Sachverständige für Immobilienbewertung in Fulda

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Fulda. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Fulda

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Fulda. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Fuldas Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bernhards, Besges, Bronnzell, Dietershan, Edelzell, Gläserzell, Haimbach, Harmerz, Istergiesel, Johannesberg, Kämmerzell, Kohlhaus, Lehnerz, Lüdermünd, Maberzell, Malkes, Mittelrode, Niederrode, Niesig, Oberrode, Rodges, Sickels, Zell und Zirkenbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Petersberg, Künzell, Eichenzell, Großenlüder, Hünfeld, Neuhof und Schlitz.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Fulda gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Fulda (Hessen)

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Fulda ist eine mittelgroße Stadt in Osthessen mit etwa 70.000 Einwohnern und fungiert als Oberzentrum der Region. Die Stadt profitiert von einer zentralen Lage in Deutschland, guter Verkehrsanbindung (A7, A66, ICE-Bahnhof) und einer Stunde Entfernung zum Frankfurter Flughafen) sowie einer stabilen Wirtschaftsstruktur mit Schwerpunkten in Handel, Dienstleistungen, Gesundheitswesen und Industrie. Fulda gilt als attraktiver Wohnort mit hoher Lebensqualität, umgeben von Rhön und Vogelsberg, was die Nachfrage nach Immobilien traditionell stützt. Der Immobilienmarkt ist geprägt von einer Mischung aus städtischem Kern und ländlichem Umland im Landkreis Fulda.

Der Markt hat in den Jahren 2022–2024 unter den bundesweiten Trends gelitten: Stark steigende Zinsen, hohe Baukosten und eine abgekühlte Nachfrage führten zu Preiskorrekturen. Im Jahr 2025 zeigt sich eine Stabilisierung mit leichten Rückgängen bei Kaufpreisen, während Mieten moderat steigen.

2. Aktuelle Kaufpreise (Stand Herbst 2025)

Die Preise für Eigentumsimmobilien in Fulda haben sich 2025 überwiegend rückläufig oder stabil entwickelt. Dies ist eine Korrektur nach den starken Anstiegen der Vor-Corona- und Corona-Jahre.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt je nach Quelle zwischen 2.800 € und 3.200 €. Viele Portale melden einen Durchschnitt um 3.000–3.150 €/m². In guten Lagen (z. B. Innenstadt, Frauenberg) werden bis zu 3.600 €/m² erzielt, in Randlagen oder älteren Beständen ab 2.500 €/m².
• Häuser (Einfamilien- und Reihenhäuser): Durchschnittlich 2.800–3.300 €/m². Für ein typisches Einfamilienhaus (150 m²) werden derzeit etwa 420.000–500.000 € verlangt. Neubauobjekte oder sanierte Altbauten in begehrten Vierteln liegen höher, ältere Objekte im Umland deutlich darunter.
• Vergleich zur Entwicklung: Im Jahresvergleich 2024/2025 sind die Kaufpreise für Wohnungen um 5–9 % gesunken, für Häuser um 3–7 %. Dies entspricht dem bundesweiten Trend der Preiskorrektur nach der Zinswende. Im Langfristvergleich (seit 2020) liegen die Preise jedoch immer noch 15–30 % höher.
• Grundstücke: Bauland**: Im Stadtgebiet rar und teuer (200–500 €/m²), im Landkreis günstiger (100–300 €/m²). Die Nachfrage nach Bauplätzen bleibt hoch, das Angebot jedoch begrenzt.

3. Mietpreisentwicklung

Der Mietmarkt in Fulda ist stabil und zeigt moderate Steigerungen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen durch hohe Kaufpreise und Zinsen angeheizt wird.

