Sachverständige für Immobilienbewertung in Heppenheim (Bergstraße)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Heppenheim. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Heppenheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Heppenheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Heppenheims Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Unter-Hambach, Ober-Hambach, Kirschhausen, Igelsbach, Erbach, Sonderbach, Wald-Erlenbach, Mittershausen-Scheuerberg und Ober-Laudenbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Bensheim, Lautertal, Lindenfels, Fürth, Rimbach, Mörlenbach, Laudenbach (Rhein-Neckar-Kreis, Baden-Württemberg), Viernheim, Lampertheim und Lorsch.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Heppenheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Heppenheim (Bergstraße), Hessen

1. Einleitung

Heppenheim (Bergstraße) ist eine charmante Mittelstadt in Südhessen mit etwa 26.000 Einwohnern, die als Kreisstadt des Bergstraße-Kreises eine zentrale Rolle in der Region einnimmt. Die Stadt liegt idyllisch an der Bergstraße, umgeben von Weinbergen, dem Odenwald und einer milden, sonnigen Lage, die sie zu einem attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort macht. Mit exzellenter Anbindung an die Metropolregionen Frankfurt/Rhein-Main und Rhein-Neckar – dank der A5, A67 und der B3 – profitiert Heppenheim von einer hohen Lebensqualität, historischer Altstadt und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten wie Festspielen und Weinmärkten.

Der Immobilienmarkt in Heppenheim hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt, geprägt von einer kontinuierlichen Nachfrage durch Familien, Berufspendler und Investoren. Der Bericht beleuchtet die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die aktuelle Preisentwicklung, Marktdynamiken sowie zukünftige Aussichten. Stand der Analyse: November 2025. Die Daten basieren auf marktüblichen Durchschnittswerten, die je nach Lage, Ausstattung und Objektzustand variieren können.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Heppenheim weist eine stabile Demografie auf, die den Immobilienmarkt unterstützt. Die Einwohnerzahl liegt bei rund 25.300 bis 26.000, mit einem überdurchschnittlichen Anteil an Akademikern und Familien. Die Stadt fördert den Zuzug durch ein vielfältiges Bildungsangebot – darunter fünf Grundschulen, drei Gymnasien, eine Realschule und eine Förderschule – sowie 19 Kindergärten und Krippen. Die hohe Beschäftigungsquote, mit vielen festen Arbeitsplätzen, führt zu einer starken Kaufkraft und einer niedrigen Arbeitslosenquote im Vergleich zum Hessen-Durchschnitt.

Wirtschaftlich ist Heppenheim ein dynamischer Standort mit einem gemischten Unternehmensspektrum: Von traditionellem Handwerk und Weinbau bis hin zu High-Tech-Firmen und Dienstleistern. Die Nähe zu Frankfurt (ca. 40 km) und Darmstadt (ca. 20 km) macht die Stadt zu einem Pendlerparadies. Die Wirtschaftsförderung Bergstraße GmbH unterstützt Investitionen durch kostenfreie Beratung und Projekte wie Gründungsoffensiven. Gewerbegebiete wie die Tiergartenstraße bieten moderne Infrastruktur, was indirekt den Wohnimmobilienmarkt ankurbelt, da berufstätige Familien nach qualitativ hochwertigem Wohnraum suchen. Die Urbanisierung und die hohe Lebensqualität treiben die Nachfrage, insbesondere in zentralen Lagen mit guter Anbindung.

3. Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Heppenheim zeigt 2025 eine moderate Aufwärtstendenz, mit leichten Steigerungen bei Mieten und stabilen bis leicht fallenden Kaufpreisen für Häuser. Die Preise liegen unter dem Hessen-Durchschnitt, was Heppenheim für Käufer attraktiv macht, während die Rendite für Anleger durch solide Mietnachfrage hoch ist.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt derzeit etwa 3.100 bis 3.400 €. Für eine 60 m²-Wohnung liegen die Preise bei rund 3.088 €/m², bei 100 m² bei ca. 2.911 €/m². Die Spanne reicht von 2.155 €/m² für günstige Objekte bis zu 5.743 €/m² in Premiumlagen. Im Vergleich zu 2024 ist ein Anstieg von etwa 4-5 % zu beobachten, getrieben durch Nachfrage in der Altstadt und gut angebundene Viertel.

Kaufpreise für Häuser: Häuser kosten im Schnitt 3.200 bis 3.600 €/m², mit einer Spanne von 2.878 €/m² (günstige Einfamilienhäuser) bis 5.565 €/m² (renovierte Objekte). Für ein 150 m²-Haus liegen die Preise bei ca. 4.106 €/m², bei 200 m² bei 3.614 €/m². Im Jahresvergleich sinken die Preise leicht um 1-4 %, was auf eine höhere Angebotslage zurückzuführen ist, ohne die Nachfrage zu dämpfen.

