Sachverständige für Immobilienbewertung in Schlangenbad

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Schlangenbad. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Schlangenbad

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Schlangenbad. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Schlangenbads Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Georgenborn, Kernort, Wambach, Bärstadt, Hausen vor der Höhe, Gladbachtal, Obergladbach, Niedergladbach, Hinterlandswald und Wispertal.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Bad Schwalbach, Taunusstein, Wiesbaden, Eltville am Rhein, Kiedrich und Oestrich-Winkel.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Schlangenbad gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Schlangenbad (Hessen)

1. Allgemeine Lage und Attraktivität

Schlangenbad ist eine staatlich anerkannte Kur- und Thermalheilbad-Gemeinde im Rheingau-Taunus-Kreis mit ca. 6.800 Einwohnern. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Schlangenbad-Zentrum, Georgenborn, Hausen v.d.H., Rauenthal, Wambach, Ober- und Niederglasebach sowie Bärstadt. Sie liegt ca. 10 km nördlich von Wiesbaden und 25 km westlich von Mainz inmitten des Taunus und profitiert von einer sehr guten Verkehrsanbindung (A66, B260) sowie der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet.

Die Kombination aus Kurort-Charakter, hoher Wohn- und Lebensqualität, viel Grün, guter Infrastruktur (Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) und vergleichsweise ruhiger Lage macht Schlangenbad seit Jahren zu einer der begehrtesten Wohnlagen im erweiterten Rhein-Main-Gebiet.

2. Marktentwicklung der letzten 5–10 Jahre

Schlangenbad gehörte bis ca. 2022 zu den stärksten Preistreibern im gesamten Rheingau-Taunus-Kreis. Zwischen 2015 und dem Höchststand 2022/2023 stiegen die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser um 80–120 %, Eigentumswohnungen teilweise um mehr als 100 %. Grund war die massive Nachfrage aus Wiesbaden, Mainz und dem Frankfurter Raum (Pendler, Home-Office-Trend während und nach Corona, Kapitalanleger).

Seit dem Zinsanstieg ab Mitte 2022 und dem Einbruch der Finanzierbarkeit hat sich das Wachstum stark abgeschwächt. 2024 und 2025 ist der Markt in Schlangenbad – wie fast überall in Deutschland – in eine Seitwärts- bzw. leichte Korrekturphase eingetreten, allerdings ohne dramatische Preisstürze, da das Angebot extrem knapp bleibt.

3. Aktuelle Preisspannen (November 2025)

Einfamilienhäuser (freistehend, Baujahr 1960–2000, renovierungsbedürftig bis gut erhalten, 120–200 m² Wfl., 500–1.000 m² Grund):

• Durchschnittlicher Angebotspreis: 680.000 – 950.000 €
• Preis pro m² Wohnfläche: 4.200 – 5.800 € (Spitzenlagen Georgenborn und Rauenthal bis 6.500 €/m²)
• Neubau oder vollsanierte Objekte: 7.000 – 8.500 €/m²

Reihenhäuser / Doppelhaushälften:

• 550.000 – 780.000 € (ca. 4.800 – 6.200 €/m²)

Eigentumswohnungen:

• Bestand (Baujahr 1970–2000): 3.800 – 4.800 €/m²
• Neubau / hochwertige Ausstattung: 5.800 – 7.200 €/m² (sehr selten am Markt)

Baugrundstücke:

• Voll erschlossen, baureif: 450 – 650 €/m² (in den besten Lagen Georgenborn und Rauenthal teilweise 700–850 €/m²)
• Grundstücksgrößen meist 500–900 m², größere Parzellen sind extrem selten.

4. Angebots- und Nachfragesituation

Das Angebot ist seit Jahren extrem gering. Im gesamten Jahr 2025 stehen in der Regel nur 15–25 Einfamilienhäuser/Reihenhäuser gleichzeitig zum Verkauf (über alle Portale zusammen). Viele Objekte werden diskret oder über Makler-Netzwerke vermittelt, bevor sie öffentlich inseriert werden.

Die Nachfrage bleibt hoch, hat aber spürbar nachgelassen:

• Familien aus Wiesbaden und dem Rhein-Main-Gebiet (Suchradius 20–30 km)
• Ältere Wiesbadener, die ins „grüne Umland“ umziehen
• Kapitalanleger (weniger als früher, da die Renditen durch hohe Kaufpreise und Zinsen gesunken sind)

Verkaufszeiten haben sich von früher 2–6 Wochen auf aktuell 3–8 Monate verlängert. Preisverhandlungen von 5–12 % unter dem Angebotspreis sind wieder üblich (2021/2022 kaum möglich).

5. Besonderheiten der einzelnen Ortsteile

• Georgenborn: Beliebtester und teuerster Ortsteil („Millionärsviertel“), sehr ruhige Hanglagen mit Fernsicht, große Grundstücke, alte Villen und Neubauten. Preise 15–30 % über Gemeindedurchschnitt.
• Rauenthal: Ebenfalls hochpreisig, bekannt durch Weinbau, viele freistehende Häuser mit großen Gärten, sehr gute Sonnenlage.
• Schlangenbad-Zentrum: Gemischt, Nähe zu Kurpark und Infrastruktur, etwas günstiger, aber immer noch oberes Preissegment.
• Hausen v.d.H. und Wambach: Ruhiger, ländlicher Charakter, etwas günstigere Preise (ca. 10–15 % unter Zentrum).
• Bärstadt: Am weitesten entfernt, günstigster Ortsteil, dennoch deutlich über dem hessischen Landesdurchschnitt.

6. Mietwohnungsmarkt

Der Mietwohnungsmarkt ist sehr eng. Kaltmieten liegen bei:

• 3-Zimmer-Wohnung (80–100 m²): 11,50 – 14,50 €/m²
• Einfamilienhäuser zur Miete sind extrem selten und kosten 2.500 – 4.500 € kalt.

Viele Vermieter bevorzugen Selbstnutzer oder langfristige Mieter aus der Region.

7. Prognose 2026–2030

Bei sinkenden oder stabil niedrigen Zinsen (unter 3,5 % für 10 Jahre) ist mit einer erneuten Belebung und moderaten Preissteigerungen von 3–6 % pro Jahr zu rechnen. Sollten die Zinsen jedoch auf 4–5 % oder höher klettern, bleibt der Markt eher seitwärts mit leichten Korrekturen in den weniger gefragten Lagen.

Langfristig bleibt Schlangenbad aufgrund der knappen Baulandreserven, der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet und des Kurort-Status eine der stabilsten und wertbeständigsten Wohnlagen im gesamten Umland von Frankfurt und Wiesbaden.

8. Fazit

Schlangenbad ist und bleibt ein hochpreisiger, aber sehr stabiler Immobilienmarkt mit extrem geringem Angebot und anhaltend solider Nachfrage. Wer hier eine Immobilie sucht, muss Geduld, ein hohes Budget und schnelle Entscheidungsfähigkeit mitbringen. Preisrückgänge wie in manchen Regionen Deutschlands sind hier bisher ausgeblieben und sind auch mittelfristig nicht zu erwarten.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Schlangenbad oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.