißenborn und Rambach und zählt mit rund 953 Einwohnern (Stand Ende 2023) zu den kleinsten eigenständigen Kommunen in ganz Hessen. Ihre abgeschiedene Lage im nordhessischen Bergland, etwa 8 Kilometer südöstlich von Eschwege, prägt nicht nur die natürliche Umgebung mit Wäldern, Wanderwegen und dem markanten Heldrastein, sondern auch den Immobilienmarkt. Historisch geprägt durch Grenzsteine wie den Dreiherrenstein und eine lange Tradition des Sand- und Waldbetriebs, hat sich Weißenborn von einer Grenzregion während der Teilung Deutschlands zu einem ruhigen Wohn- und Erholungsort entwickelt. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von geringer Dynamik, niedrigen Preisen und einer starken Abhängigkeit von der regionalen Wirtschaft und demografischen Trends. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und Ausblicke für das Jahr 2025.
Lage und Infrastruktur
Weißenborn erstreckt sich über eine Fläche von etwa 20 Quadratkilometern in einer hügeligen Landschaft, die ideal für Wander- und Radwege geeignet ist. Der Premiumweg 15 „Graburg“ und die Nähe zum Grenzstein-Dreieck laden zu Tourismus ein, doch die Erreichbarkeit bleibt eine Herausforderung: Die Anbindung an Eschwege erfolgt über Landstraßen, während der nächste Autobahnanschluss (A7) rund 20 Kilometer entfernt liegt. Öffentliche Verkehrsmittel beschränken sich auf Busverbindungen, die stündlich nach Eschwege und weiter in die Region Kassel führen. Die Infrastruktur ist basisch: Es gibt eine Grundschule in der Nachbargemeinde, Einkaufsmöglichkeiten in Eschwege und medizinische Versorgung in der Kreisstadt. Die Abgeschiedenheit wirkt sich positiv auf die Lebensqualität aus – frische Luft, Natur und Gemeinschaftsgefühl – birgt aber Risiken für den Immobilienmarkt, da junge Familien und Pendler oft in zentralere Orte abwandern. Dennoch profitiert die Region von der Nähe zu Thüringen, wo Grenznähe seit der Wiedervereinigung den grenzüberschreitenden Handel und Tourismus ankurbelt.
Demografische Struktur
Die Demografie von Weißenborn spiegelt den typischen Schrumpfungsprozess ländlicher Regionen in Nordhessen wider. Mit nur 953 Einwohnern (Rückgang um etwa 2 Prozent seit 2018) ist die Gemeinde die bevölkerungsärmste in Hessen. Der Altersdurchschnitt liegt bei über 50 Jahren, mit einem hohen Anteil an Senioren (ca. 30 Prozent über 65 Jahre) und einem Mangel an jungen Familien. Die Geburtenrate ist niedrig (unter 5 pro Jahr), während der Zuzug hauptsächlich aus der Umgebung stammt – oft Rentner oder Naturliebhaber. Der Wanderungssaldo ist negativ: Junge Erwerbstätige ziehen in Städte wie Eschwege oder Kassel, wo bessere Jobchancen und Freizeitangebote locken. Prognosen des Hessischen Statistischen Landesamts deuten auf einen weiteren Rückgang bis 2035 hin, mit einem Minus von bis zu 10 Prozent, es sei denn, gezielte Maßnahmen wie Home-Office-Förderung oder Familienförderprogramme greifen. Diese Entwicklung drückt auf den Immobilienmarkt: Weniger Haushalte bedeuten geringere Nachfrage, was zu Leerständen und stagnierenden Preisen führt. Positiv ist der Trend zu Zweitwohnsitzen für Wochenendurlauber, der durch die Pandemie verstärkt wurde.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft in Weißenborn ist kleinräumig und agrar-nah: Landwirtschaft, Forstwirtschaft und Kleingewerbe dominieren, mit Fokus auf Waldbetrieb und früherem Sandabbau. Größere Unternehmen fehlen; viele Bewohner pendeln nach Eschwege (Industrie und Handel) oder Kassel (Verwaltung und Dienstleistungen). Das Pro-Kopf-Einkommen liegt bei unter 25.000 Euro jährlich – das niedrigste in Hessen –, was die Kaufkraft dämpft. Tourismus gewinnt an Bedeutung: Wanderwege und Grenzdenkmäler ziehen jährlich Tausende Besucher an, was Ferienwohnungen und Gästehäuser belebt. Dennoch bleibt die Arbeitslosenquote mit rund 6 Prozent über dem Landesdurchschnitt, und der demografische Wandel verschärft den Fachkräftemangel. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies Stabilität auf niedrigem Niveau: Geringe Investitionen in Neubau, da Renditen für Vermieter (ca. 3-4 Prozent) unattraktiv sind. Die Nähe zu Thüringen könnte durch grenzüberschreitende Projekte (z. B. Windparks) Impulse bringen, doch derzeit dominiert die Abhängigkeit von der Regionalwirtschaft.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Weißenborn ist ruhig und überschaubar: Im Jahr 2023 wurden nur 24 bebauten und 15 unbebauten Grundstücke verkauft – die niedrigste Zahl im Werra-Meißner-Kreis. Das Angebot umfasst hauptsächlich Bestandsimmobilien: Einfamilienhäuser aus den 1950er-1970er Jahren, Altbauten in den Ortsteilen und vereinzelte Baugrundstücke. Neubauten sind rar, da Baukosten (ca. 2.500 Euro pro Quadratmeter) die Nachfrage übersteigen. Der Markt ist von Privatverkäufen geprägt, mit Maklern aus Eschwege. Die Transaktionsdauer beträgt 6-12 Monate, und Rabatte von 5-10 Prozent sind üblich. Im Vergleich zum Kreis (Hauspreise ca. 1.800 Euro/qm) und Hessen (3.200 Euro/qm) liegen Preise in Weißenborn deutlich darunter, was den Ort für Ruhesuchende attraktiv macht. Der Mietmarkt ist eng: Nur wenige Objekte (meist 2-3-Zimmer-Wohnungen) werden vermietet, oft an Langzeitmieter. Leerstände belaufen sich auf 5-7 Prozent, höher als im urbanen Hessen.
