Sachverständige für Immobilienbewertung in Neuenstein

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Neuenstein. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Neuenstein

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Neuenstein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Neuensteins Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Aua, Gittersdorf, Mühlbach, Obergeis, Raboldshausen, Saasen, Salzberg und Untergeis.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Knüllwald, Schwalm-Eder-Kreis, Ludwigsau, Bad Hersfeld, Kirchheim, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Oberaula und Schwarzenborn.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Neuenstein gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Neuenstein (Hessen)

Stand: November 2025

1. Lage und allgemeine Rahmenbedingungen

Neuenstein ist eine ländlich geprägte Gemeinde im osthessischen Landkreis Hersfeld-Rotenburg mit rund 3.200 Einwohnern. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen (u. a. Obergeis, Untergeis, Saasen, Mühlbach, Raboldshausen). Sie liegt verkehrsgünstig ca. 15 km östlich von Bad Hersfeld und profitiert von der direkten Anbindung an die A 7 (Anschlussstelle 86 „Bad Hersfeld“ nur ca. 10 Minuten entfernt) sowie der guten Erreichbarkeit der A 4 und A 5. Die Region gehört zum erweiterten Pendlergürtel von Nord- und Mittelhessen (Kassel ca. 60 km, Fulda ca. 45 km, Frankfurt ca. 120 km).

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit Jahren leicht rückläufig bzw. stagnierend. Es gibt nur geringe Zuzüge aus städtischen Ballungsräumen, dafür aber eine moderate Abwanderung jüngerer Menschen in Richtung Kassel, Fulda oder Frankfurt. Die Altersstruktur ist überdurchschnittlich alt.

2. Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Neuenstein ist typisch für ländliche Kommunen in Osthessen: sehr überschaubar, wenig Fluktuation und überwiegend privater Verkauf („von Hand zu Hand“ oder über regionale Makler). Pro Jahr wechseln in der gesamten Gemeinde nur etwa 25–40 Wohnobjekte den Eigentümer (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, landwirtschaftliche Anwesen). Neubau ist extrem selten; die letzten nennenswerten Baugebiete („Am Sportplatz“ in Obergeis und ein kleines Gebiet in Saasen) wurden vor 15–20 Jahren ausgewiesen und sind längst vollständig bebaut. Aktuell gibt es keine neuen Erschließungspläne.

Die Nachfrage kommt fast ausschließlich aus der Region selbst (Erben, Familiennachzug, Landwirte) sowie vereinzelt von Zuzüglern aus Bad Hersfeld oder Alsfeld, die günstigen Wohnraum auf dem Land suchen. Käufer aus Frankfurt oder Kassel sind die absolute Ausnahme.

3. Preisentwicklung und aktuelle Preisspannen (Herbst 2025)

Die Preise sind in den letzten 5 Jahren moderat, aber stetig gestiegen – vor allem durch die allgemeine Baukosteninflation und die gestiegenen Zinsen, die Neubau noch unattraktiver machen. Dennoch bleibt Neuenstein einer der preisgünstigsten Märkte in ganz Hessen.

Einfamilienhäuser (freistehend, Baujahr 1950–1990, 120–160 m², Grundstück 600–1.000 m²):

• Sanierte Objekte (neue Heizung, Dach, Fenster): 220.000 – 300.000 €
• Renovierungsbedürftige Objekte: 140.000 – 210.000 €
• Sehr gute Lage (Ortsrand, Aussicht) oder große Grundstücke (> 1.500 m²): bis 350.000 €

Doppelhaushälften / Reihenhäuser (meist 1970–1990er):

• Solide Ausstattung: 180.000 – 250.000 €

Ehemalige Bauernhöfe / Anwesen mit Stallungen und großem Grund (0,3–2 ha):

• Je nach Zustand und Nutzbarkeit: 250.000 – 550.000 €

Wohnungen (fast ausschließlich in kleinen 3–8-Parteien-Häusern):

• 3-Zimmer-Wohnung (ca. 80 m², 1970–1990er): 90.000 – 140.000 € (Kaufpreis)
• Kaltmiete vergleichbarer Objekte: 6,50 – 8,00 €/m²

Bauggrundstücke:

• Voll erschlossen, Ortsrandlage: 45 – 70 €/m² (sehr selten am Markt)
• Unerschlossene oder landwirtschaftliche Flächen mit Umwidmungspotenzial: 10 – 25 €/m²

4. Besondere Merkmale und Risiken

• Viele Objekte sind in zweiter oder dritter Generation im Familienbesitz und werden nur beim Tod oder Umzug frei.
• Hoher Anteil an Immobilien mit Ölheizung und schlechter Energieeffizienz (E–H). Seit 2024/2025 wirken sich die GEG-Vorgaben und die hohen Sanierungskosten stark preisdämpfend aus.
• Landwirtschaftliche Anwesen sind schwer vermittelbar, da die meisten Käufer keine landwirtschaftliche Nutzung mehr wollen.
• Leerstandsquote ist niedrig (< 3 %), aber es gibt eine „versteckte“ Unterauslastung durch alte alleinstehende Eigentümer.

5. Prognose 2026–2030

Kurz- bis mittelfristig sind weitere moderate Preissteigerungen von 2–4 % pro Jahr zu erwarten, getrieben durch Baukosten und anhaltend hohe Zinsen, die Neubau verhindern. Ein stärkerer Anstieg ist nur denkbar, falls sich doch eine nennenswerte Zuwanderung aus den Ballungsräumen (z. B. durch Homeoffice und Bahnanbindung) ergibt – dafür gibt es aktuell jedoch keinerlei Anzeichen.

Langfristig wird die demografische Entwicklung (Überalterung, Abwanderung junger Familien) den Markt eher dämpfen. Ohne neue Baugebiete und ohne nennenswerte Zuzüge bleibt Neuenstein ein stabiler, aber sehr ruhiger und preisgünstiger Immobilienmarkt im unteren Segment Hessens.

Zusammenfassung

Neuenstein bleibt ein klassischer „Geheimtipp“ für regionale Käufer, die günstig ein eigenes Haus mit Garten suchen und bereit sind, evtl. Sanierungsaufwand zu tragen. Für Investoren oder Spekulanten ist der Markt uninteressant – zu wenig Bewegung, zu geringe Wertsteigerungspotenziale und kaum Mietrendite. Wer hier kauft, tut dies in der Regel zum Selbstbezug und für die lange Frist.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Neuenstein oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.