Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Schwalbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Schwalbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Schwalbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Schwalbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Schwalbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Adolfseck, Kernstadt, Fischbach, Heimbach, Hettenhain, Langenseifen, Lindschied und Ramschied.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Hohenstein, Taunusstein, Schlangenbad und Heidenrod.

Für die Immobilienbewertung in der Kreisstadt Bad Schwalbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Bad Schwalbach

Einleitung

Bad Schwalbach, eine charmante Kurstadt im Rheingau-Taunus-Kreis in Hessen, zählt zu den ältesten Heilbädern Deutschlands und bietet eine idyllische Lage im Hintertaunus, nur etwa 20 Kilometer nordwestlich von Wiesbaden entfernt. Mit rund 12.000 Einwohnern verbindet die Stadt historische Bausubstanz, grüne Landschaften und eine gute Infrastruktur. Die Nähe zu Metropolen wie Frankfurt und Mainz macht Bad Schwalbach attraktiv für Pendler, Familien und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, die durch die hohe Lebensqualität und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland angetrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine gemischte Entwicklung: Während Kaufpreise für Häuser und Wohnungen tendenziell rückläufig sind, steigen Mietpreise leicht an, was auf eine anhaltende Wohnraumnachfrage hinweist. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand, Trends, Einflussfaktoren und Ausblick basierend auf den neuesten Marktdaten.

Lage und Infrastruktur

Bad Schwalbach erstreckt sich über mehrere Ortsteile wie Adolfseck, Fischbach, Heimbach, Hettenhain, Langenseifen, Lindschied und Ramschied, die jeweils eigene Charakteristika bieten – von der zentralen Altstadt mit historischen Fachwerkhäusern bis hin zu ruhigen, naturnahen Randlagen. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Position im Taunus: Die A3 und die B54 sorgen für exzellente Anbindungen an Wiesbaden (ca. 20 Minuten) und Frankfurt (ca. 40 Minuten). Öffentliche Verkehrsmittel wie Buslinien und die Nähe zur S-Bahn erleichtern den Alltag.

Infrastrukturell ist Bad Schwalbach gut ausgestattet: Der Kurpark mit Heilquellen zieht Kur- und Wellness-Touristen an, was den lokalen Dienstleistungssektor belebt. Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen wie Wanderwege im Taunus machen die Stadt familienfreundlich. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien in zentralen Lagen an, wo Preise um bis zu 20 Prozent höher liegen als in peripheren Gebieten. Die begrenzte Flächenverfügbarkeit durch den geschützten Taunus-Naturraum führt zu einem Engpass bei Neubauten, was den Markt langfristig stabilisiert.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bad Schwalbach hat sich 2025 von den Höhen der Vorjahre erholt, zeigt aber eine Korrekturphase. Die Quadratmeterpreise für Kaufobjekte sind im Vergleich zu 2024 um etwa 5 bis 10 Prozent gesunken, was auf höhere Bauzinsen und eine abgekühlte Nachfrage zurückzuführen ist. Dennoch bleiben die Preise über dem Bundesdurchschnitt für ländliche Regionen, dank der Nähe zu wirtschaftsstarken Zentren.

Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt derzeit bei etwa 2.800 Euro. Im Mai 2025 betrug er 2.572 Euro, mit einer Spanne von 1.485 Euro (günstige, renovierungsbedürftige Objekte in Randlagen) bis 4.339 Euro (hochwertige, energieeffiziente Neubauten in der Innenstadt). Für ein typisches 150 Quadratmeter großes Haus ergibt das einen Gesamtpreis von rund 420.000 Euro. Die Preisentwicklung seit 2021 zeigt einen leichten Anstieg von 1 Prozent, aber einen Rückgang um 2 Prozent zum Vorquartal.

Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 2.700 Euro pro Quadratmeter, mit Werten zwischen 2.038 Euro (kleine Altbauwohnungen) und 4.024 Euro (moderne Penthouse-ähnliche Objekte im Kurparkviertel). Eine 80 Quadratmeter große Wohnung kostet damit etwa 216.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 sind die Preise um bis zu 25 Prozent gesunken, was Käufern Chancen bietet, aber Verkäufern zu niedrigeren Erlösen führt.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist robuster und wächst leicht. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 10,76 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 10,71 Euro. In beliebten Lagen wie der Altstadt erreichen Mieten 12,71 Euro, in günstigeren Gebieten 8,57 Euro. Für eine 70 Quadratmeter Wohnung bedeutet das monatlich 750 bis 850 Euro Kaltmiete. Seit 2024 sind Mieten um 5,9 Prozent gestiegen, getrieben durch Zuzug und begrenztes Angebot.

