Sachverständige für Immobilienbewertung in Bebra

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bebra. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bebra

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bebra. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bebras Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Asmushausen, Gilfershausen, Rautenhausen, Braunhausen, Imshausen, Solz, Iba, Weiterode, Breitenbach, Blankenheim und Lüdersdorf.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Cornberg, Nentershausen, Ronshausen, Ludwigsau und Rotenburg.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bebra gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Bebra (Hessen)

Einleitung

Bebra ist eine Kleinstadt im Nordosten Hessens, im Landkreis Hersfeld-Rotenburg gelegen. Mit rund 14.000 Einwohnern fungiert sie als regionaler Knotenpunkt, insbesondere durch ihre Rolle als Eisenbahnknoten. Der Immobilienmarkt in Bebra ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Dynamik, die durch die ländlich-städtische Lage, gute Verkehrsanbindungen und die Nähe zu größeren Zentren wie Kassel und Frankfurt beeinflusst wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Unsicherheiten der Vorjahre, mit steigenden Mietpreisen und stabilen Kaufpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die aktuellen Preisentwicklungen, Markttrends sowie Prognosen für die kommenden Jahre. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und Trends, die den lokalen Kontext mit überregionalen Entwicklungen in Hessen verknüpfen.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie in Bebra spiegelt den typischen Wandel in ländlichen Regionen Hessens wider: Eine alternde Bevölkerung mit einer durchschnittlichen Altersstruktur, die über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Geburtenrate ist niedrig, und der Wanderungssaldo ist leicht negativ, da jüngere Familien in urbane Zentren abwandern. Dennoch stabilisiert sich die Einwohnerzahl durch Zuzug aus umliegenden Dörfern und Pendler aus dem Umland, die von der guten Infrastruktur profitieren. Der demografische Wandel führt zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien Wohnformen und kleineren Objekten, was den Markt für Eigentumswohnungen belebt. Gleichzeitig entsteht Druck auf den Bestand älterer Einfamilienhäuser, da Erbschaften und Alterswohnungswechsel zu mehr Angebot führen könnten.

Wirtschaftlich ist Bebra als Eisenbahnerstadt und Logistikstandort geprägt. Der Bahnknotenpunkt sorgt für Arbeitsplätze in Transport und Handel, ergänzt durch kleinere Industrieansiedlungen und den Dienstleistungssektor. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 5 Prozent, was unter dem Hessen-Durchschnitt von 5,5 Prozent ist und Stabilität auf dem Immobilienmarkt fördert. Die Nähe zu Autobahnen (A7) und dem ICE-Netz macht Bebra attraktiv für Pendlernachfrage, was die Miet- und Kaufinteressen aus benachbarten Regionen antreibt. Allerdings dämpft die begrenzte Diversifikation der Wirtschaft – mit Fokus auf Logistik und Handel – das Wachstumspotenzial im Vergleich zu boomenden Städten wie Frankfurt. Der demografische Wandel verstärkt hier den Einfluss auf den Markt: Eine alternde Bevölkerung erhöht die Nachfrage nach pflegeorientierten Immobilien, während Migration und Zuzug den Druck auf bezahlbaren Wohnraum aufrechterhalten. Insgesamt wirken diese Faktoren stabilisierend, mit moderatem Wachstum durch Pendler und Rentner, aber Risiken durch Abwanderung junger Familien.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bebra zeichnet sich 2025 durch erschwingliche Preise aus, die deutlich unter dem Hessen-Durchschnitt liegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt derzeit etwa 1.500 bis 1.750 Euro, während Eigentumswohnungen bei 1.800 bis 2.700 Euro pro Quadratmeter notieren. Diese Werte variieren je nach Lage: Im Zentrum und an der Bahnlinie sind Preise höher (bis 2.000 Euro/m² für Häuser), in Randlagen wie Asmushausen sinken sie auf unter 1.000 Euro/m².