Kaufpreise und Mietpreise
Kaufpreise: Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus liegt bei 1.200-1.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Zustand und Lage. Ein typisches 120-qm-Haus kostet 150.000-180.000 Euro, mit Grundstücken ab 50.000 Euro für 800 qm. Im Vergleich zu 2023 (ca. 1.100 Euro/qm) stieg der Preis um 5-7 Prozent, getrieben von Renovierungsbedarf und Energieeffizienz-Upgrades (z. B. Wärmepumpen). Eigentumswohnungen sind selten und kosten 1.000-1.300 Euro/qm. Im Kreis Sontra (ähnliche Lage) fielen Preise 2025 leicht um 2 Prozent, was auf Weißenborn zutreffen könnte.
Mietpreise: Die Kaltmiete beträgt 5-7 Euro pro Quadratmeter, niedriger als der hessische Durchschnitt von 9,59 Euro/qm. Eine 80-qm-Wohnung kostet 400-560 Euro monatlich, plus Nebenkosten (ca. 2 Euro/qm). Bestandsmieten liegen bei 4,50 Euro/qm, Neubauten bei 6-7 Euro/qm. Die Mietsteigerung betrug 2025 ca. 3 Prozent, beeinflusst von der Mietpreisbremse und regionalen Regulierungen. Im Werra-Meißner-Kreis sind Mieten um 10 Prozent unter dem Landeswert, was den Markt für Geringverdiener attraktiv macht.
Preisentwicklung und Prognose
Seit 2021 stiegen Kaufpreise um 10-15 Prozent, Mieten um 8 Prozent – langsamer als in Hessen (Wohnungen +3,1 Prozent 2025). Der Tiefpunkt lag 2023 bei stagnierenden Transaktionen durch Zinssteigerungen; 2025 zeigt Erholung durch EZB-Senkungen (Leitzins 2 Prozent). Regionale Berichte prognostizieren moderate Zuwächse: +2-4 Prozent für Häuser, +1-3 Prozent für Mieten, beeinflusst von sinkender Inflation und Home-Office-Trends. Langfristig droht Druck durch Demografie: Bis 2030 könnten Preise um 5 Prozent fallen, falls Zuzug ausbleibt. Positiv: Nachhaltigkeitsförderungen (z. B. KfW-Zuschüsse) heben Werte um 10 Prozent. Der Markt bleibt stabil, mit Potenzial für Ferienimmobilien.
Einflussfaktoren und Herausforderungen
Der Markt wird von Demografie (Rückgang junger Haushalte) und Wirtschaft (Pendlerabhängigkeit) dominiert. Positiv wirken Tourismus und Grenznähe; negativ hohe Heizkosten und sanierungsbedürftige Bestände (viele Häuser unter D-Energieklasse). Politische Maßnahmen wie das Hessische Wohnungsbauprogramm könnten Neubau fördern, doch in Weißenborn fehlt Flächenknappheit. Klimawandel (Waldbrände) und Digitalisierung (Glasfaser-Ausbau 2025) könnten Attraktivität steigern. Herausforderungen: Leerstände (bis 10 Prozent bis 2030) und sinkende Gemeindeeinnahmen, die Investitionen bremsen.
Chancen und Risiken
Chancen: Niedrige Einstiegspreise machen Weißenborn ideal für Rentner oder Investoren in Ferienwohnungen (Rendite 4-5 Prozent). Home-Office-Trends und Thüringen-Nähe könnten Zuzug aus Städten fördern. Förderungen für Sanierungen (bis 30 Prozent Zuschuss) heben Werte.
Risiken: Demografischer Rückgang führt zu Abwertung (bis -10 Prozent bis 2035). Geringe Liquidität erschwert Verkäufe; wirtschaftliche Stagnation im Kreis birgt Insolvenzrisiken für Vermieter.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Weißenborn ist ein Spiegel ländlicher Realitäten in Nordhessen: Günstig, stabil, aber von Schrumpfung bedroht. Mit Preisen unter dem Hessen-Durchschnitt eignet er sich für Käufer, die Ruhe priorisieren, doch Investoren müssen Demografie und Sanierungsbedarf abwägen. Für 2025 erwarten moderate Steigerungen, langfristig Erholung durch Tourismus und Digitalisierung. Lokale Initiativen – wie Wanderwege oder Gemeindeentwicklung – könnten den Markt beleben. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung einholen, um Chancen in dieser idyllischen Grenzregion zu nutzen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
