Sachverständige für Immobilienbewertung in Neckarsteinach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Neckarsteinach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Neckarsteinach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Neckarsteinach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Neckarsteinachs Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Neckarsteinach, Darsberg, Grein und Neckarhausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Hirschhorn, Michelbuch, Schönbrunn, Neckargemünd und Schönau.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Neckarsteinach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Neckarsteinach (Hessen)

1. Einleitung

Neckarsteinach, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Bergstraße in Hessen, zählt zu den charmanten Orten am Neckar, die durch ihre malerische Lage und historische Architektur geprägt sind. Mit etwa 3.800 Einwohnern erstreckt sich der Ort über vier Stadtteile – Neckarsteinach, Darsberg, Neckarhausen und Ramrod – und ist bekannt als „Vierburgenstadt“ aufgrund ihrer markanten Burgenanlagen. Der Immobilienmarkt in Neckarsteinach ist eng verknüpft mit der Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Heidelberg (ca. 15 km entfernt) und Mannheim, was eine stabile Nachfrage nach Wohnraum schafft. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), einschließlich Kauf- und Mietpreise, Entwicklungen, Einflussfaktoren und Prognosen. Die Daten basieren auf einer Auswertung lokaler und regionaler Marktbeobachtungen und spiegeln eine gemischte Dynamik wider: leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, getrieben von regionaler Attraktivität und wirtschaftlicher Erholung.

2. Allgemeiner Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Neckarsteinach zeichnet sich durch eine Balance zwischen traditionellem Wohneigentum und moderner Mietwohnung aus. Die Gemeinde profitiert von ihrer grünen Umgebung, der Nähe zum Odenwald und der guten Anbindung an den Fernverkehr (B37 und A5). Der Bestand an Einfamilienhäusern und Altbauten dominiert, während Neubauvorhaben aufgrund begrenzter Flächen rar sind. Im Jahr 2025 sind etwa 185 Immobilienangebote aktiv, darunter rund 100 Wohnhäuser und 85 Wohnungen, was auf einen ausgewogenen, aber nicht überhitzten Markt hinweist. Die Vermarktungsdauer liegt im Schnitt bei 4 Monaten, kürzer als im Vorjahr (5,2 Monate), was auf steigende Käuferinteresse hindeutet. Der Markt ist segmentiert: In zentralen Lagen wie Neckarhausen sind Preise höher, während Randbereiche wie Darsberg günstiger sind. Insgesamt liegt Neckarsteinach im regionalen Vergleich (Bergstraße-Kreis) im Mittelfeld, mit Preisen, die 10-15 % unter denen in Heidelberg, aber 20 % über dem Hessen-Durchschnitt liegen.

3. Aktuelle Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Neckarsteinach haben sich 2025 stabilisiert, nach einem leichten Rückgang zu Beginn des Jahres. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnhäuser beträgt derzeit 2.940 bis 3.200 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Für Eigentumswohnungen liegt der Wert bei 2.950 bis 3.050 Euro pro Quadratmeter. Eine typische 150-m²-Familienvilla kostet somit etwa 440.000 bis 480.000 Euro, während eine 80-m²-Wohnung 236.000 bis 244.000 Euro ausmacht.

Die Preise variieren stark: In premium Lagen wie am Neckarufer erreichen Werte bis zu 5.500 Euro/m², während in Darsberg ab 2.800 Euro/m² zu finden sind. Neubauten sind selten und 10-15 % teurer aufgrund energieeffizienter Standards.

4. Aktuelle Mietpreise

Der Mietmarkt in Neckarsteinach ist dynamisch und zeigt eine moderate Aufwärtstendenz, getrieben von Zuzug aus umliegenden Städten. Die Nettokaltmiete für Wohnungen liegt im Durchschnitt bei 9,70 bis 11,90 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 11,97 bis 12,56 Euro/m². Eine 70-m²-Wohnung kostet monatlich 680 bis 830 Euro, ein 150-m²-Haus 1.800 bis 1.880 Euro. Die Bruttomiete (inkl. Nebenkosten) addiert 1,50 bis 2,00 Euro/m².

Neubauwohnungen sind 10-20 % teurer, während Altbauten in guten Lagen wettbewerbsfähig bleiben. Die Nachfrage nach möblierten Objekten steigt, insbesondere bei Pendlern aus Heidelberg.