Grundstückspreise: Bodenrichtwerte variieren stark: Der Durchschnitt liegt bei 202 Euro pro Quadratmeter, mit Höchstwerten von 330 Euro in zentralen Bereichen und Tiefstwerten von 90 Euro in Randzonen. Angebotspreise für Bauland erreichen 445 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein Rückgang um 4,7 Prozent zu verzeichnen, was auf geringere Baugenehmigungen zurückgeht.

Marktanalyse und Einflussfaktoren

Der Markt in Bad Schwalbach ist von einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt: Es gibt etwa 50 bis 70 aktive Kaufangebote (Häuser und Wohnungen), während die Nachfrage – insbesondere von Familien und Rentnern – hoch bleibt. Die Verkaufsdauer beträgt derzeit 4 bis 6 Monate, länger als in Boomzeiten, aber kürzer als im Bundeslandesschnitt.

Positive Einflussfaktoren:

• Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zu Wiesbaden und Frankfurt zieht Berufstätige an, die Home-Office-Optionen nutzen. Der Tourismus (Kureinrichtungen) schafft Jobs im Dienstleistungssektor.
• Demografische Trends: Zuzug von Familien in energieeffiziente Häuser und von Senioren in barrierearme Wohnungen. Die Stadt investiert in Modernisierungen, wie die Sanierung des Kurparks, was die Attraktivität steigert.
• Nachhaltigkeit: Objekte mit hoher Energieeffizienz (z. B. KfW-55-Standard) erzielen 10 bis 15 Prozent höhere Preise.

Herausforderungen:

• Rückgang der Preise: Hohe Zinsen (aktuell um 3,5 Prozent) dämpfen den Kaufmarkt. Viele Verkäufer warten ab, was das Angebot verringert.
• Begrenztes Baupotenzial: Der Taunus-Schutzstatus limitiert Neubauten auf unter 50 pro Jahr, was Mieten antreibt.
• Lokale Unterschiede: In Ortsteilen wie Lindschied sind Preise 20 Prozent niedriger als in der zentralen Kurstadt, wo Denkmalschutz Altbauten aufwertet.

Makler berichten von einer stabilen, aber nicht dynamischen Phase: Renditen für Vermieter liegen bei 3 bis 4 Prozent, attraktiv für Langfristinvestoren.

Prognose und Empfehlungen

Für 2026 wird ein moderater Anstieg der Kaufpreise um 2 bis 3 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltenden Zuzug. Mieten könnten um weitere 4 Prozent steigen, da das Angebot knapp bleibt. Investoren sollten auf sanierte Altbauten oder Neubauvorhaben im Kurpark setzen, wo Wertzuwächse höher ausfallen. Käufer profitieren jetzt von der Preiskorrektur, insbesondere in Randlagen. Verkäufer sollten eine professionelle Bewertung einholen, um den Marktwert optimal zu nutzen.

Empfehlungen:

• Für Käufer: Fokussieren Sie auf Objekte mit guter Energiebilanz und guter Anbindung. Nutzen Sie Förderprogramme wie die KfW für Sanierungen.
• Für Verkäufer: Betonen Sie Lagevorteile und Modernisierungen in Exposés. Eine Marktanalyse vorab vermeidet Fehlbewertungen.
• Für Investoren: Mietobjekte in der Innenstadt bieten stabile Renditen; diversifizieren Sie mit Grundstücken für zukünftige Entwicklungen.

Zusammenfassend bleibt Bad Schwalbach ein solider Immobilienstandort mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung, gestützt durch seine einzigartige Kombination aus Natur, Geschichte und Erreichbarkeit. Der Markt 2025 bietet Einstiegschancen, birgt aber auch Risiken durch externe Faktoren wie Zinsentwicklungen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bad Schwalbach oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.