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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bromskirchen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bromskirchen
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bromskirchen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Bromskirchens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Bromskirchen, Dachsloch, Neuludwigsdorf, Seibelsbach und Somplar.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Hallenberg, Hochsauerlandkreis (Nordrhein-Westfalen), Frankenberg, Allendorf, Battenberg, Landkreis Waldeck-Frankenberg, Bad Berleburg und der Kreis Siegen-Wittgenstein (Nordrhein-Westfalen).
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Bromskirchen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Bromskirchen (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Bromskirchen ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Waldeck-Frankenberg im nördlichen Hessen, direkt an der Grenze zu Nordrhein-Westfalen (Hochsauerlandkreis). Die Gemeinde liegt am Südrand des Rothaargebirges im oberen Edertal und umfasst die Ortsteile Somplar und Neuludwigsdorf sowie kleinere Wohnplätze wie Dachsloch und Seibelsbach. Mit rund 1.900 Einwohnern handelt es sich um eine ländlich geprägte Region mit hohem Waldanteil, die von Natur und Erholungswert profitiert. Die Anbindung erfolgt über die Bundesstraße 236, die Bromskirchen mit Allendorf (Eder), Hallenberg und Winterberg verbindet. Größere Städte wie Frankenberg (Eder) oder Marburg sind in akzeptabler Reichweite, dennoch dominiert eine ruhige, dörfliche Atmosphäre mit mittleren bis einfachen Wohnlagen.
Die Gemeinde ist seit Januar 2023 Teil der erweiterten Gemeinde Allendorf (Eder), was administrative Veränderungen mit sich bringt, aber den lokalen Charakter nicht wesentlich beeinflusst. Bromskirchen profitiert von Nähe zu touristischen Zielen wie dem Rothaargebirge und Winterberg, was Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze attraktiv macht.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerungszahl in Bromskirchen liegt stabil bei etwa 1.900 Einwohnern und zeigt in den letzten Jahren eine leichte Abwanderungstendenz, typisch für ländliche Regionen in Hessen. Der Landkreis Waldeck-Frankenberg insgesamt verzeichnet eine alternde Bevölkerung und einen negativen Wanderungssaldo in peripheren Gebieten, was langfristig zu einem Überangebot an Immobilien führen könnte, insbesondere wenn ältere Eigentümer verstorben sind und Erben die Objekte veräußern.
Wirtschaftlich ist Bromskirchen von mittelständischer Industrie geprägt. Wichtige Arbeitgeber sind Unternehmen im Bereich Metallverarbeitung (z. B. Tür- und Fensterbeschläge) sowie die Holzindustrie, die zusammen über 900 Arbeitsplätze bieten. Die Gemeinde verfügt über eine solide Infrastruktur mit Grundschule, Kindergarten und Einkaufsmöglichkeiten. Die Arbeitslosenquote im Landkreis liegt unter dem hessischen Durchschnitt, dennoch pendeln viele Bewohner in benachbarte Regionen. Der Tourismus spielt eine untergeordnete, aber wachsende Rolle durch Naherholung und Wintersportnähe.
Diese Faktoren führen zu einer stabilen, aber nicht dynamischen Nachfrage nach Wohnimmobilien. Familien und Pendler suchen hier günstigen Wohnraum, während Investoren aufgrund hoher Mietrenditen (besonders bei Bestandsobjekten) interessiert sind.
3. Aktuelle Kaufpreise (Stand 2025)
Der Immobilienmarkt in Bromskirchen ist geprägt von niedrigen Preisen im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (Hessen gesamt: ca. 3.200–3.700 €/m² für Häuser und Wohnungen). Im ersten Quartal 2025 liegen die Durchschnittspreise bei:
- Eigentumswohnungen: Ca. 1.898 €/m² (leichter Anstieg um 0,32 % zum Vorquartal und 3,94 % zum Vorjahr).
- Häuser (Ein- und Zweifamilienhäuser, oft älterer Bauart): Ca. 1.925 €/m² (Rückgang um 2,28 % zum Vorquartal, aber leichter Anstieg um 0,68 % zum Vorjahr).