5. Historische Entwicklung der Preise

Seit 2020 hat der Immobilienmarkt in Neckarsteinach eine volatile, aber insgesamt positive Entwicklung durchlaufen. Die Kaufpreise für Häuser stiegen von 2.660 Euro/m² (Q4 2020) auf 2.967 Euro/m² (2025), was einem Zuwachs von 11,5 % entspricht. Wohnungs kaufpreise legten um 2,4 % zu, nach einem Tiefpunkt 2024 (-1,2 %). Mietpreise wuchsen moderat: Von 9,33 Euro/m² (Q3 2024) auf 9,68 Euro/m² (Q3 2025), eine Steigerung von 3,75 %. Insgesamt zeichnet sich eine Stabilisierung ab, mit Rückgängen in Q1 2025 (-1,2 % für Häuser) und leichten Erholungen im Herbst (+1,2 %).

• 2020-2022: Starkes Wachstum (+15-20 %) durch Pandemie-bedingten Zuzug in ländliche Idylle.
• 2023-2024: Abkühlung (-2-5 %) aufgrund steigender Zinsen und Inflation.
• 2025: Leichte Erholung (+1-4 %), beeinflusst von sinkenden Baukosten und regionalem Wirtschaftsboom.

Grundstückspreise blieben stabil bei 414 Euro/m², mit einer Vermarktungsdauer von 3,97 Monaten.

6. Einflussfaktoren auf den Markt

Der Markt in Neckarsteinach wird von mehreren lokalen und überregionalen Faktoren geprägt:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Heidelberg (15 km) und dem Flughafen Frankfurt (70 km) zieht Berufspendler an. Die B37 und Radwege am Neckar erhöhen die Attraktivität. Denkmalschutz in der Altstadt (Burgenviertel) treibt Sanierungskosten, aber auch Wertzuwächse.
• Wirtschaft und Demografie: Der Bergstraße-Kreis profitiert von Branchen wie Logistik und Biotech in der Region. Die Einwohnerzahl wächst langsam (+1 % jährlich), mit Zuzug junger Familien. Arbeitslosigkeit liegt bei 4,5 %, unter dem Hessen-Durchschnitt.
• Angebot und Nachfrage: Begrenztes Bauland (Bodenrichtwerte via BORIS Hessen) führt zu Engpässen. 2025 gibt es 14 Grundstücksangebote, hauptsächlich in Ramrod. Nachfrage steigt durch Homeoffice-Trends.
• Externe Einflüsse: Niedrigzinsen (seit Q2 2025) und Förderprogramme für Sanierungen (z. B. KfW) beleben den Markt. Inflation dämpft jedoch Investoren.
• Lokale Besonderheiten: Die „Vierburgenstadt“ fördert Tourismus, was Ferienwohnungen attraktiv macht. Umweltfaktoren wie Hochwasserschutz am Neckar wirken sich positiv aus.

7. Prognose und Ausblick

Für 2026 wird eine moderate Steigerung der Kaufpreise um 2-4 % erwartet, getrieben von anhaltender Nachfrage und begrenzter Neubauaktivität. Mietpreise könnten um 3-5 % zunehmen, falls der Zuzug anhält. Risiken umfassen steigende Energiekosten und potenzielle Zinsanpassungen. Chancen ergeben sich aus geplanten Infrastrukturmaßnahmen (z. B. Erweiterung der B37) und Digitalisierung (BORIS Hessen für Bodenrichtwerte). Insgesamt bleibt Neckarsteinach ein solider, aber nicht spekulativ attraktiver Markt – ideal für langfristige Investoren und Familien.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neckarsteinach präsentiert sich 2025 als stabil und attraktiv für Käufer und Mieter, die Wert auf Lebensqualität legen. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen um 3.000 Euro/m² und Mieten bei 10-12 Euro/m² bietet der Ort ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu Metropolen. Die historische Entwicklung zeigt Resilienz, und Einflussfaktoren wie Lage und Wirtschaft deuten auf anhaltendes Potenzial hin. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung in Betracht ziehen, um von der aktuellen Stabilisierung zu profitieren. Für langfristige Planungen ist Neckarsteinach eine empfehlenswerte Wahl in Hessen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Neckarsteinach oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.