• Wohnungsmieten: Durchschnittlich 9,00–10,70 €/m² Kaltmiete. In der Innenstadt und guten Lagen bis 12–14 €/m², in Außenbezirken oder älteren Beständen ab 8 €/m².
• Hausmieten: Etwa 9,50–10,50 €/m², oft für größere Objekte mit Garten.
• Entwicklung: Im Jahresvergleich +2–5 %. Die Steigerungen sind moderat und liegen unter der Inflationsrate der Vorjahre. Der Mietspiegel der Stadt Fulda orientiert sich an diesen Werten; es gibt keine akute Mietpreisbremse, aber die ortsübliche Vergleichsmiete wird streng überwacht.

4. Angebot und Nachfrage

• Angebot: Das Angebot an Kaufimmobilien ist 2025 gestiegen, da viele Verkäufer aufgrund der Zinsbelastung oder Erbschaften verkaufen. Dennoch bleibt hochwertiger Bestand (energieeffizient, zentral) knapp.
• Nachfrage: Gedämpft durch Hypothekenzinsen um 3,5–4,0 %. Familien und Pendler aus dem Rhein-Main-Gebiet sorgen für konstante Nachfrage in guten Lagen. Der Mietmarkt ist angespannt, da viele potenzielle Käufer weiter mieten.
• Transaktionszahlen: Rückgang um 10–20 % gegenüber den Boomjahren, aber leichte Belebung seit Sommer 2025 durch stabilere Zinsen.

5. Einflussfaktoren

• Zinsentwicklung: Hypothekenzinsen liegen aktuell bei 3,4–3,8 % (10 Jahre Bindung). Nach den EZB-Senkungen 2025 erwartet der Markt Stabilität oder leichte Steigerungen; eine Rückkehr zu unter 3 % ist unwahrscheinlich.
• Bevölkerungsentwicklung: Fulda verzeichnet leichte Zuwächse durch Zuzug (Pendler, Studierende der Hochschule). Bis 2030 wird eine stabile oder leicht wachsende Einwohnerzahl prognostiziert, was die Nachfrage stützt – im Gegensatz zu schrumpfenden Regionen in der Rhön.
• Neubau und Baugenehmigungen: In Hessen stark rückläufig (2024: –15 %, 2025 weiter abnehmend). Hohe Baukosten und Zinsen bremsen Projekte. In Fulda entstehen nur wenige neue Wohnungen, was den Bestandsmarkt stützt.
• Wirtschaft und Infrastruktur: Niedrige Arbeitslosigkeit, Klinikum und Hochschule als Arbeitgeber sowie geplante Infrastrukturprojekte (z. B. Ausbau A7) wirken positiv.

6. Gewerbeimmobilienmarkt

Der Büromarkt in Fulda ist überschaubar (ca. 400.000 m² Bestand). Leerstände sind niedrig, die Nachfrage konzentriert sich auf moderne, energieeffiziente Flächen. Mieten liegen bei 8–14 €/m². Einzelhandelslagen in der Innenstadt stabil, Renditen für Anlageobjekte um 5–7 %. Logistik- und Hallenflächen profitieren von der guten Anbindung (A7) und sind gefragt.

7. Prognose für 2026 und darüber hinaus

Der Immobilienmarkt Fulda dürfte sich weiter stabilisieren. Bei anhaltend moderaten Zinsen (3–4 %) und leichter wirtschaftlicher Erholung sind leichte Preissteigerungen (2–4 % p.a.) möglich, vor allem in begehrten Lagen. Der Mietmarkt bleibt angespannt mit jährlichen Steigerungen um 2–4 %. Risiken: Weiter steigende Zinsen oder konjunkturelle Abschwächung könnten zu weiteren Preiskorrekturen führen. Chancen: Fulda als alternatives Wohnort zu teuren Metropolen (Frankfurt) gewinnt an Attraktivität.

Insgesamt präsentiert sich der Fuldaer Immobilienmarkt 2025 als solide, aber nicht überhitzt – mit Chancen für Käufer bei aktuellen Preisen und stabiler Wertentwicklung für Bestandshalter.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.