Sachverständige für Immobilienbewertung in Grasellenbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Grasellenbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Grasellenbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Grasellenbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Grasellenbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Gras-Ellenbach, Wahlen, Hammelbach, Litzelbach, Scharbach und Tromm.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Fürth, Odenwaldkreis, Mossautal, Wald-Michelbach und Rimbach.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Grasellenbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Grasellenbach (Hessen)

Einleitung

Grasellenbach ist eine idyllische Gemeinde im Kreis Bergstraße in Südhessen, gelegen im Herzen des Odenwaldes und des UNESCO Geo-Naturparks Bergstraße-Odenwald. Die Gemeinde erstreckt sich über eine Fläche von etwa 50 Quadratkilometern und umfasst die Ortsteile Hammelbach, Gras-Ellenbach, Wahlen und Scharbach. Mit einer Höhenlage zwischen 420 und 580 Metern über dem Meeresspiegel bietet sie eine malerische Landschaft aus dichten Wäldern, Wiesen und Hügeln, die durch zwei bedeutende Bäche – den Ulfenbach und die Weschnitz – geprägt wird. Historisch geformt durch Handwerk, Landwirtschaft und die Blüte der Buntsandsteinverarbeitung im 19. Jahrhundert, hat sich Grasellenbach zu einem ruhigen Wohn- und Erholungsort entwickelt. Der Fremdenverkehr spielt eine zunehmende Rolle, insbesondere in Hammelbach, dem größten Ortsteil mit rund 1.400 Einwohnern und Sitz der Gemeindeverwaltung. Der aktuelle Bericht beleuchtet den Immobilienmarkt in Grasellenbach Stand November 2025, basierend auf verfügbaren Marktindikatoren, und gibt Einblicke in Preisentwicklungen, Angebote und zukünftige Perspektiven.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Immobilienmarkt in Grasellenbach ist eng verknüpft mit der lokalen Demografie und Wirtschaft. Die Gemeinde zählt derzeit etwa 4.000 Einwohner, wobei Hammelbach mit seinen historischen Bauten und Einrichtungen wie dem Freibad und dem Campingplatz den urbaneren Charakter trägt. Die Bevölkerung ist geprägt von einer alternden Struktur, typisch für ländliche Regionen in Hessen: Die Zahl der über 60-Jährigen übersteigt die der unter 20-Jährigen, und Prognosen deuten auf einen leichten Rückgang der Erwerbsbevölkerung bis 2035 hin. Dennoch profitiert Grasellenbach von der Nähe zu wirtschaftsstarken Zentren wie Darmstadt, Heidelberg und Mannheim, was Pendler aus dem Rhein-Neckar-Raum anzieht. Die Zuzug von Familien und Ruheständlern aus städtischen Ballungsräumen stabilisiert die Nachfrage nach Wohnraum.

Wirtschaftlich lebt Grasellenbach von einer Mischung aus traditioneller Land- und Forstwirtschaft, kleinem Handwerk und zunehmendem Tourismus. Der Fremdenverkehr generiert jährlich rund 25.000 Ankünfte und über 64.000 Übernachtungen in 505 Betten, mit einer durchschnittlichen Verweildauer von 2,6 Tagen. Die Kaufkraft liegt bei etwa 7.064 Euro pro Einwohner (Kennziffer 89,9), was auf eine solide, aber nicht überdurchschnittliche wirtschaftliche Basis hinweist. Lokale Branchen umfassen den Handel mit regionalen Produkten, Gewerbebetriebe im Baugewerbe und Dienstleistungen rund um den Odenwald-Tourismus. Die Arbeitslosenquote ist niedrig, und viele Bewohner pendeln in benachbarte Industriegebiete. Diese Faktoren fördern eine stabile, aber moderate Nachfrage nach Immobilien, die vor allem von Einheimischen, Zuzüglern und Investoren in Ferien- oder Alterswohnungen getrieben wird. Der demografische Wandel stellt Herausforderungen dar, wie den Fachkräftemangel, birgt aber Chancen für barrierearme Umbauten und nachhaltige Sanierungen.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Grasellenbach ist geprägt von einer ruhigen, aber kontinuierlichen Dynamik. Im Vergleich zu urbanen Zentren wie Heppenheim oder Bensheim bietet die Gemeinde günstigere Einstiegspreise, was sie für Käufer attraktiv macht, die Ruhe und Natur suchen. Das Angebot umfasst derzeit rund 20 bis 25 Objekte, darunter 11 Häuser zum Kauf, 1 Mietwohnung und vereinzelte Grundstücke. Die Nachfrage konzentriert sich auf Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienobjekte, während Luxusimmobilien rar sind. Der Markt ist weniger spekulativ als in der Metropolregion Frankfurt, was zu stabilen Preisen führt. Einflussfaktoren sind die gute Anbindung über die B47 und die Nähe zum Niddertal, die den Pendlerradius erweitern. Aktuell dominieren Bestandsimmobilien aus den 1960er bis 2000er Jahren, mit Potenzial für energetische Sanierungen. Der Tourismus wirkt sich indirekt aus, indem er Ferienwohnungen oder Gästehäuser als Anlageobjekte attraktiv macht.

