Sachverständige für Immobilienbewertung in Eltville am Rhein

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Eltville. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Eltville

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Eltville. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Eltvilles Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt Eltville, Erbach, Hattenheim, Martinsthal und Rauenthal.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Schlangenbad, Kiedrich, Wiesbaden, Walluf, Ingelheim am Rhein, Landkreis Mainz-Bingen, Rheinland-Pfalz und Oestrich-Winkel.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Eltville gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Eltville am Rhein

1. Lage und allgemeine Attraktivität

Eltville am Rhein ist die größte Stadt im Rheingau und gilt als eine der begehrtesten Wohnlagen im Rheingau-Taunus-Kreis. Die Stadt profitiert von ihrer direkten Lage am Rhein, der Nähe zu Wiesbaden (ca. 12 km) und Mainz (ca. 15 km) sowie der sehr guten Verkehrsanbindung (A66, B42, Regionalbahn und Schifffahrt). Der Rheingau als Weinregion, die hohe Lebensqualität, zahlreiche Schlösser, die Kurfürstliche Burg und ein überdurchschnittlich gutes kulturelles und gastronomisches Angebot machen Eltville für einkommensstarke Käufer und Familien attraktiv. Gleichzeitig ist die Stadt vergleichsweise ruhig und grün, was sie von Wiesbaden oder Mainz abhebt.

Die Kernstadt und die Ortsteile Erbach, Hattenheim, Martinsthal und Rauenthal bieten unterschiedliche Preissegmente: Eltville und Erbach sind die teuersten Lagen, Hattenheim und die Höhenlage Martinsthal/Rauenthal etwas günstiger, aber weiterhin oberhalb des regionalen Durchschnitts.

2. Aktuelle Kaufpreise

Einfamilien- und Doppelhäuser (freistehend/älter bis neuwertig)

• Eltville Kernstadt & Erbach (rheinnahe Lagen): 6.800 – 9.500 €/m² Wohnfläche
• Eltville bessere Wohnlagen (z. B. Wilhelmstraße, Rheinstraße, Erbacher Straße): bis 11.000 €/m² bei Top-Objekten mit Rheinblick
• Hattenheim: 5.800 – 8.200 €/m²
• Martinsthal/Rauenthal: 5.200 – 7.500 €/m²
• Durchschnittliches Einfamilienhaus (Baujahr 1960–1990, ca. 150–200 m², Grundstück 500–800 m²): 950.000 – 1.450.000 €
• Neubau-Reihenhäuser oder kleine freistehende Häuser: 1,2 – 1,9 Mio. €

Eigentumswohnungen

• Ältere Wohnungen (1970–2000): 4.800 – 6.500 €/m²
• Neubau- oder hochwertig sanierte Wohnungen (z. B. Rheinpromenade, Burggraben): 7.200 – 10.500 €/m²
• Penthouse-Wohnungen mit Rheinblick: bis 12.000 €/m²

Baugrundstücke

• Eltville/Erbach: 850 – 1.400 €/m² (sehr knappes Angebot)
• Hattenheim: 650 – 1.050 €/m²
• Martinsthal/Rauenthal: 450 – 850 €/m² Voll erschlossene Grundstücke unter 600 m² sind kaum noch unter 600.000 € zu finden.

3. Mietpreisspiegel

• Kaltmiete Bestandswohnungen (ca. 70–100 m²): 11,50 – 14,50 €/m²
• Neubauwohnungen: 15,00 – 19,00 €/m²
• Reihenhäuser/Einfamilienhäuser zur Miete (selten): 2.500 – 4.500 € Kaltmiete Die Mietrenditen liegen bei vermieteten Objekten meist zwischen 2,4 % und 3,2 % brutto und sind damit für Kapitalanleger wenig attraktiv.

4. Marktentwicklung der letzten 5 Jahre

• 2020–2022: Starke Preissteigerungen (+35–45 % bei Häusern, +40 % bei guten Wohnungen) durch Niedrigzinsen und Zuzug aus Frankfurt und Wiesbaden.
• 2023–Mitte 2024: Deutliche Abkühlung durch Zinsanstieg; weniger Käufer, längere Vermarktungszeiten (teilweise 6–12 Monate), leichte Preisrückgänge bei schlechter ausgestatteten Objekten (-5 bis -12 %).
• Seit Anfang 2025: Erneute Belebung. Die Zinsen stabilisieren sich bei ca. 3,5–4,2 % (10 Jahre fest), das Angebot bleibt extrem knapp. Besonders rheinnahe und sanierte Objekte erzielen wieder die alten Höchstpreise oder leicht darüber. Der Mangel an Neubauprojekten (kaum größere Baugebiete) treibt die Preise weiter.

5. Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist seit Jahren sehr dünn. Im gesamten Rheingau stehen selten mehr als 80–100 Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften gleichzeitig zum Verkauf (für alle Ortsteile zusammen). In Eltville selbst sind es oft nur 20–30 Objekte. Gute Lagen werden häufig diskret oder vor Verkaufsstart verkauft. Viele Eigentümer warten bewusst auf weitere Preisanstiege oder vermieten stattdessen. Die Nachfrage kommt vor allem aus:

• Frankfurt (Pendler, die mehr Platz und Grün suchen)
• Wiesbaden/Mainz (Umzug in ruhigere Lage bei gleichem oder höherem Preis)
• Ruheständler aus ganz Deutschland (Rheinblick, Weinregion)
• Internationalem Klientel (besonders Niederländer und Schweizer)

6. Besondere Segmente

• Denkmalschutz-Objekte (z. B. Fachwerkhäuser, Weingüter): Preise oft 20–40 % über vergleichbaren normalen Häusern, da kaum verfügbar.
• Weinbergschalets und kleine Weinbergshäuser: 800.000 – 2 Mio. € je nach Größe und Lage.
• Neubauprojekte: Aktuell nur wenige kleine Projekte (z. B. „Rheinblick Residences“ in Erbach oder „Weinbergterrassen“ in Hattenheim) mit Preisen ab 8.500 €/m² aufwärts.

7. Prognose 2026–2028

Bei weiter stabilen oder leicht sinkenden Zinsen und anhaltend geringem Neubauvolumen ist mit weiteren moderaten Preissteigerungen von 4–7 % pro Jahr zu rechnen, in rheinnahen Toplagen auch 8–10 %. Ein nennenswerter Preisrückgang ist nicht absehbar, da das strukturelle Angebotsdefizit besteht. Eltville bleibt eine der teuersten Kommunen im gesamten Rheingau-Taunus-Kreis und liegt preislich über vergleichbaren Städten wie Rüdesheim oder Geisenheim.

Zusammenfassung

Eltville am Rhein ist und bleibt ein hochpreisiger, stabiler und sehr illiquider Immobilienmarkt mit starkem Fokus auf individuelle, hochwertige Bestandsobjekte. Wer hier kauft, zahlt einen klaren Aufpreis für Lage, Lebensqualität und Prestige – und dieser Aufpreis wird voraussichtlich weiter steigen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Eltville oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.