Sachverständige für Immobilienbewertung in Eichenzell

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Eichenzell. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Eichenzell

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Eichenzell. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Eichenzells Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Eichenzell, Büchenberg, Döllbach, Kerzell, Löschenrod, Lütter, Rönshausen, Rothemann und Welkers.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Fulda, Künzell, Ebersburg, Kalbach, Neuhof und der Landkreis Fulda.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Eichenzell gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Eichenzell (Hessen)

Einleitung

Eichenzell ist eine dynamische Gemeinde im Landkreis Fulda in Hessen, die sich durch ihre idyllische Lage zwischen der Rhön und dem Vogelsberg auszeichnet. Mit einer Fläche von rund 82 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 11.000 Einwohnern (Stand 2025) dient Eichenzell als attraktiver Wohnstandort für Pendler in die nahegelegene Kreisstadt Fulda, die nur etwa 8 Kilometer entfernt liegt. Die Gemeinde umfasst den Hauptort sowie mehrere Ortsteile wie Büchenberg, Döllbach, Kerzell, Löschenrod, Lütter, Rothemann, Rönshausen und Welkers. Verkehrstechnisch ist Eichenzell hervorragend angebunden: Die Autobahnen A7 und A66 sorgen für eine schnelle Erreichbarkeit von Frankfurt am Main (ca. 100 km) und Würzburg (ca. 70 km). Diese Lage macht Eichenzell zu einem idealen Mix aus ländlicher Ruhe und urbaner Nähe, was sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkt. Der Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren sowie zukünftige Trends und gibt Empfehlungen für potenzielle Käufer, Mieter und Investoren.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die demografische Entwicklung in Eichenzell spiegelt den allgemeinen Trend in Mittelhessen wider: Eine leichte Stagnation der Bevölkerungszahl, bedingt durch eine alternde Gesellschaft und einen moderaten Zuzug aus umliegenden Regionen. Im Jahr 2025 leben in Eichenzell etwa 11.000 Menschen, wobei der Anteil der über 65-Jährigen auf rund 25 Prozent gestiegen ist – ein Anstieg um 2 Prozent gegenüber 2020. Dies führt zu einer höheren Nachfrage nach barrierefreien Wohnformen und kleineren Haushalten, während junge Familien durch die Nähe zu Fulda und gute Schulinfrastruktur (z. B. die Von-Galen-Schule) angelockt werden. Der Anteil der Erwerbsbevölkerung liegt bei etwa 60 Prozent, mit einer Arbeitslosenquote von unter 4 Prozent, was unter dem hessischen Durchschnitt von 5 Prozent bleibt.

Wirtschaftlich profitiert Eichenzell von der Nähe zum Fuldaer Wirtschaftsraum, der durch Branchen wie Logistik, Maschinenbau und den Dienstleistungssektor geprägt ist. Lokale Unternehmen, darunter mittelständische Betriebe in der Fertigung und im Handel, sorgen für Stabilität. Die gute Anbindung an den Frankfurter Flughafen (ca. 90 Minuten Fahrtzeit) fördert den Pendlerverkehr und steigert die Attraktivität für Fachkräfte. Der demografische Wandel verstärkt den Bedarf an flexiblen Wohnformen: Kleinere Haushalte (Single-Haushalte machen nun 35 Prozent aus) erhöhen die Nachfrage nach kompakten Wohnungen, während der Fachkräftemangel – insbesondere in der Pflege und Logistik – zu einem leichten Zuzug aus dem Ausland führt. Diese Faktoren wirken sich stabilisierend auf den Immobilienmarkt aus: Die Nachfrage bleibt konstant, ohne übermäßigen Druck, was zu moderaten Preisentwicklungen führt. Allerdings könnte der altersbedingte Umzug von Babyboomer-Generationen in den nächsten Jahren zu einem leichten Überangebot an größeren Einfamilienhäusern führen.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Eichenzell ist geprägt von einem ausgewogenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Im dritten Quartal 2025 sind rund 40 Häuser und 20 Wohnungen zum Kauf ausgeschrieben, ergänzt durch etwa 15 Mietobjekte. Die Vermarktungsdauer liegt bei Häusern bei durchschnittlich 4-5 Monaten und bei Wohnungen bei 2-3 Monaten, was auf eine gesunde Marktlage hinweist. Beliebt sind vor allem Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien in den Ortsteilen mit guter Infrastruktur, wie Kerzell oder Rothemann. Der Fokus liegt auf energieeffizienten Objekten (z. B. KfW-Standard 40), da steigende Energiekosten die Nachfrage nach nachhaltigem Bauen ankurbeln. Gewerbeimmobilien, wie Lagerhallen an der A66, erleben einen leichten Aufschwung durch die Logistikbranche, mit Preisen ab 1.500 €/m². Insgesamt ist der Markt käuferfreundlicher als in Fulda selbst, wo Preise um 20-30 Prozent höher liegen, was Eichenzell zu einer attraktiven Alternative für Familien und Investoren macht.

Preisentwicklung

Die Preise am Eichenzeller Immobilienmarkt zeigen eine moderate Aufwärtstendenz, die unter dem hessischen Durchschnitt liegt. Seit dem dritten Quartal 2021 sind die Kaufpreise für Häuser um 9 Prozent gestiegen, was auf eine stabile Wertsteigerung hinweist, ohne Spekulationsblasen.

