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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Viernheim. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Viernheim
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Viernheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Viernheims Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Innenstadt, Nordweststadt, Oststadt, Weststadt, Tivoli, Hinter den Zäunen, Industriegebiet, Gewerbegebiet Eins, Bannholzgraben, Sportgebiet West, Neuzenlache und Ziegelhütte.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Hüttenfeld, Lampertheim, Hemsbach, Weinheim, Heddesheim und Mannheim.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Viernheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Viernheim (Hessen)
Einleitung
Viernheim, eine mittelgroße Industriestadt im Landkreis Bergstraße in Hessen, liegt zentral im Ballungsraum Rhein-Neckar-Dreieck. Mit etwa 33.000 Einwohnern profitiert die Stadt von ihrer Nähe zu Metropolen wie Mannheim, Heidelberg und Frankfurt. Der Immobilienmarkt in Viernheim ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch gute Verkehrsanbindungen, eine vielfältige Wirtschaftsstruktur und eine hohe Lebensqualität getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit leichten Preisanstiegen bei Kaufobjekten und Mieten. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die aktuelle Preisentwicklung, Markttrends sowie eine Prognose für die kommenden Jahre.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Viernheim weist eine positive Bevölkerungsentwicklung auf: Die Einwohnerzahl ist in den letzten zehn Jahren um rund 5 Prozent gestiegen, was auf Zuzug aus umliegenden Regionen und eine attraktive Wohnumgebung zurückzuführen ist. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem leichten Übergewicht im erwerbsfähigen Alter (25 bis 65 Jahre), was den Arbeitsmarkt stabilisiert. Der demografische Wandel, insbesondere die Alterung der Babyboomer-Generation, beginnt sich bemerkbar zu machen: Ab 2025 könnte ein Angebotsüberhang bei größeren Einfamilienhäusern entstehen, da ältere Eigentümer ihre Immobilien verkaufen, ohne dass ausreichend Nachfrage von jüngeren Familien vorhanden ist. Dennoch dämpft der Zuzug junger Familien und Pendler diesen Effekt, insbesondere in gut angebundenen Vierteln.
Wirtschaftlich ist Viernheim als Industriestandort etabliert, mit Schwerpunkten in der Fertigung, Logistik und dem Dienstleistungssektor. Die Nähe zum Rhein-Neckar-Raum schafft zahlreiche Pendlerjobs in benachbarten Metropolen, was die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ankurbelt. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Hessen-Durchschnitt bei etwa 4 Prozent, und der Sektor des Einzelhandels sowie der Mittelstandsunternehmen sorgen für eine robuste Beschäftigungslage. Diese Faktoren wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus: Hohe Erwerbsquoten fördern den Einstieg ins Eigentum, während der Fachkräftemangel den Bedarf an Mietwohnungen für Zugezogene steigert. Allerdings belasten steigende Energiekosten und regulatorische Vorgaben wie die Energieeffizienzklassen den Markt für ältere Bestandsimmobilien.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Viernheim hat sich 2025 von den Preiskorrekturen der Jahre 2023 und 2024 erholt. Die Quadratmeterpreise für Kaufobjekte liegen im Durchschnitt bei etwa 3.200 Euro, mit leichten Anstiegen von 2 bis 4 Prozent gegenüber 2024. Für Eigentumswohnungen beträgt der durchschnittliche Preis 3.000 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. In zentralen Lagen wie dem Stadtteil Viernheim-Ost erreichen Preise bis zu 3.600 Euro, während Randlagen bei 2.800 Euro starten. Häuser sind teurer und liegen bei 3.200 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.400 bis 5.000 Euro je nach Größe und Zustand. Im Vergleich zu Hessen insgesamt (Durchschnitt: 3.000 Euro) ist Viernheim leicht überdurchschnittlich, was auf die starke regionale Nachfrage zurückzuführen ist.
