Sachverständige für Immobilienbewertung in Künzell

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Künzell. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Künzell

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Künzell. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Künzells Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Pilgerzell, Engelhelms, Dirlos, Dietershausen, Keulos, Wissels und Dassen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Petersberg, Dipperz, Poppenhausen, Ebersburg, Eichenzell, Fulda und der Landkreis Fulda.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Künzell gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Künzell (Hessen)

Einleitung

Künzell ist eine dynamische Gemeinde im Landkreis Fulda in Osthessen, die als Vorort der Kreisstadt Fulda eine hohe Lebensqualität bietet. Mit rund 16.000 Einwohnern profitiert Künzell von der Nähe zur historischen Altstadt Fulda, guter Verkehrsanbindung an Autobahnen wie der A7 und A66 sowie einer Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und Freizeitflächen. Die Gemeinde umfasst Ortsteile wie Pilgerzell, Wissels und Mengers, die jeweils unterschiedliche Charaktere aufweisen: von ruhigen Wohngebieten bis hin zu Industrieansiedlungen am Petersberg. Der Immobilienmarkt in Künzell ist eng mit dem der Fulda-Region verknüpft und spiegelt die allgemeine Entwicklung in Hessen wider, wo der Wohnraummangel und steigende Nachfrage durch Zuzug aus städtischen Zentren die Preise antreiben. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes per Ende 2025, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Entwicklungen, Einflussfaktoren sowie Ausblick und Empfehlungen.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Künzell hat in den letzten Jahren ein moderates Bevölkerungswachstum verzeichnet, das auf den Zuzug von Familien und Pendler zurückzuführen ist. Die Gemeinde zählt zu den wachstumsstärksten in Osthessen, mit einer jährlichen Zuwachsrate von etwa 1-2 Prozent. Dies wird durch die Nähe zu Fulda (ca. 5 km) begünstigt, wo Arbeitsplätze in Bildung, Handel und Verwaltung konzentriert sind. Wirtschaftlich dominiert der Dienstleistungssektor, ergänzt durch Gewerbegebiete wie das Industriegebiet Petersberg, das Logistik- und Produktionsunternehmen ansiedelt. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem hessischen Durchschnitt bei rund 4 Prozent, was die Kaufkraft der Haushalte stärkt.

Der Wohnungsbestand umfasst etwa 6.500 Wohneinheiten, darunter ein hoher Anteil an Einfamilien- und Reihenhäusern (ca. 60 Prozent), gefolgt von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Durchschnittswohnungsgröße beträgt 90 Quadratmeter, mit einem Fokus auf energieeffiziente Sanierungen. Die Nachfrage nach Immobilien wird durch junge Familien und Berufspendler getrieben, die den Mix aus ländlicher Idylle und städtischer Erreichbarkeit schätzen. Allerdings führt der begrenzte Neubau – nur etwa 50-70 neue Einheiten pro Jahr – zu einem leichten Engpass, der Preise stabilisiert.

Aktuelle Kaufpreise

Der Immobilienmarkt für Eigentum in Künzell zeigt 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 3.000 bis 3.300 Euro, wobei Neubauten oder sanierten Objekte in zentralen Lagen bis zu 3.500 Euro erreichen. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 2.700 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage.

Diese Preise basieren auf Transaktionsdaten aus dem Fulda-Kreis und berücksichtigen Faktoren wie Baujahr (ältere Objekte ab 1960 sind günstiger) und Energieeffizienz (Klasse A/B aufpreisig). Im Vergleich zu Fulda-Stadt (ca. 2.800 €/m²) sind Preise in Künzell 5-10 Prozent höher, da der Vorort-Charakter höhere Attraktivität bietet. Grundstückspreise liegen bei 250-300 Euro pro Quadratmeter, mit höheren Werten in Baulücken nahe Fulda (bis 350 €/m²).

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Künzell ist ausgeglichen, mit einer hohen Nachfrage nach familientauglichen Wohnungen. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt 9,00 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, bei Häusern 10,00 bis 10,50 Euro. Neubauten erzielen bis zu 12-13 Euro/m², während Bestandswohnungen in Randlagen ab 7-8 Euro starten. Die Warmmiete liegt durchschnittlich bei 11,50-12,00 Euro/m², inklusive Nebenkosten.