Mietpreise haben sich dynamischer entwickelt und liegen bei 6,91 bis 10,22 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen (Nettokaltmiete). Für Häuser sind es 8,22 bis 10,53 Euro/m². Beliebte Lagen wie das Stadtzentrum fordern bis 10,62 Euro/m², günstige Randbereiche nur 6,40 Euro/m². Im Vergleich zu 2024 sind die Mieten um 5 bis 13 Prozent gestiegen, was auf anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Die Grundsteuer in Bebra ist mit einem Hebesatz von etwa 551 Prozent moderat und belastet Eigentümer nur leicht (z. B. 105 Euro jährlich für eine 91-m²-Wohnung).

Das Angebot umfasst derzeit rund 40 bis 50 Objekte, darunter 22 Mietwohnungen, 45 Eigentumswohnungen und 297 Häuser in der Region. Verkaufszahlen sind stabil: Im Jahr 2023 wurden 196 Eigentumsübergänge in Bebra registriert, was den zweiten Platz im Landkreis einnimmt. Unbebautes Land ist gefragt, mit 94 Verkäufen 2023, was auf Baupotenzial hinweist.

Markttrends und Entwicklungen 2024–2025

Der Übergang von 2024 zu 2025 markiert eine Erholung nach dem Einbruch 2023, der durch hohe Zinsen und Inflation bedingt war. Kaufpreise für Häuser stiegen leicht um 0 bis 3,84 Prozent, Wohnungen um 1,8 bis 4,5 Prozent. Mieten wuchsen stärker: Von 6,53 Euro/m² (Q4 2023) auf 6,91 Euro/m² (Q4 2024) für Wohnungen, ein Plus von 5,81 Prozent. Quartalsweise betrug der Anstieg 2,22 Prozent. Grundstückspreise stiegen im Dezember 2024 um 4,10 Prozent auf durchschnittlich 45,95 Euro/m², was auf Investoreninteresse hinweist.

Trends zeigen eine Polarisierung: Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Neubauten und Sanierungsobjekte (z. B. barrierefreie Wohnungen für Ältere), während ältere Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1970) länger vermarktet werden (durchschnittlich 5,66 Monate für Grundstücke). Der Pendlerboom durch Homeoffice-Optionen treibt Mietnachfrage an, doch der demografische Wandel dämpft Preisanstiege langfristig um bis zu 18 Prozent bis 2050. Regionale Berichte des Landes Hessen bestätigen: Weniger Transaktionen insgesamt, aber stabile Volumina in Knotenstädten wie Bebra. Der Markt profitiert von sinkenden Baukosten und potenziellen Zinssenkungen, was 2025 zu mehr Transaktionen führen könnte.

Prognose und Risiken

Für 2025 und 2026 wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise könnten um 2 bis 4 Prozent steigen, Mieten um 4 bis 6 Prozent, getrieben durch Zuzug und Infrastrukturausbau (z. B. Bahnmodernisierung). Bis 2030 könnte der demografische Druck zu Stagnation in Randlagen führen, während zentrale Lagen weiter zulegen. Positive Faktoren sind die Erholung des Hessischen Immobilienmarkts (Prognose: +3,1 Prozent für Wohnungen) und Investitionen in Logistik, die Arbeitsplätze schaffen. Risiken umfassen steigende Energiepreise, die Sanierungen verteuern, sowie Abwanderung durch begrenzte Freizeitangebote. Insgesamt bleibt Bebra ein attraktiver Einstiegsmarkt für Käufer und Investoren, mit Renditepotenzial bei Mietobjekten von 3 bis 5 Prozent.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Bebra ist robust und zukunftsorientiert, geprägt von erschwinglichen Preisen und stabiler Nachfrage. Die Kombination aus guter Lage, wirtschaftlicher Stabilität und demografischen Herausforderungen schafft Chancen für gezielte Investitionen, insbesondere in nachhaltige und altersgerechte Objekte. Potenzielle Käufer und Vermieter sollten auf Lagen und Energieeffizienz achten, um von der Erholung zu profitieren. Langfristig wird der Markt durch regionale Vernetzung und demografische Anpassungen weiter an Stärke gewinnen, bleibt aber abhängig von überregionalen Trends wie Zinsen und Migration.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bebra oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.