Mietpreise für Wohnungen: Die Kaltmiete beträgt durchschnittlich 10,62 bis 11,94 €/m², mit einer Steigerung von 3,9 % zum Vorjahr. Für eine 60 m²-Wohnung sind es ca. 12,44 €/m², für 100 m² 11,35 €/m². Die Spanne umfasst 8,32 €/m² (periphere Lagen) bis 14,48 €/m² (zentral). Die Preise sind unter dem Bundesdurchschnitt und stabil, da die Nachfrage durch Pendler und Familien ausgeglichen wird.

Mietpreise für Häuser: Häusermieten liegen bei 11,05 bis 12,30 €/m², mit einer leichten Steigerung von 0,5-15 % je nach Quelle. Für ein 150 m²-Haus sind es ca. 12,76 €/m². Die Entwicklung ist dynamisch, aber kontrolliert, mit Rückgängen im Vorquartal um bis zu 2,7 %.

4. Marktentwicklung 2020–2025

Seit 2020 hat der Immobilienmarkt in Heppenheim eine robuste Erholung und Wachstumsphase durchlaufen, beeinflusst durch die Pandemie, steigende Zinsen und regionale Attraktivität. Von 2020 bis 2022 stiegen die Kaufpreise für Wohnungen um ca. 20-25 %, von 2.500 €/m² auf über 3.000 €/m², getrieben durch Homeoffice-Trends und Zuzug aus Metropolen. Häuserpreise legten um 15-20 % zu, von ca. 2.800 €/m² auf 3.400 €/m².

2023 und 2024 brachten eine Abkühlung durch höhere Zinsen: Wohnungspreise stabilisierten sich bei +1-2 % jährlich, Häuser sanken leicht um 3-4 %. Mieten wuchsen kontinuierlich um 2-4 % pro Jahr, von 9 €/m² (2020) auf 10,62 €/m² (2025), unterstützt durch Inflation und Nachfrage. Seit 2021 sind Häuserpreise um 5,1 % gestiegen, Wohnungen um 1 %. Historisch (seit 2011) haben sich Wohnungspreise verdoppelt (von 1.764 €/m² auf 2.921 €/m²), Mieten um 60 % (von 8 €/m² auf 13 €/m²). Der Markt ist resilient, mit Fokus auf Bestandsimmobilien in guter Lage.

5. Einflussfaktoren auf den Markt

Der Markt wird von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt:

• Positive Treiber: Hohe Lebensqualität, gute Infrastruktur (Schulen, Gewerbegebiete) und Pendlerattraktivität erhöhen die Nachfrage. Die Weinlage und kulturellen Events wie die Heppenheimer Festspiele ziehen Investoren an. Niedrige Arbeitslosigkeit und starker Mittelstand fördern Käufe.
• Herausforderungen: Steigende Zinsen dämpfen Finanzierungen, während begrenztes Neubauprojektvolumen (aufgrund von Baukosten) zu Engpässen führt. Periphere Lagen wie Igelsbach sind günstiger (ca. 2.750 €/m²), zentrale Viertel teurer.
• Nachfrage und Angebot: Starke Nachfrage nach Familienhäusern und Altbauwohnungen; Angebot ist ausreichend, aber qualitativ hochwertige Objekte gehen schnell. Die Mietrendite liegt bei 3-4 %, attraktiv für Anleger.

6. Zukunftsaussichten und Prognosen

Für 2026 und darüber hinaus wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise für Wohnungen steigen um 0,3-1 %, für Häuser um 1,3 %, Mieten um 1,6-2,7 %. Die fortschreitende Urbanisierung, EZB-Zinsentscheidungen und regionale Wirtschaftswachstum (z. B. Tech-Branche) treiben dies voran. Heppenheim bleibt für Pendler und Familien attraktiv, mit Potenzial für Neubau in Gewerbegebieten. Risiken umfassen höhere Baukosten und Konjunkturschwankungen, doch die stabile Demografie und Lage sichern Resilienz. Insgesamt ist der Markt für Käufer und Mieter vorteilhaft, für Investoren renditestark.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Heppenheim (Bergstraße) ist 2025 ausgeglichen und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und hoher Attraktivität durch Lebensqualität und Wirtschaftskraft. Potenzielle Käufer profitieren von moderaten Einstiegspreisen, Mieter von bezahlbaren Mieten. Für eine individuelle Bewertung empfehlen sich lokale Gutachter oder Portale. Heppenheim bietet langfristig ein solides Investment, insbesondere in zentralen Lagen.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.