Die Leerstandsquote ist niedrig (ca. 2-3 Prozent), was zu stabilen Mieten führt. Im Vergleich zum Fulda-Kreis (7,50-8,50 €/m²) sind Mieten in Künzell 10-15 Prozent höher, bedingt durch die bessere Infrastruktur. Provisionsfreie Angebote machen etwa 20 Prozent der Vermietungen aus, was Mieter entlastet.

Preisentwicklung 2021-2025

Seit 2021 hat der Immobilienmarkt in Künzell eine volatile, aber insgesamt positive Entwicklung durchlaufen. Die Kaufpreise für Häuser stiegen von 2.800 €/m² (2021) auf 3.300 €/m² (2025), ein Plus von rund 18 Prozent, getrieben durch Pandemie-bedingten Zuzug in Vororte. 2022/2023 kam es zu einer leichten Korrektur (-5 Prozent) durch steigende Zinsen, doch 2024/2025 erholte sich der Markt mit +3-5 Prozent jährlich. Wohnungspreise entwickelten sich ähnlich: von 2.400 €/m² (2021) auf 2.800 €/m² (2025).

Mieten blieben stabiler: Von 8,50 €/m² (2021) auf 9,30 €/m² (2025), ein moderater Anstieg von 9 Prozent. Im Fulda-Kreis stieg der Hauspreisindex um 16 Prozent seit 2020, was Künzell als „Speckgürtel“-Ort überproportional betrifft (+13 Prozent 2024). Die Transaktionszahlen sanken 2024 um 10 Prozent auf ca. 200 Käufe, erholten sich aber 2025 leicht.

Einflussfaktoren

Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt: Die Nähe zu Fulda und gute Anbindung (Zug nach Frankfurt in 1 Stunde) erhöhen die Attraktivität für Pendler. Infrastrukturprojekte wie die Erweiterung des Klinikums Fulda und Neubaugebiete in Pilgerzell fördern die Nachfrage. Wirtschaftlich wirken sich die niedrige Arbeitslosigkeit und der Tourismus (Rhön-Region) positiv aus. Negative Einflüsse sind steigende Baukosten (+15 Prozent seit 2022) und Zinsentwicklungen der EZB, die Käufe dämpfen. Demografisch treibt der Zuzug junger Familien den Bedarf an größeren Objekten, während der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Alleinstehende Spannungen erzeugt. Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung: Sanierte Objekte mit Wärmepumpen erzielen 10-15 Prozent Aufschlag.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise +2-4 Prozent, Mieten +1-2 Prozent, abhängig von EZB-Zinsen (aktuell 3-4 Prozent). Die Nachfrage bleibt hoch durch anhaltenden Zuzug, doch der Neubau (geplant 80 Einheiten) könnte Engpässe mildern. Im Fulda-Kreis prognostizieren Experten eine Stabilisierung, mit Fokus auf energieeffiziente Bestandsimmobilien. Risiken bergen Konjunkturschwäche und höhere Energiepreise, Chancen bieten Förderprogramme wie die KfW für Sanierungen. Langfristig (bis 2030) könnte Künzell durch Digitalisierung (Home-Office) und Regionalentwicklung zu einem Top-Vorort werden, mit Preisanstiegen von 20-25 Prozent.

Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Künzell präsentiert sich 2025 als attraktiver, stabiler Standort mit Potenzial für Käufer und Investoren. Die Preise sind im Vergleich zu Großstädten moderat, bei hoher Lebensqualität und Rendite (Mietrendite ca. 3-4 Prozent). Für Käufer eignen sich sanierten Bestandsobjekte in Pilgerzell, für Mieter provisionsfreie Angebote in zentralen Lagen. Investoren sollten auf Neubau-Projekte setzen, um von steigender Nachfrage zu profitieren. Eine individuelle Bewertung ist ratsam, um von Marktlage und Förderungen zu nutzen. Insgesamt bietet Künzell ein solides Fundament für langfristige Investitionen in einer wachsenden Region.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Künzell oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.