Preisentwicklung und Mietspiegel

Die Preisentwicklung in Grasellenbach zeigt eine moderate Aufwärtstendenz, beeinflusst von der allgemeinen Immobilieninflation in Hessen, aber gedämpft durch die ländliche Lage. Für das vierte Quartal 2025 wird ein Plus von 1,32 Prozent bei den Immobilienpreisen erwartet, was auf eine leichte Erholung nach den Inflationsjahren hinweist.

Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 2.513 Euro. Für kleinere Objekte (bis 100 m²) beträgt er rund 4.466 Euro/m², während größere Häuser (über 150 m²) bei 3.437 bis 5.041 Euro/m² liegen. Der Medianpreis für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und Garten liegt derzeit bei etwa 500.000 bis 670.000 Euro, abhängig von Lage und Zustand. Im Vergleich zu 2023 ist dies ein Anstieg von etwa 5 Prozent, getrieben durch Nachfrage nach renovierten Objekten in Hammelbach oder Wahlen. Im hessischen Durchschnitt (3.279 Euro/m² für Häuser) liegt Grasellenbach unter dem Landeswert, was auf die periphere Position im Odenwald zurückzuführen ist.

Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind selten und kosten durchschnittlich 1.985 Euro/m². Ein 3-Zimmer-Apartment (ca. 80 m²) startet bei 150.000 bis 200.000 Euro. Die Preisentwicklung prognostiziert ein moderates Plus von 0,3 Prozent bis Ende 2025.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist eng und familienorientiert. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 7,97 bis 8,03 Euro/m², was einem Anstieg von 6,55 Prozent gegenüber 2023 entspricht. Im vierten Quartal 2024 lag sie bei 7,63 Euro/m² (+4,67 Prozent zum Vorjahr). Gemeindliche Mietwohnungen sind besonders günstig: Hier fallen 5 Euro/m² an, z. B. für 84- bis 90-m²-Objekte in Hammelbach. Eine 2-Zimmer-Wohnung (60 m²) kostet privat etwa 410 Euro Kaltmiete, während 4-Zimmer-Objekte (106 m²) bei 850 Euro liegen. Die Prognose sieht einen weiteren Anstieg von 1 Prozent bis Q4 2025, bedingt durch begrenztes Angebot und steigende Nebenkosten.

Grundstückspreise und Bodenrichtwerte: Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Wohnbauflächen beträgt 121 Euro/m² (Stand 01.01.2024), mit Kaufpreisen zwischen 55 Euro/m² (günstige Lagen) und 232 Euro/m² (exzellente Hanglagen mit Blick). Ein 520-m²-Grundstück in Hammelbach wird für 65.000 Euro angeboten (125 Euro/m²). Die Preise sind im Vergleich zu 2024 um 12,6 Prozent gesunken, was auf geringere Baugenehmigungen hinweist, bevorzugen aber Neubauten in Wahlen.

Aktuelle Angebote und Transaktionen

Das aktuelle Angebot ist überschaubar, mit Fokus auf Bestandsimmobilien. Beispiele:

• Ein 218-m²-Mehrfamilienhaus mit 7 Zimmern in Scharbach für 670.000 Euro (inkl. 10.000 m² Grundstück).
• Ein 162-m²-Einfamilienhaus mit 6 Zimmern für 280.000 Euro.
• Ein 110-m²-Haus in Scharbach für 195.000 Euro (1.773 Euro/m²).
• Ein Mehrfamilienhaus (772 m², 20 Zimmer) für 750.000 Euro.
• Eine 60-m²-2-Zimmer-Wohnung zur Miete für 410 Euro.
• Ein 520-m²-Grundstück in Hammelbach für 65.000 Euro.

Zwangsversteigerungen, wie ein 2002 errichtetes Mehrfamilienhaus am Kurpark 11 (500 m² Grundstück) für 500.000 Euro (Versteigerung am 28. November 2025), deuten auf vereinzelte Marktschwächen hin. Der Umsatz liegt bei etwa 10 bis 15 Transaktionen pro Jahr, mit einer Verweildauer von 3 bis 6 Monaten für verkäufliche Objekte.

Trends und Prognosen

Der Markt in Grasellenbach entwickelt sich positiv, aber gedämpft: Bis 2030 wird ein jährliches Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent erwartet, getrieben durch den demografischen Wandel (Nachfrage nach barrierefreiem Wohnen) und Tourismus (Ferienimmobilien). Herausforderungen sind der Fachkräftemangel und steigende Baukosten, die Neubauten bremsen. Chancen ergeben sich aus Förderprogrammen für Sanierungen und der Nähe zu Wachstumsregionen. Insgesamt bleibt Grasellenbach ein attraktiver Einstiegsmarkt für Käufer mit Budget bis 500.000 Euro, der Stabilität und Lebensqualität priorisiert.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Grasellenbach verkörpert den Charme des Odenwaldes: Günstig, stabil und zukunftsorientiert. Mit moderaten Preisen und einer starken lokalen Verbundenheit eignet er sich ideal für Familien, Pendler und Ruheständler. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Förderungen zu profitieren. Insgesamt bietet der Markt eine solide Investition in einer Region, die von der Hessen-Wirtschaft profitiert, ohne die Hektik großer Städte. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Gutachter oder Makler.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.