Im Landkreis Waldeck-Frankenberg bewegen sich Hauspreise um 1.890 €/m², was Bromskirchen leicht darüber positioniert. Viele angebotene Objekte sind sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, oft mit großen Grundstücken (500–1.000 m²). Preise für renovierte oder moderne Häuser können 2.500 €/m² überschreiten, während unsanierte Objekte ab 1.200–1.500 €/m² starten. Grundstücke für den Neubau sind rar, Bodenrichtwerte liegen bei 30–60 €/m², je nach Lage.
Das Angebot ist überschaubar: Typischerweise stehen 10–20 Häuser gleichzeitig zum Verkauf, darunter Resthöfe, Einfamilienhäuser mit Wirtschaftsteil oder Ferienobjekte. Der Umsatz ist niedrig, Transaktionen gehen im Landkreis insgesamt zurück.
4. Mietpreise und Rendite
Mietwohnungen sind in Bromskirchen selten, da der Markt von Eigennutzung dominiert wird. Durchschnittliche Kaltmieten liegen bei:
- Bestandswohnungen/Häuser: 4–6 €/m².
- Neubau oder modernisierte Objekte: Bis 7–8 €/m².
- Gesamtdurchschnitt im Ort: Ca. 6 €/m² (im Landkreis ca. 9 €/m²).
Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen ist mit über 8 % sehr hoch und macht Bromskirchen für Anleger attraktiv, die auf langfristige Vermietung setzen. Bei Neubauten liegt die Rendite niedriger (ca. 3–4 %). Aufgrund der geringen Mietnachfrage (viele Einheimische besitzen eigenes Haus) eignen sich Investitionen vor allem für lokale Vermieter oder Ferienvermietung.
5. Marktentwicklung und Trends
Nach starken Steigerungen bis 2022/2023 haben sich die Preise in ländlichen Regionen wie Bromskirchen stabilisiert oder leicht zurückgebildet. Im Landkreis Waldeck-Frankenberg sank die Zahl der Kaufverträge 2023 um 11–14 %, der Geldumsatz ging zurück. Gründe sind höhere Zinsen, Baukostensteigerungen und Unsicherheit durch Energiepreise sowie demografischen Wandel.
In Bromskirchen zeigt sich ein Käufermarkt: Lange Vermarktungszeiten (oft 6–12 Monate) und Verhandlungsspielräume von 10–20 %. Energetisch sanierte Objekte (z. B. mit Photovoltaik oder Wärmepumpe) erzielen Aufschläge von bis zu 10 %. Der Neubau ist nahezu zum Erliegen gekommen, da Grundstücke teuer und Genehmigungen aufwendig sind.
Langfristig (bis 2030) könnte der demografische Wandel zu sinkender Nachfrage führen: Ältere Eigentümer veräußern Immobilien, Erben ziehen in städtische Regionen. Dennoch bleibt der Markt stabil durch günstige Preise und Attraktivität für Ruheständler oder Naturfreunde.
6. Chancen und Risiken
Chancen:
- Sehr günstiger Einstiegspreis im Vergleich zu städtischen Lagen.
- Hohe Renditen bei Vermietung von Bestandsobjekten.
- Potenzial durch Tourismus (Ferienhäuser) und Home-Office-Trends.
- Solide Infrastruktur und NaturNähe als Plus für Familien und Senioren.
Risiken:
- Abwanderung und Überalterung könnten zu Preisdruck führen.
- Hoher Sanierungsbedarf bei vielen Objekten (alte Heizungen, Dämmung).
- Begrenzte Wertsteigerung aufgrund fehlender Dynamik.
- Wenig Liquidität: Wenige Käufer, lange Verkaufszeiten.
7. Fazit und Empfehlung
Der Immobilienmarkt in Bromskirchen ist ein klassischer ländlicher Markt: Günstig, stabil und renditestark bei Bestandsobjekten, aber mit begrenzter Dynamik und Wertsteigerung. Er eignet sich hervorragend für Selbstnutzer, die günstigen Wohnraum in naturnaher Lage suchen, sowie für konservative Anleger mit Fokus auf Mietrendite. Spekulative Käufe auf starke Preissteigerungen sind hier fehl am Platz. Potenzielle Käufer sollten den Sanierungsbedarf und die Energiekosten genau prüfen. Insgesamt bleibt Bromskirchen eine attraktive Option für langfristige, risikobewusste Investitionen in einer ruhigen Region Hessens.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