Kaufpreise:

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt 2.801 € (Steigerung von 2.570 € im Q3 2021). Die Spanne reicht von 2.409 €/m² für ältere Bestandsimmobilien bis 4.007 €/m² für Neubauten mit hoher Ausstattung. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet somit ca. 420.000 €.
• Eigentumswohnungen: Durchschnittlich 2.348 €/m², mit einer Bandbreite von 2.198 €/m² (gute Lagen) bis 3.867 €/m² (Premium-Objekte). Für eine 80 m²-Wohnung ergibt das ca. 188.000 €.

Mietpreise:

• Wohnungen: Der Nettokaltmietpreis liegt bei 7,84 €/m² (Q3 2025), ein Anstieg um 3,7 Prozent gegenüber 7,56 €/m² im Vorjahr und um 2,22 Prozent zum Vorquartal. Die Spanne beträgt 6,77 €/m² (Bestand) bis 12,19 €/m² (Neubau). Für eine 100 m²-Wohnung sind monatlich ca. 784 € Kaltmiete zu erwarten.
• Häuser: Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen bei 8,62 €/m², mit einer Spanne von 7,79 €/m² bis 12,46 €/m².

Grundstückspreise:

• Der durchschnittliche Preis für Bauland beträgt 117 €/m², ein Plus von 6,4 Prozent zum Vorjahr. Die Verteilung zeigt: 10-Prozent-Quantil bei 70 €/m² (periphere Lagen), 90-Prozent-Quantil bei 178 €/m² (zentral). Die Vermarktungsdauer liegt bei 3,9 Monaten, mit 12 Angeboten im Februar 2025. Im Vergleich zu Hessen (Durchschnitt 192 €/m²) ist Eichenzell günstig, was Neubauvorhaben attraktiv macht.

Im Vergleich zu Hessen insgesamt (Häuser: 3.209 €/m²; Wohnungen: 2.786 €/m²; Mieten: 9,59 €/m²) positioniert sich Eichenzell als kostengünstiger Standort, ideal für Einsteiger.

Trends und Einflussfaktoren

Der Eichenzeller Markt folgt nationalen Trends, wird jedoch durch lokale Faktoren moderiert. Wichtige Einflüsse sind:

• Demografischer Wandel: Die Alterung der Bevölkerung treibt die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen (z. B. barrierefreie Bäder, Erdgeschosswohnungen). Single-Haushalte (35 Prozent) bevorzugen kompakte Objekte, was den Bedarf an 2-3-Zimmer-Wohnungen steigert. Migration aus Fulda stabilisiert die Nachfrage, könnte aber in ländlichen Ortsteilen zu Leerständen führen.
• Wirtschaftliche Lage: Niedrige Arbeitslosigkeit und Pendlerattraktivität halten die Nachfrage hoch. Der Fachkräftemangel in Logistik und Pflege fördert Zuzug, was Preise in familientauglichen Lagen (z. B. nahe Schulen) antreibt.
• Nachhaltigkeit und Energie: Steigende Energiekosten (durch den Klimawandel) machen energieeffiziente Immobilien (z. B. mit Wärmepumpen) um 10-15 Prozent teurer, aber renditestärker. Förderprogramme des Landes Hessen (z. B. Kinderrabatt für Baugrundstücke) erleichtern Neubauten.
• Marktdynamik: Die EZB-Zinssenkung auf 2 Prozent (Juni 2025) belebt den Baufinanzierungsmarkt, was zu mehr Transaktionen führt. Dennoch dämpft der hohe Baupreisanstieg (ca. 5 Prozent jährlich) das Angebot.

Aktuelle Trends umfassen den Boom von Neubauten (31 Projekte im Angebot) und die Digitalisierung (z. B. smarte Heime). Herausforderungen sind der Mangel an Bauland in zentralen Lagen und bürokratische Hürden bei Sanierungen.

Prognose für die kommenden Jahre

Für 2026-2030 wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise für Häuser steigen um 2-4 Prozent jährlich, Mieten um 3 Prozent, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Der demografische Wandel könnte in peripheren Ortsteilen zu Stagnation führen, während zentrale Lagen (nahe A66) weiter wachsen. Bis 2030 könnte der Quadratmeterpreis für Häuser 3.000 € erreichen, unterstützt durch hessische Förderungen (z. B. Klimaschutzkonzept). Risiken: Höhere Zinsen oder Rezession könnten den Markt abkühlen, während Zuzug durch Fulda-Expansion positiv wirkt. Langfristig bleibt Eichenzell stabil, mit Potenzial für Renditen von 4-5 Prozent bei Anlageimmobilien.

Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Eichenzell ist robust und zukunftsorientiert: Günstige Preise, stabile Nachfrage und gute Lage machen ihn zu einem Top-Standort in Hessen. Für Käufer eignen sich Bestandsimmobilien in guten Lagen für langfristige Wertsteigerung; Mieter profitieren von moderaten Kosten. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Mietsteigerungen zu profitieren. Empfehlungen: Nutzen Sie lokale Förderprogramme (z. B. Schallschutzfenster oder Dorferneuerung), prüfen Sie Bodenrichtwerte via BORIS Hessen und berücksichtigen Sie demografische Bedürfnisse für zukunftssichere Käufe. Insgesamt bietet Eichenzell ein ausgewogenes Verhältnis von Lebensqualität und Investitionspotenzial – ideal für eine nachhaltige Wohnzukunft.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.