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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Morschen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Morschen
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Morschen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Morschens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Altmorschen, Binsförth, Eubach, Heina, Konnefeld, Neumorschen und Wichte.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Melsungen, Spangenberg, Schwalm-Eder-Kreis, Alheim, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Knüllwald und Malsfeld.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Morschen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt Morschen (Hessen)
1. Lage und allgemeine Rahmenbedingungen
Morschen ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Hersfeld-Rotenburg in Nordosthessen mit rund 3.200 Einwohnern (Stand 2025). Sie liegt im Fulda-Tal entlang der gleichnamigen Fulda, ca. 25 km südlich von Kassel und 35 km nordöstlich von Bad Hersfeld. Die Anbindung erfolgt über die B 83 und die Bahnstrecke Bebra–Kassel (Regionalbahn-Halt in Altmorschen). Die Autobahn A 7 ist in ca. 10–15 Minuten erreichbar (Anschlussstellen Melsungen oder Guxhagen).
Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Altmorschen, Binsförth, Eubach, Heina, Konnefeld, Neumorschen und Wichte. Morschen gilt als typische Pendlergemeinde mit vergleichsweise günstigen Grundstücks- und Immobilienpreisen im Vergleich zu Kassel oder dem Ballungsraum Frankfurt.
2. Demografische Entwicklung und Nachfrage-Treiber
Die Einwohnerzahl ist seit 2015 leicht rückläufig (ca. –4 % bis 2025) und liegt aktuell bei etwa 3.180 Personen. Die Alterung der Bevölkerung ist spürbar: Der Anteil der über 65-Jährigen liegt bei ca. 28–30 %. Gleichzeitig zieht es junge Familien aus dem teuren Kasseler Umland (insbesondere aus Melsungen, Felsberg und dem Schwalm-Eder-Kreis) nach Morschen, da hier noch bezahlbarer Wohnraum und Baugrund verfügbar sind.
Hauptnachfragegruppen:
- Pendler nach Kassel (vor allem im öffentlichen Dienst, VW-Werk Baunatal, Kliniken)
- Zuzügler aus dem Rhein-Main-Gebiet, die remote arbeiten und größere Grundstücke suchen
- Ältere Einheimische, die ihre großen Höfe/Einfamilienhäuser verkaufen und in barrierefreie Neubauten oder Eigentumswohnungen umziehen
3. Preisentwicklung 2020–2025
Der Immobilienmarkt in Morschen hat sich – wie fast überall in Hessen – deutlich verteuert, allerdings moderater als in städtischen Lagen.
Kaufpreise Einfamilienhäuser (freistehend, Bj. 1960–1990, 120–160 m², Grundstück 600–900 m²):
- 2020: 180.000 – 240.000 €
- 2022: 280.000 – 350.000 €
- 2024/2025: 320.000 – 420.000 € (Spanne je nach Zustand und Lage)
Neubau-Einfamilienhäuser / moderne Energiesparhäuser:
- 2023–2025: 450.000 – 580.000 € (schlüsselfertig, 140–170 m² auf 500–700 m² Grund)
Eigentumswohnungen: Sehr kleines Segment. Ältere 2–3-Zimmer-Wohnungen (70–90 m²): 1.800 – 2.400 €/m² → 140.000 – 210.000 € gesamt. Neubauwohnungen (sehr selten): 3.200 – 3.800 €/m².
Bauggrundstücke (voll erschlossen):
- 2019/2020: 45 – 65 €/m²
- 2023: 90 – 120 €/m²
- 2025: 130 – 170 €/m² (in guten Lagen wie Neumorschen-Süd oder Heina bis 190 €/m²)
Die Preissteigerungen liegen seit 2020 bei ca. 80–100 % bei Grundstücken und ca. 70–90 % bei Bestandsimmobilien – deutlich, aber immer noch weit unter den Werten im Kasseler Stadtgebiet (+140–180 % im selben Zeitraum).
4. Angebot und Umsatz
Das Angebot ist seit 2023 spürbar knapper geworden. Waren 2020 noch 40–50 Immobilien gleichzeitig auf den gängigen Portalen inseriert, liegen die Zahlen 2025 oft bei nur 12–20 Objekten. Viele Verkäufe laufen weiterhin über regionale Makler oder privat („Dorfnetzwerk“), sodass nicht jedes Objekt öffentlich sichtbar wird.
Verkaufszeiten:
- Gute, renovierte Objekte: 2–8 Wochen
- Sanierungsbedürftige Höfe/Altbauten: 4–12 Monate
5. Segmentierte Betrachtung der Ortsteile
- Altmorschen (Kernort mit Bahnhof): Höchste Nachfrage, beste Infrastruktur (Einkauf, Ärzte, Schule). Höchste Preise.
- Neumorschen: Beliebt bei jungen Familien wegen Neubaugebiete (z. B. „Am Sportplatz“ und „Süd II“). Fast alle Grundstücke dort sind bereits bebaut oder reserviert.
- Heina & Konnefeld: Ruhige Hanglagen mit Aussicht, größere Grundstücke (oft 800–1.500 m²), besonders bei Zuzüglern aus dem Rhein-Main-Gebiet gefragt.
- Binsförth & Wichte: Günstigste Lagen, teilweise noch ländliche Höfe mit großem Landwirtschaftsanteil, oft Erbschaftsverkäufe.
6. Mietwohnungsmarkt
Der Mietmarkt ist extrem klein und von älteren Mietern geprägt. Kaltmieten liegen bei:
- Ältere 2–3-Zimmer-Wohnungen: 6,50 – 8,50 €/m²
- Neubau (sehr selten): 10,50 – 12,00 €/m²
Viele junge Familien kaufen direkt, da die monatliche Rate bei aktuellen Zinsen oft unter der ortsüblichen Miete liegt.
7. Aktuelle Trends und Prognose 2026–2030
- Leichte Entspannung durch höhere Zinsen und sinkende Reallöhne: Die extreme Übernachfrage von 2021/2022 ist vorbei. Preissteigerungen haben sich auf 3–6 % pro Jahr verlangsamt.
- Zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Häusern (KfW-55 oder besser). Unsanierte 70er-Jahre-Häuser mit Ölheizung sind schwerer verkäuflich.
- Neubau bleibt begrenzt: Die Gemeinde plant nur kleine Baugebiete (z. B. „Konnefeld III“ ca. 15–20 Grundstücke bis 2028).
- Langfristig stabil: Durch die Nähe zu Kassel und weiter sinkende Bevölkerung im ländlichen Raum bleibt Morschen attraktiv für Käufer, die noch bezahlbaren Wohnraum mit Grundstück suchen.
8. Fazit
Morschen bleibt einer der preislich attraktivsten Orte im erweiterten Kasseler Umland. Wer ein Einfamilienhaus mit Garten unter 450.000 € sucht, findet hier noch realistische Chancen – in Kassel-Stadt oder den direkten Vororten ist dies 2025 praktisch unmöglich. Gleichzeitig ist der Markt „ausgereizt“: Die starken Preissteigerungen der letzten Jahre sind größtenteils eingepreist, weitere extreme Sprünge sind nicht zu erwarten. Für Käufer mit solider Finanzierung und ohne Zeitdruck stellt Morschen weiterhin eine der besten Optionen für ländliches Wohnen mit guter Anbindung dar.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
