Sachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Bergstraße

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Kreis Bergstraße. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Kreis Bergstraße

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Kreis Bergstraße. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Kreises Bergstraße, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bensheim, Bürstadt, Heppenheim (Bergstraße), Hirschhorn (Neckar), Lampertheim, Lindenfels, Lorsch, Neckarsteinach, Viernheim, Zwingenberg, Abtsteinach, Biblis, Birkenau, Einhausen, Fürth, Gorxheimertal, Grasellenbach, Groß-Rohrheim, Lautertal (Odenwald), Mörlenbach, Rimbach und Wald-Michelbach.

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Groß-Gerau, Darmstadt-Dieburg, Odenwaldkreis, Rhein-Neckar-Kreis, Mannheim, Rhein-Pfalz-Kreis, Worms und Landkreis Alzey-Worms.

Für die Immobilienbewertung in dem Kreis Bergstraße gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt des Kreises Bergstraße

Einleitung

Der Kreis Bergstraße, der südlichste Landkreis Hessens mit Sitz in Heppenheim, umfasst 22 Kommunen und beherbergt rund 267.000 Einwohner. Als Brücke zwischen den Metropolregionen Frankfurt/Rhein-Main und Rhein-Neckar profitiert die Region von einer starken wirtschaftlichen Dynamik, geprägt durch Industrie, Logistik und Wissenschaftszentren wie Darmstadt. Der Immobilienmarkt im Kreis Bergstraße ist 2025 gezeichnet von einer leichten Erholung nach den Marktrückgängen der Vorjahre, beeinflusst durch sinkende Zinsen, anhaltende Wohnraumnachfrage und regionale Disparitäten. Während der Wohnimmobilienmarkt stabilisiert, zeigt der Gewerbesektor eine differenzierte Entwicklung mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Flexibilität. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen und Prognosen basierend auf Marktanalysen zum Stand November 2025.

Allgemeine Marktübersicht

Der Immobilienmarkt im Kreis Bergstraße hat sich 2025 von der Korrekturphase 2022–2024 erholt, in der Transaktionsvolumina um bis zu 23 % eingebrochen waren. Die Anzahl der Kaufverträge stabilisierte sich bei etwa 2.000 pro Jahr, mit einem Umsatz von rund 620 Millionen Euro im Vorjahr. Die Nachfrage bleibt hoch, getrieben durch Zuzug aus den Ballungsräumen Frankfurt und Mannheim, sowie durch Pendlerverflechtungen. Der Wohnungsbedarf liegt bei über 1.300 Einheiten jährlich, während Fertigstellungen bei nur 450 Einheiten stagnieren, was zu einer anhaltenden Versorgungslücke führt.

Der Markt ist regional heterogen: Städte wie Heppenheim, Viernheim und Weinheim ziehen durch ihre Infrastruktur und Nähe zu Darmstadt Käufer an, während ländlichere Gemeinden wie Gorxheimertal günstigere Preise bieten. Gesamteinschätzungen deuten auf moderate Preissteigerungen von 1–3 % hin, unterstützt durch EZB-Zinssenkungen auf 2 % Ende 2025. Herausforderungen sind steigende Baukosten, Energiewende-Anforderungen und eine alternde Bevölkerung, die barrierefreie Wohnformen begünstigt. Der Marktumsatz für Wohnimmobilien macht etwa 70 % des Gesamtvolumens aus, Gewerbe den Rest.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnsektor dominiert den Markt und zeigt 2025 eine Erholung mit steigenden Transaktionen. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen verkürzte sich auf durchschnittlich 55 Tage, Neubauten auf 22 Tage, was auf eine Angleichung von Angebot und Nachfrage hindeutet. Die Einwohnerzahl wächst um 1,5 % jährlich, stärker als der hessische Durchschnitt, was den Druck auf den Miet- und Kaufmarkt erhöht.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Kreis-Durchschnitt liegt bei 2.731 €/m², mit einem Anstieg von 1,1 % zum Vorquartal. In Heppenheim beträgt der Preis 3.054 €/m² (Steigerung um 5,1 % seit 2021), in Viernheim bis zu 5.743 €/m² für Premiumobjekte. Günstige Segmente starten bei 1.788 €/m² in Randlagen. Neubauwohnungen erzielen 10–15 % höhere Preise durch moderne Ausstattung. Die Preisentwicklung seit 2011 zeigt einen kumulierten Anstieg von über 65 %, mit einer Korrektur 2023, gefolgt von Stabilisierung 2025.

Kaufpreise für Häuser: Durchschnittlich 3.237 €/m², mit Spannen von 1.943 €/m² (ländlich) bis 6.559 €/m² (urban). In Heppenheim liegt der Wert bei 3.624 €/m², eine moderate Steigerung von 5 % seit 2024. Familienhäuser in grünen Lagen wie dem Bannholz in Viernheim sind besonders gefragt, mit Fokus auf Gärten und Energieeffizienz (Klassen A/B).

