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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Hirschhorn (Neckar). Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Hirschhorn (Neckar)
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Hirschhorn (Neckar). Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Hirschhorns Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Hirschhorn, Igelsbach, Eberbach, Langenthal im Ulfenbachtal und Unter-Hainbrunn.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Heddesbach, Eberbach, (Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg), Oberzent, (Odenwaldkreis), Schönbrunn (Rhein-Neckar-Kreis), Neckarsteinach, Michelbuch und Schönau (Rhein-Neckar-Kreis).
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Hirschhorn (Neckar) gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Hirschhorn (Neckar), Hessen
1. Einleitung
Hirschhorn (Neckar) ist eine charmante Kleinstadt im südlichen Hessen, gelegen im Bergstraße-Kreis am Ufer des Neckars. Mit ihrer idyllischen Lage in einer Flussschleife, umgeben vom Odenwald, gilt sie als „Perle des Neckartals“ und ist als Erholungs- und Luftkurort im Geo-Naturpark Bergstraße-Odenwald bekannt. Die Stadt zieht durch ihre historische Altstadt mit Fachwerkhäusern, Burgen und Wanderwegen vor allem Familien, Pendler und Naturliebhaber an. Der Immobilienmarkt in Hirschhorn ist geprägt von einer stabilen Nachfrage bei begrenztem Angebot, was zu moderaten, aber kontinuierlichen Preisentwicklungen führt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (November 2025), Trends, Einflussfaktoren und Prognosen basierend auf Marktdaten.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die demografische Struktur von Hirschhorn beeinflusst den Immobilienmarkt maßgeblich. Die Stadt hat etwa 3.433 Einwohner (Prognose für 2025), was einem leichten Anstieg von rund 1,6 % im Vergleich zu 2021 entspricht. Die Einwohnerzahl war in den Vorjahren stabil, mit einem temporären Rückgang von 1,5 % im Jahr 2021 auf 3.377 Personen. Dieser leichte Zuwachs resultiert aus Zuzug von Familien und Pendlerhaushalten, die die Nähe zu Heidelberg (ca. 20 km) und Mannheim (ca. 30 km) schätzen. Der Anteil älterer Bewohner ist überdurchschnittlich hoch, was die Nachfrage nach barrierefreien oder seniorengerechten Immobilien steigert. Single-Haushalte und Paare ohne Kinder machen zunehmend 40 % der Haushalte aus, was kleinere Wohnungen attraktiver macht.
Wirtschaftlich profitiert Hirschhorn von seiner Lage in der wirtschaftsstarken Rhein-Neckar-Region. Als Pendlerort zu Industrie- und Dienstleistungsstandorten in Heidelberg und Mannheim bietet die Stadt gute Verbindungen über die Neckartalbahn (S-Bahn halbstündlich) und die B37. Lokale Branchen umfassen Tourismus, Handwerk und kleinere Gewerbebetriebe, mit Fokus auf Erholung und Natur. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Hessen-Durchschnitt (ca. 4 %), und das durchschnittliche Haushaltseinkommen beträgt rund 45.000 € brutto pro Jahr. Diese Faktoren fördern die Nachfrage nach Eigentum, da viele Bewohner langfristig investieren möchten. Der demografische Wandel – mit einer alternden Bevölkerung und Zuzug jüngerer Familien – führt zu einem Überhang an Suchenden: Die Nachfrage nach Häusern ist um bis zu 341 % gestiegen (von 2021 bis 2022), während das Angebot nur um 166 % zunahm. Dies drückt auf die Preise und begünstigt Käufer in einer stabilen Wirtschaftslage.
3. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Hirschhorn zeigt im Jahr 2025 eine moderate Aufwärtstendenz, getrieben von der hohen Nachfrage und begrenzten Baulandverfügbarkeit. Die Preise liegen unter dem Hessen-Durchschnitt (ca. 3.500 €/m² für Häuser), was die Stadt für Erstkäufer attraktiv macht.
Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser beträgt derzeit 2.448 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 9,7 % seit Anfang 2021 (damals 2.232 €/m²). Im Vergleich zum Vorquartal ist der Preis um 1,17 % gestiegen, zum Vorjahr um 1,69 %. Günstige Objekte starten bei 992 €/m² (ältere Renovierungsbedürftige), teure erreichen bis 4.036 €/m² (moderne Villen mit Ausblick). Ein typisches 150-m²-Haus kostet somit ca. 367.200 €.
Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen notieren durchschnittlich 2.833 €/m², mit einem Plus von 4,7 % zum Vorjahr. Der Spannungsbereich reicht von 2.509 €/m² (Erdgeschosswohnungen) bis 4.235 €/m² (Penthouse in der Altstadt). Für eine 80-m²-Wohnung ergibt sich ein Preis von ca. 226.640 €. Die Preisentwicklung ist stabil, mit einem leichten Rückgang um 0,33 % im Vorquartal.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist ausgeglichen, mit einem Durchschnitt von 8,60 €/m² für Wohnungen (Kaltmiete). Dies ist ein Anstieg von 0,81 % zum Vorquartal und 7,15 % zum Vorjahr. Für Häuser liegen die Preise bei 9,50 €/m², mit einem Bereich von 8,92 € bis 12,68 €/m². Eine 60-m²-Wohnung kostet monatlich ca. 516 €, ein 120-m²-Haus ca. 1.140 €. Die Mieten sind in den letzten Jahren konstant geblieben (von 9,27 €/m² 2024 auf 9,36 €/m² 2025), was auf ausreichendes Angebot hinweist.
Bodenpreise: Bodenrichtwerte für Bauland liegen bei 186 €/m² (Durchschnitt 2024, leichter Anstieg erwartet). In zentralen Lagen wie Ersheim erreichen Werte 185 €/m², in Randlagen wie Igelsbach nur 75 €/m². Dies unterstreicht die Lageabhängigkeit: Höhenlagen mit Neckar-Ausblick sind teurer.
4. Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien in Hirschhorn ist knapp, was den Markt straff hält. Aktuell sind ca. 5–8 Häuser und 10–15 Wohnungen zum Kauf inseriert, hauptsächlich über Portale wie Immowelt und Immobilienscout24. Beliebte Typen sind Fachwerkrenovierungen in der Altstadt und Neubauten in Höhenlagen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich: Suchende nach Häusern haben sich von 2.335 (2021) auf über 7.900 (2022) vervielfacht, mit anhaltendem Trend. Dies führt zu Verkaufszeiten von 3–6 Monaten und Verhandlungsspielräumen von 5–10 % unter Angebotspreis.
Der Mietmarkt bietet mehr Flexibilität, mit ca. 20–30 Angeboten monatlich. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Pendlern und Touristen (Ferienwohnungen). Faktoren wie begrenzte Baugenehmigungen und Naturschutz im Odenwald drosseln Neubauten, was Preise stützt. Provisionsfreie Angebote (ca. 20 %) erleichtern den Einstieg.
5. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt:
- Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Heidelberg und Mannheim treibt Pendlernachfrage. Die B37 und S-Bahn verbessern die Erreichbarkeit, während der Geo-Naturpark den Reiz für Zweitwohnungen steigert.
- Wirtschaftliche Lage: Niedrige Zinsen (aktuell 3,5–4 %) und steigende Einkommen fördern Käufe. Inflation (ca. 2 %) wirkt sich leicht auf Baukosten aus (+5 %).
- Demografie: Der Zuzug junger Familien balanciert den hohen Altenanteil aus und erhöht Bedarf an familientauglichen Häusern. Migration aus Ballungsräumen verstärkt dies.
- Regulatorische Aspekte: Hessische Bauvorschriften und Mietpreisbremse (seit 2015) dämpfen extreme Steigerungen. Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse für Sanierungen animieren Investoren.
- Externe Einflüsse: Klimawandel (Hochwasserrisiken am Neckar) und Digitalisierung (Homeoffice) machen ländliche Lagen attraktiver.
6. Markttrends und Prognosen
Seit 2021 zeigen die Preise eine positive Dynamik: Häuser +9,7 %, Wohnungen +13,3 % (2021–2022). 2025 deuten leichte Korrekturen an (z. B. -1,3 % im Vorquartal für Wohnungen), doch der Trend ist aufwärts. Für Q4 2025 erwarten Experten +0,29 % für Wohnungen und +1,17 % für Häuser, getrieben von Nachfrageüberschuss.
Bis 2030 könnte die Bevölkerung auf 3.500 wachsen, was Neubauanträge ankurbelt. Der demografische Wandel begünstigt altersgerechtes Wohnen (z. B. Bungalows). Risiken: Steigende Zinsen könnten Käufe bremsen, während Tourismus (z. B. Burgenroute) Zweitimmobilien boostet. Insgesamt bleibt Hirschhorn ein solider Markt mit Wertstabilität.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Hirschhorn (Neckar) ist robust und kaufersfreundlich, mit moderaten Preisen und hoher Lebensqualität. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Anbindung und stabiler Nachfrage macht die Stadt ideal für langfristige Investitionen. Potenzielle Käufer sollten auf Lage (z. B. Michelberg für Ausblick) und Sanierungsbedarf achten. Für Mieter bietet der Markt Flexibilität bei erschwinglichen Kosten. Insgesamt profitiert Hirschhorn von regionaler Dynamik und demografischen Schüben, was auf anhaltende Attraktivität hindeutet. Interessenten empfehlen wir eine individuelle Bewertung, um Chancen optimal zu nutzen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
