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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Zwesten. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Zwesten
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Zwesten. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Bad Zwestens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Bad Zwesten, Betzigerode, Niederurff, Oberurff-Schiffelborn und Wenzigerode.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Fritzlar, Borken, Neuental, Jesberg, Schwalm-Eder-Kreis, Haina, Bad Wildungen und Landkreis Waldeck-Frankenberg.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Bad Zwesten gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Bad Zwesten (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Bad Zwesten ist eine kleine Kur- und Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit etwa 4.500 Einwohnern. Die Gemeinde liegt in den östlichen Ausläufern des Kellerwalds, umgeben von naturnaher Landschaft, und ist bekannt für ihre Heilquellen (z. B. Löwensprudel) sowie als anerkannter Kurort. Die Infrastruktur ist ländlich geprägt, mit guter Anbindung an größere Städte wie Kassel (ca. 40 km), Bad Wildungen (ca. 8 km) und Fritzlar. Bad Zwesten profitiert von seiner Rolle als Erholungsort, was vor allem ältere Käufer, Ruheständler und Familien mit Naturaffinität anzieht. Der Immobilienmarkt ist typisch für ländliche Regionen in Nordhessen: überschaubar, stabil und von geringer Fluktuation geprägt, mit Fokus auf Eigenheime und wenigen Mietobjekten.
2. Aktueller Marktüberblick (Stand November 2025)
Der Immobilienmarkt in Bad Zwesten ist ruhig und von einem geringen Angebot gekennzeichnet. Auf den großen Portalen werden derzeit nur etwa 10–20 Kaufobjekte (vorwiegend Einfamilienhäuser und Bungalows) und noch weniger Mietobjekte angeboten. Es dominieren Bestandsimmobilien aus den Baujahren 1950–1990, oft mit Sanierungsbedarf, aber auch modernisierte Objekte in zentraler oder ruhiger Lage nahe dem Kurpark. Neubauaktivitäten sind minimal, da Bauland knapp ist und die Gemeinde ihren ländlich-kurörtlichen Charakter bewahrt. Der Markt richtet sich primär an Eigennutzer, weniger an Investoren. Vermarktungsdauern liegen bei 70–100 Tagen für Kaufobjekte, was auf eine moderate Nachfrage hinweist.
3. Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Die Kaufpreise in Bad Zwesten liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt und machen die Gemeinde attraktiv für Käufer aus teureren Regionen.
- Einfamilien- und Reihenhäuser (Bestand): Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt etwa 1.600–2.100 €/m². Typische Häuser (120–180 m² Wohnfläche, Grundstück 500–1.500 m²) kosten zwischen 250.000 € und 450.000 €. Günstige Objekte mit Sanierungsbedarf starten bei unter 200.000 €, hochwertig sanierte Bungalows oder Häuser mit Einliegerwohnung erreichen bis zu 500.000 €.
- Eigentumswohnungen: Wenig Angebot, Preise liegen bei ca. 1.300–1.600 €/m². Eine 2–3-Zimmer-Wohnung (60–100 m²) kostet typischerweise 130.000–250.000 €.
- Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien: Selten, oft ehemalige Kur- oder Pflegeobjekte mit Preisen ab 500.000 € aufwärts, je nach Nutzungspotenzial.
Im Vergleich zu Nachbarorten wie Bad Wildungen oder Borken sind die Preise in Bad Zwesten etwas niedriger, da die Gemeinde kleiner und abgelegener ist.
4. Mietpreise
Der Mietmarkt ist sehr eng – es gibt kaum freie Mietwohnungen oder -häuser.
- Wohnungen: Durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 6,50–8,50 €/m², mit einem Mittelwert von ca. 6,70–7,50 €/m². Eine 80-m²-Wohnung kostet kalt etwa 550–700 € monatlich.
- Häuser: Mietangebote sind rar; bei Vorhandensein liegen sie bei 8–11 €/m², oft für größere Objekte mit Garten.
Die Mietrendite für Kapitalanleger ist attraktiv (ca. 4–5 %), da die Mieten stabil sind und die Kaufpreise moderat.
5. Preisentwicklung der letzten Jahre und Prognose
Von 2020 bis 2023 stiegen die Hauspreise in Bad Zwesten um etwa 15–20 % (von ca. 1.700 €/m² auf über 2.000 €/m²), getrieben durch die allgemeine Immobilienhausse in Deutschland und Zuzug in ländliche Regionen während der Pandemie. Ab 2023/2024 kam es zu einer leichten Stagnation oder Korrektur aufgrund höherer Zinsen. Im Jahr 2025 zeigen sich erste Stabilisierungszeichen: Die Preise für Häuser und Wohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 1–3 % gestiegen, mit einer prognostizierten weiteren moderaten Steigerung von ca. 1–2 % bis Ende 2025. In ländlichen Regionen wie Nordhessen bleibt die Entwicklung verhalten positiv, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in naturnaher Umgebung anhält, während Neubau durch hohe Baukosten gebremst wird.
6. Nachfrage und Zielgruppen
Die Hauptnachfrage kommt von:
- Ruheständlern und Kururlaubern, die den Heilquellen- und Wellness-Charakter schätzen.
- Familien aus dem Umland (z. B. Kassel), die günstigen Wohnraum mit Garten suchen.
- Weniger von jungen Pendlern, da Arbeitsplätze vor Ort begrenzt sind (viel Pendeln nach Kassel oder Fritzlar).
Das Angebot ist knapp, was zu längeren Vermarktungszeiten führt, aber auch Preise stabilisiert. Investoren interessieren sich vereinzelt für Pflegeapartments oder Kurimmobilien.
7. Grundstücke und Bauland
Bauland ist rar. Bodenrichtwerte liegen in guten Lagen bei 100–200 €/m², in Randlagen darunter. Freie Grundstücke werden selten angeboten; oft handelt es sich um Teilerschließungen oder Abrissgrundstücke. Der Bau von Neubauten ist durch Naturschutz und Kurort-Status eingeschränkt.
8. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Bad Zwesten ist ein stabiler, überschaubarer Nischenmarkt für Eigennutzer, die Ruhe, Natur und Kurort-Atmosphäre suchen. Mit Preisen weit unter dem hessischen Schnitt (Hessen-Durchschnitt Häuser: ca. 3.200–3.700 €/m²) bleibt die Gemeinde attraktiv für Käufer mit begrenztem Budget. Eine starke Wertsteigerung ist nicht zu erwarten, aber eine moderate Aufwärtsentwicklung durch anhaltende Landflucht aus Städten und demografischen Wandel (ältere Käufer). Für 2026 und darüber hinaus dürfte der Markt weiter stabil bleiben, solange Zinsen nicht stark ansteigen und die Region als Erholungsort gefragt ist. Bad Zwesten eignet sich hervorragend für langfristige Eigennutzung, weniger für spekulative Investments.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
