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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Alsbach-Hähnlein. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Alsbach-Hähnlein
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Alsbach-Hähnlein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Alsbach-Hähnleins Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Alsbach, Hähnlein und Sandwiese.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Bickenbach, Seeheim-Jugenheim, Bensheim, Zwingenberg, Kreis Bergstraße, Gernsheim und der Kreis Groß-Gerau.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Alsbach-Hähnlein gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Alsbach-Hähnlein (Hessen)
Einleitung
Alsbach-Hähnlein ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Darmstadt-Dieburg in Hessen, gelegen an der malerischen Bergstraße. Mit rund 10.000 Einwohnern erstreckt sie sich über die Ortsteile Alsbach, Hähnlein und Sandwiese und profitiert von ihrer Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Darmstadt (ca. 15 km entfernt) und Frankfurt am Main (ca. 40 km). Die Gemeinde verbindet ländlichen Charme mit urbaner Erreichbarkeit: Die A5 und A67 sorgen für schnelle Anbindungen, während die Straßenbahnlinie Darmstadt mit Alsbach verbindet. Diese Lage macht Alsbach-Hähnlein besonders attraktiv für Familien, Pendler und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Nähe zu Industrie- und Wissenschaftsstandorten wie dem Wissenschaftsstadt Darmstadt angetrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit moderaten Preisanstiegen und einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 2-3 Monaten für Grundstücke und Immobilien.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerung von Alsbach-Hähnlein wächst langsam, mit einem Zuwachs von etwa 1-2 % pro Jahr, hauptsächlich durch Zuzug aus umliegenden Städten. Der Altersdurchschnitt liegt bei 42 Jahren, was auf eine familienfreundliche Struktur hinweist: Viele Haushalte bestehen aus Paaren mit Kindern, die die guten Schulen, Kindergärten und Freizeitangebote schätzen. Wirtschaftlich profitiert die Region vom Kreis Darmstadt-Dieburg, der mit Unternehmen aus den Bereichen Chemie, IT und Logistik (z. B. Merck in Darmstadt) eine hohe Beschäftigungsrate von über 75 % aufweist. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 %, was die Kauf- und Mietkraft der Bewohner stärkt. Die Bergstraßenregion fördert zudem Tourismus und Weinbau, was lokale Dienstleistungen ankurbelt. Allerdings führt die begrenzte Baugenehmigungsquote zu einem Engpass bei neuem Wohnraum, was den Markt drückt und Preise stabilisiert.
Aktuelle Preisentwicklung für Kaufobjekte
Der Immobilienmarkt in Alsbach-Hähnlein hat sich 2025 von den Inflationsdruck der Vorjahre erholt, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für alle Objekte von etwa 3.700 €. Seit 2021 ist ein moderater Anstieg zu beobachten, der auf sinkende Zinsen und steigende Nachfrage zurückzuführen ist. Über die letzten fünf Jahre beträgt die Gesamtentwicklung +8 % für Wohnungen und +1,4 % für Häuser, wobei 2025 ein Plus von +0,79 % für den Gesamtmarkt erwartet wird.
Häuser: Der Durchschnittspreis für Einfamilien- oder Reihenhäuser liegt bei 3.950 €/m², mit einer Spanne von 2.800 € bis 4.200 € je nach Lage und Ausstattung. In Alsbach, dem teuersten Ortsteil, erreichen Preise bis 4.400 €/m², während Hähnlein günstiger bei 3.500 €/m² liegt. Typische Objekte sind 150-220 m² große Häuser mit 5-7 Zimmern, oft aus den 1980er-1990er Jahren gebaut. Der Preis pro m² ist um 1,4 % höher als 2021, was auf eine stabile Nachfrage nach Gärten und Freiflächen zurückgeht. Für ein 200 m² Haus mit Grundstück ergibt sich ein Gesamtpreis von ca. 790.000 €.
Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 3.300 €/m², mit Höchstwerten bis 5.600 € in zentralen Lagen und Tiefstwerten ab 3.000 €. Im Vergleich zu 2024 ist ein Rückgang um ca. 7 % zu verzeichnen (von 4.170 € auf 3.870 €/m²), was auf mehr Angebot durch Sanierungen zurückzuführen ist. Beliebte Objekte sind 80-100 m² große 3-Zimmer-Wohnungen in Altbauten, die 265.000-330.000 € kosten. Der Anstieg von +3,9 % im Jahresvergleich zeigt eine Erholung, getrieben durch Investoren, die auf Mietrenditen von 4-5 % setzen.
