Sachverständige für Immobilienbewertung in Kelkheim (Taunus)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Kelkheim. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Kelkheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Kelkheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Kelkheims Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kelkheim, Münster, Hornau, Fischbach, Ruppertshain und Eppenhain.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Glashütten, Königstein im Taunus, Hochtaunuskreis, Bad Soden am Taunus, Liederbach am Taunus, Frankfurt am Main, Hofheim am Taunus und Eppstein.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Kelkheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Kelkheim (Taunus), Hessen

Einleitung

Kelkheim (Taunus) ist eine idyllisch gelegene Stadt im Main-Taunus-Kreis in Hessen, etwa zehn Kilometer nordwestlich von Frankfurt am Main. Mit einer Fläche von rund 20 Quadratkilometern erstreckt sich die Stadt am Südhang des Taunus, umgeben von bewaldeten Hügeln und Tälern, die eine hohe Lebensqualität bieten. Die Nähe zum Rhein-Main-Gebiet macht Kelkheim zu einem attraktiven Pendlerort für Berufstätige, die in Frankfurt oder den umliegenden Wirtschaftszentren arbeiten. Der Immobilienmarkt in Kelkheim ist geprägt von einer starken Nachfrage nach Wohnraum, die durch die wirtschaftliche Dynamik der Region und die naturnahe Lage angetrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), einschließlich Preisentwicklungen, Kauf- und Mietpreise, Einflussfaktoren sowie Ausblick und Empfehlungen. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und Trends, die eine stabile, aber leicht abkühlende Dynamik zeigen.

Lage und Infrastruktur

Kelkheim liegt strategisch günstig im Vortaunus, mit einer Höhenlage zwischen 122 und 563 Metern über dem Meeresspiegel. Die Stadt gliedert sich in mehrere Ortsteile wie Kelkheim-Zentrum, Eppenhain, Hornau und Ruppertshain, die jeweils unterschiedliche Charaktere aufweisen: Das Zentrum ist urbaner und familienfreundlich, während die Randlagen naturnaher und ruhiger sind. Die exzellente Anbindung an das Verkehrsnetz – über die Bundesautobahn A5 und die Regionalzüge der S-Bahn-Linie S5 nach Frankfurt – ermöglicht Pendelzeiten von unter 30 Minuten ins Finanzzentrum. Lokale Infrastruktur umfasst Einkaufsmöglichkeiten in der Kelkheimer Innenstadt, umfangreiche Schul- und Kindergartenangebote sowie Freizeiteinrichtungen wie Wanderwege im Taunus und das lokale Schloss als Kulturzentrum.

Diese Faktoren tragen maßgeblich zur Attraktivität bei: Die Kombination aus urbaner Erreichbarkeit und ländlicher Idylle führt zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien, insbesondere Einfamilienhäusern und Gärtenwohnungen. Aktuelle Bauprojekte, wie die Erweiterung des Gewerbegebiets Hühnerberg und die Bebauung der Stadtmitte Nord, stärken die Wohn- und Arbeitsplatzangebote und treiben den Marktwert weiter an.

Demografie und Wirtschaft

Mit etwa 28.000 Einwohnern (Stand 2025) wächst Kelkheim moderat, mit einer jährlichen Zuwachsrate von rund 0,5 Prozent, getrieben durch Zuzug junger Familien und Pendler aus dem Rhein-Main-Raum. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an 30- bis 50-Jährigen (ca. 45 Prozent), die familienorientiert sind. Das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen liegt bei etwa 29.820 Euro, was den Main-Taunus-Kreis zu einem der wohlhabendsten in Hessen macht. Die Arbeitslosenquote beträgt unter 4 Prozent, dank der Nähe zu Frankfurts Finanz- und Tech-Sektor.

Wirtschaftlich profitiert Kelkheim von einer Mischung aus Dienstleistungen, Handel und kleineren Industrieansiedlungen. Die Erweiterung von Gewerbeflächen wie Münster-Süd schafft neue Jobs und steigert die Nachfrage nach Wohnraum. Demografische Trends wie die Alterung der Babyboomer-Generation führen zu einem höheren Angebot an Altbauten, während junge Familien den Bedarf an modernen, energieeffizienten Objekten ankurbeln. Diese Dynamik resultiert in einer stabilen Marktstabilität, wobei die hohe Kaufkraft die Preise stützt, aber auch zu einer leichten Überhitzung in zentralen Lagen führt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Kelkheim zeigt im Jahr 2025 eine leichte Abkühlung nach den starken Zuwächsen der Vorjahre, beeinflusst durch steigende Zinsen und eine höhere Baukosteninflation. Seit dem dritten Quartal 2021 sind die Hauspreise um etwa 6,7 Prozent gesunken, während Wohnungspreise stabiler blieben. Quartalsweise sinken die Preise um 0,5 bis 1 Prozent, was auf eine Normalisierung hinweist. Langfristig (seit 2011) haben sich die Quadratmeterpreise jedoch verdoppelt, von rund 2.000 Euro für Wohnungen auf über 4.000 Euro.

Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere für familientaugliche Objekte, was zu einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 3 bis 4 Monaten führt. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen die Preise in Kelkheim 20 bis 30 Prozent höher, was die Region zu einem Premiummarkt im Rhein-Main-Gebiet macht. Regionale Unterschiede: Im Zentrum Kelkheim sind Preise um 10 Prozent höher als in Eppenhain, wo ländlichere Lagen günstiger sind.

Zur Übersicht der Preisentwicklung (Kaufpreise in Euro pro Quadratmeter):

Diese Tabelle illustriert die Stabilität bei Häusern und den leichten Rückgang bei Wohnungen, mit einer erwarteten Stabilisierung bis Jahresende.

Kaufpreise

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt derzeit bei 4.575 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.652 bis 7.363 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Für eine typische 150 Quadratmeter-Einfamilienhaus in guter Lage sind damit Anschaffungskosten von rund 685.000 Euro zu kalkulieren. Wohnungen kosten im Schnitt 3.969 Euro pro Quadratmeter, mit Höchstwerten bis 6.032 Euro in sanierten Altbauten. Eine 80 Quadratmeter-Wohnung im Zentrum kostet etwa 317.500 Euro.

Faktoren wie Energieeffizienz (z. B. KfW-Standard) und Gartenzugang heben den Preis um 15 bis 20 Prozent. Im Vergleich zu 2024 sind Hauspreise um 2,7 Prozent gestiegen, Wohnungen um 1 Prozent. Die Prognose für Q4 2025 sieht einen leichten Anstieg bei Häusern (+1,85 Prozent) und einen Rückgang bei Wohnungen (-0,45 Prozent), bedingt durch saisonale Effekte.

Mietpreise

Der Mietmarkt ist robuster und zeigt steigende Tendenzen: Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 12,11 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 4,57 Prozent zum Vorjahr. Für eine 60 Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatliche Kosten von etwa 727 Euro. Häuser kosten 14,56 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 13,63 bis 19,22 Euro. Quartalsweise steigen die Preise um 2,37 Prozent, was auf anhaltende Nachfrage hinweist.

Beliebte Lagen wie das Zentrum erreichen bis 17,11 Euro pro Quadratmeter, während Randbezirke bei 10,79 Euro liegen. Seit 2018 haben sich die Mieten um rund 24 Prozent erhöht (von 10,22 auf 12,69 Euro). Die Prognose für Q4 2025: +1,24 Prozent für Wohnungen, was die Attraktivität für Investoren unterstreicht.

Zur Übersicht der Mietpreisentwicklung (Euro pro Quadratmeter):

Bodenrichtwerte und Grundstückspreise

Grundstücke sind ein zentraler Faktor für Neubauten: Der durchschnittliche Bodenrichtwert liegt bei 934 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 584 bis 1.178 Euro. Im Vergleich zum Hessen-Durchschnitt (ca. 500 Euro) ist Kelkheim teuer, was auf die begrenzte Verfügbarkeit hinweist. Die Vermarktungsdauer beträgt 3,29 Monate, kürzer als im Bundesdurchschnitt. Neue Gewerbeerschließungen wie Münster-Süd heben Werte in Randlagen an, während zentrale Parzellen bis 1.200 Euro erreichen.

Einflussfaktoren und Herausforderungen

Der Markt wird positiv beeinflusst durch die Nähe zu Frankfurt, hohe Einkommen und Infrastrukturausbau, was die Nachfrage stabilisiert. Negative Effekte ergeben sich aus steigenden Zinsen (aktuell 3,5 Prozent für Baukredite) und Baukosten (+5 Prozent jährlich), die Neubau bremsen. Demografisch fördert der Familienzuzug den Bedarf an größeren Objekten, während die Mietpreisbremse in Hessen (seit 2019 erweitert) Mieter schützt, aber Investoren abschreckt. Klimaschutzvorgaben treiben Sanierungskosten, erhöhen aber den Wert energieeffizienter Immobilien.

Herausforderungen: Ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Junge (Mietbelastungsquote bei 30 Prozent) und eine Überalterung des Bestands (viele Bauten aus den 1970er Jahren) fordern mehr Sozialwohnungen. Die Stadt plant hier mit 50 neuen Einheiten in einem Fachmarktzentrum.

Ausblick und Prognose

Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage. Häuser profitieren stärker (+3 Prozent), da Familien zunehmen. Mieten steigen um 2,5 Prozent, mit Fokus auf nachhaltige Objekte. Investoren sollten in sanierten Altbauten oder Neubaugrundstücken investieren, wo Renditen von 3 bis 4 Prozent möglich sind. Der Markt bleibt robust, solange die Rhein-Main-Wirtschaft boomt.

Empfehlungen

• Käufer: Priorisieren Sie energieeffiziente Häuser in Eppenhain für besseren Wertstabilität; nutzen Sie Förderungen wie KfW.
• Mieter: Achten Sie auf Mietspiegel zur Vermeidung überhöhter Verträge; zentrale Lagen bieten beste Wertentwicklung.
• Investoren: Fokussieren Sie auf Vermietung an Pendler; diversifizieren Sie in Gewerbe für höhere Renditen.
• Vermieter: Sanieren Sie Altbauten, um Mietsteigerungen zu rechtfertigen und den Marktwert zu heben.

Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Kelkheim ein solider, familienorientierter Sektor mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung, der durch regionale Stärken gestützt wird.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.