Beim Mietmarkt herrscht Stabilität mit moderaten Zuwächsen: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 10,50 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von etwa 2,5 bis 4 Prozent zum Vorjahr. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatliche Kosten von rund 800 bis 900 Euro. Hausmieten sind höher und bewegen sich um 11,00 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von bis zu 15 Prozent bei Neugeschlossen. Der Markt ist knapp, insbesondere für kleine und mittelgroße Wohnungen (2-3 Zimmer), wo die Nachfrage das Angebot übersteigt. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (9 Euro pro Quadratmeter) ist Viernheim teurer, was durch die Pendlerattraktivität erklärt wird. Bodenrichtwerte für Bauland haben sich stabilisiert und liegen bei 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter, mit Potenzial für Zuwächse in Erweiterungsgebieten.
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Markt in Viernheim ist von mehreren Trends geprägt. Zunächst die Digitalisierung und Nachhaltigkeit: Käufer und Mieter priorisieren energieeffiziente Objekte (z. B. KfW-Standard 40 oder besser), da steigende Heizkosten und EU-Vorgaben unsanierte Immobilien entwertet. In 2025 haben sanierten Bestand und Neubauten einen Premium von 10 bis 20 Prozent. Zweitens die Pendlerdynamik: Die gute Anbindung via A5/A6 und S-Bahn treibt die Nachfrage nach 3-4-Zimmer-Wohnungen an, während Single-Haushalte (ca. 35 Prozent der Bevölkerung) kleinere Objekte bevorzugen. Drittens der Einfluss des demografischen Wandels: Der Anteil älterer Haushalte steigt, was zu mehr Angeboten bei Einfamilienhäusern führt, aber auch zu Bedarf an barrierefreiem Wohnen.
Weitere Treiber sind die Zinssituation und die Bauaktivität: Nach Zinssenkungen der EZB im Frühjahr 2025 haben sich Baukredite entspannt (aktuell 3-4 Prozent effektiv), was den Kaufmarkt belebt. Die Neubauzahlen sind jedoch niedrig – nur etwa 200 neue Wohnungen pro Jahr –, was den Druck auf Bestandsimmobilien erhöht. Regionale Unterschiede sind spürbar: Zentrale Viertel wie das Einkaufszentrum-Umfeld sind gefragt, während periphere Lagen günstiger bleiben. Insgesamt ist der Markt ausgewogen, mit einer Transaktionszahl von rund 300 Käufen jährlich.
Prognose für 2026 und darüber hinaus
Für 2026 wird eine moderate Stabilisierung erwartet, mit Preisanstiegen von 2 bis 3 Prozent bei Kaufpreisen und 1,5 bis 2,5 Prozent bei Mieten. Der Einfluss fallender Inflation und potenzieller weiterer Zinssenkungen (auf unter 3 Prozent) könnte die Nachfrage weiter ankurbeln, insbesondere bei jungen Familien. Allerdings dämpft der demografische Wandel den Boom: Ein Überhang bei größeren Häusern könnte Preise in diesem Segment drücken, während der Bedarf an kompakten, energieeffizienten Wohnungen steigt. Die Bautätigkeit könnte anziehen, wenn Förderprogramme (z. B. für Sanierungen) wirken, was das Angebot um 10 Prozent erhöht.
Langfristig bis 2030 bleibt Viernheim attraktiv durch seine Lage, doch regulatorische Hürden wie strengere CO2-Vorgaben könnten unsanierte Objekte belasten. Investoren sollten auf nachhaltige Projekte setzen, da diese höhere Renditen (ca. 3-4 Prozent) bieten. Insgesamt zeichnet sich ein robuster, aber nicht überhitzter Markt ab, der Viernheim als sichere Wohn- und Investitionslage positioniert.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Viernheim ist 2025 stabil und zukunftsorientiert, getrieben von wirtschaftlicher Stärke und demografischer Dynamik. Mit durchschnittlichen Preisen von 3.200 Euro pro Quadratmeter beim Kauf und 11 Euro bei der Miete bietet er Chancen für Käufer und Investoren, solange auf Nachhaltigkeit geachtet wird. Die Prognose für 2026 signalisiert Kontinuität mit leichten Zuwächsen, unterstrichen durch regionale Vorteile. Interessenten sollten frühzeitig handeln, um von der Erholung zu profitieren, während Verkäufer von der steigenden Nachfrage profitieren können. Viernheim bleibt ein attraktiver Standort im hessischen Immobilienkontext.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