Grundstücke: Bauland ist knapp und teuer, mit Preisen von 560-840 €/m² (Durchschnitt 700 €/m²). Im Vergleich zum Vorjahr fielen sie um 4 %, über drei Jahre um 14 %, da mehr Angebote (ca. 9 pro Quartal) den Markt lockern. Ein 1.000 m² Grundstück kostet 700.000 €, mit kürzerer Vermarktungsdauer von 3 Monaten. Die Preise liegen über dem Hessen-Durchschnitt (ca. 320 €/m²), was die Attraktivität der Bergstraße unterstreicht.
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Alsbach-Hähnlein ist ausgeglichen, mit einer Leerstandsquote von unter 2 %. Der Durchschnittspreis liegt bei 11,10 €/m² Kaltmiete, was unter dem hessischen Mittel (12,50 €/m²) rangiert. Für das 4. Quartal 2025 wird ein Anstieg um +0,9 % prognostiziert, bedingt durch steigende Nachfrage von Pendlern.
Wohnungen: Die Miete für eine 60-80 m² Wohnung beträgt 10,60-11,70 €/m², mit Spitzen bis 15,60 € in Neubauten. Bestandswohnungen (vor 1990) kosten 8,20-10,60 €/m², Neubauten 10,60-12,00 €/m². In Alsbach sind Preise höher (bis 13,70 €/m²), in Sandwiese günstiger (ab 10,00 €/m²). Eine 70 m² Wohnung kostet monatlich 780-820 € Kaltmiete, plus Nebenkosten von 2-3 €/m². Die Vermarktungsdauer beträgt 30-40 Tage, kürzer als im Vorjahr.
Häuser: Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen bei 11,40 €/m², mit einer Spanne von 10,50-15,70 €/m². Ein 150 m² Haus kostet 1.700-2.100 € monatlich. Die Nachfrage nach möblierten Objekten steigt, da Familien die Ruhe schätzen.
Der Markt ist mieterfreundlich, da Mieterhöhungen an den Mietspiegel gebunden sind, der alle zwei Jahre aktualisiert wird.
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Markt in Alsbach-Hähnlein ist resilient, mit Fokus auf Nachhaltigkeit: Neubauten integrieren energieeffiziente Standards (KFW 40), was Preise um 10-15 % steigert. Die Nähe zu Darmstadt treibt Pendlernachfrage, während Homeoffice-Trends den ländlichen Charme verstärken. Herausforderungen sind steigende Baukosten (+5 % 2025) und Regulierungen wie die Grundsteuerreform, die Eigentümer belasten. Positiv wirken Förderprogramme für Sanierungen, die den Bestand modernisieren. Im Vergleich zum Kreis Darmstadt-Dieburg (Durchschnitt 3.600 €/m²) ist Alsbach-Hähnlein 5-10 % teurer, dank Bergstraßen-Appeal. Die Vermarktungsdauer für Kaufobjekte liegt bei 2-3 Monaten, für Mieten bei 1 Monat – kürzer als bundesweit.
Prognose für 2026 und darüber hinaus
Für 2026 wird ein moderater Anstieg der Kaufpreise um 2-4 % erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und Bevölkerungswachstum. Mieten könnten um 1-2 % steigen, abhängig von der Inflation. Der Fokus auf grüne Mobilität (z. B. Ausbau der S-Bahn) könnte Preise in gut angebundenen Lagen wie Alsbach um 5 % pushen. Risiken sind wirtschaftliche Abschwächungen oder höhere Zinsen, die den Markt abkühlen könnten. Langfristig bleibt Alsbach-Hähnlein ein Top-Standort für stabile Wertsteigerungen von 3-5 % jährlich, ideal für Investoren und Eigennutzer.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Alsbach-Hähnlein präsentiert sich 2025 als stabil und attraktiv: Moderate Preise bei hoher Lebensqualität machen ihn zu einer guten Wahl für Käufer und Mieter. Mit einer Balance aus Natur, Infrastruktur und Wirtschaftsnähe bietet die Gemeinde Potenzial für langfristige Wertsteigerung. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen und lokale Makler konsultieren, um von der aktuellen Erholung zu profitieren. Insgesamt ist Alsbach-Hähnlein ein Juwel am Rande der Metropolregion, das den Immobilienmarkt Hessen bereichert.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