Mietmarkt: Der Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt 9,51 €/m², mit Steigerungen von 3–4 % zum Vorjahr. In Heppenheim sind es 10,62 €/m², in Neckarsteinach bis 12,34 €/m². Häusermieten liegen bei 11,05 €/m². Die Nachfrage nach möblierten oder barrierefreien Einheiten wächst, während das Angebot knapp bleibt – rund 280 Mietwohnungen sind aktuell verfügbar. Überregionale Vermarktung, z. B. aus Hessen oder Baden-Württemberg, macht 11–13 % der Transaktionen aus.

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbesektor im Kreis Bergstraße ist 2025 von Stabilität geprägt, mit Fokus auf Logistik und Büros durch die Nähe zu Autobahnen und dem Frankfurter Flughafen. Das Transaktionsvolumen liegt bei 200 Millionen Euro, mit leichten Preissteigerungen von 1–2 %. Nachhaltige Objekte (z. B. mit Photovoltaik) erzielen Prämien von bis zu 10 %.

Büroflächen: Durchschnittsmieten bei 12–15 €/m² in Heppenheim und Weinheim, mit Nachfrage nach flexiblen Co-Working-Spaces. In Darmstadt-nahen Lagen steigen Preise um 2,5 %, getrieben durch Tech-Firmen. Leerstände sinken auf 5 %, da Hybridmodelle etabliert sind.

Einzelhandels- und Logistikflächen: Mieten für Ladengeschäfte in Zentrumsorten wie Viernheim bei 10–14 €/m², Logistikhallen bei 6–8 €/m². Die Nachfrage nach großen Hallen wächst durch E-Commerce, mit Umsätzen in gemischten Bauflächen (z. B. Viernheim: 8 €/m² Bodenrichtwert). Regionale Unterschiede: Höhere Werte in Weinheim (+33 % seit 2022), niedrigere in Gorxheimertal (1,10 €/m²).

Grundstücke: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen bei 100–300 €/m², Gewerbe bis 500 €/m². Landwirtschaftsflächen bleiben stabil bei 1–8 €/m². Der Markt für Baugebiete ist knapp, mit Fokus auf nachhaltige Projekte.

Der Sektor profitiert von der Digitalisierung (z. B. Online-Besichtigungen) und ESG-Kriterien, die Investoren priorisieren. Herausforderungen sind höhere Finanzierungskosten durch CRR III-Regulierung ab 2025.

Regionale Besonderheiten

• Heppenheim und Viernheim: Höchste Preise durch gute Anbindung; Fokus auf Familienwohnungen und Büros.
• Weinheim: Starkes Gewerbe (Pharma, Logistik), Mieten +4 %.
• Ländliche Gebiete (z. B. Lindenfels): Günstige Einstiege, aber geringe Transaktionen; Potenzial für Ferienimmobilien. Die Nähe zu Darmstadt (Preise dort: 4.091 €/m² Wohnungen) treibt Spillover-Effekte, während der Odenwald naturnahe Lagen begünstigt.

Einflussfaktoren

• Wirtschaftlich: Starke Beschäftigung in Logistik und Wissenschaft (z. B. TU Darmstadt) fördert Nachfrage; Inflation stabilisiert bei 2 %.
• Politisch: Förderungen für Sanierungen (z. B. KfW-Programme) und Grundsteuerreform ab 2025 belasten Mieter leicht.
• Demografisch: Zuzug junger Familien und Pendler; Alterung erfordert mehr barrierefreie Einheiten.
• Nachhaltigkeit: Objekte mit Wärmepumpen oder Dämmung erzielen 5–10 % höhere Preise; Digitalisierung erleichtert Vermarktung. Risiken: Baukostensteigerungen (+5 %) und Zinsunsicherheit könnten den Neubau bremsen.

Prognose für 2025/2026

Für 2025 wird ein moderater Preisanstieg von 2–4 % erwartet, mit höherer Dynamik in urbanen Kernen. Transaktionen steigen um 10 %, getrieben durch Zinssenkungen. Der Mietmarkt bleibt angespannt, mit +3 % Steigerungen. Gewerbe profitiert von Logistikboom, Büros von Hybridtrends. Langfristig (bis 2026) könnte der Mangel an Neubauten zu Engpässen führen, es sei denn, Förderungen beschleunigen den Bau. Investoren sollten auf nachhaltige, flexible Objekte setzen; Käufer auf energieeffiziente Bestandsimmobilien.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt des Kreises Bergstraße steht 2025 vor einer positiven Wende, mit stabilen Preisen und wachsender Nachfrage in einem attraktiven Standort. Die Region bietet Chancen für Käufer in günstigen Segmenten und Investoren in Gewerbe, birgt aber Risiken durch Versorgungsengpässe. Eine fundierte Beratung durch lokale Experten ist empfehlenswert, um von der Erholung zu profitieren. Der Markt unterstreicht die Attraktivität der Bergstraße als Wohn- und Wirtschaftsraum in Hessen.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.