Sachverständige für Immobilienbewertung in Seeheim-Jugenheim

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Seeheim-Jugenheim. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Seeheim-Jugenheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Seeheim-Jugenheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Seeheim-Jugenheims Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Balkhausen, Jugenheim, Malchen, Ober-Beerbach und Seeheim.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Pfungstadt, Darmstadt, Mühltal, Modautal, Lautertal, Bensheim, Kreis Bergstraße, Alsbach-Hähnlein und Bickenbach.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Seeheim-Jugenheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Seeheim-Jugenheim (Hessen)

Einleitung

Seeheim-Jugenheim, eine idyllisch gelegene Gemeinde im Landkreis Darmstadt-Dieburg in Südhessen, zählt zu den attraktivsten Wohnorten in der Region Bergstraße. Mit rund 16.000 Einwohnern erstreckt sie sich über die Ortsteile Seeheim, Jugenheim, Malchen, Balkhausen und Ober-Beerbach und verbindet ländliche Ruhe mit urbaner Erreichbarkeit. Die Gemeinde profitiert von ihrer zentralen Lage zwischen den Metropolregionen Rhein-Main und Rhein-Neckar: Die A5 und B3 sorgen für schnelle Verbindungen nach Darmstadt (ca. 15 km), Frankfurt am Main (ca. 40 km) und Heidelberg (ca. 30 km). Die Nähe zur Odenwald- und Bergstraße-Natur, kombiniert mit einer guten Infrastruktur – inklusive Bahnanschluss über Bickenbach und Straßenbahnlinien nach Darmstadt – macht Seeheim-Jugenheim besonders für Pendler und Familien interessant. Die Internationale Schule in der Bergstraße zieht zudem viele internationale Familien an. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die hohe Lebensqualität und die wirtschaftliche Dynamik der Region getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Zinsanstiegen der Vorjahre, mit einer leichten Preisanstiegstendenz.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung von Seeheim-Jugenheim wächst langsam, aber stetig, mit einem Zuwachs von etwa 0,5 Prozent pro Jahr seit 2020. Dies resultiert aus der Attraktivität als Pendlerort und der Nähe zu Beschäftigungszentren wie dem Wissenschaftsstandort Darmstadt oder dem Industriegebiet Rhein-Neckar. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 25 Prozent der Einwohner sind unter 18 Jahren, 55 Prozent im erwerbsfähigen Alter und 20 Prozent über 65. Wirtschaftlich profitiert die Gemeinde von der Bergstraße-Region, die durch Pharma-, Tech- und Logistikunternehmen geprägt ist. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, deutlich unter dem Hessen-Durchschnitt. Lokale Einrichtungen wie die Klinik für Orthopädie in Jugenheim und kleinere Gewerbegebiete sorgen für eine solide Basisversorgung. Die hohe Kaufkraft der Bewohner – bedingt durch gut bezahlte Jobs in der Nähe – treibt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien an. Allerdings wirkt sich die anhaltende Baukostenerhöhung (durch Material- und Lohnsteigerungen) auf Neubauvorhaben aus, was das Angebot knapp hält.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Seeheim-Jugenheim hat sich von 2020 bis 2025 insgesamt stabil entwickelt, mit einer leichten Aufwärtstendenz in den letzten zwei Jahren. Nach einem leichten Rückgang 2022/2023 aufgrund höherer Zinsen (von ca. 4,2 Prozent auf 3,5 Prozent für Immobilienkredite) erholt sich der Markt nun. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Kaufobjekte liegen im dritten Quartal 2025 bei etwa 3.800 Euro für Wohnungen und 4.300 Euro für Häuser. Im Vergleich zu 2020, als diese Werte bei rund 3.200 Euro für Wohnungen und 3.800 Euro für Häuser lagen, ergibt sich ein kumulierter Anstieg von etwa 15 bis 20 Prozent. Mietpreise sind moderat gestiegen: Der Durchschnitt beträgt 11,8 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 4,4 Prozent gegenüber 2024 (11,3 Euro). Prognosen für das vierte Quartal 2025 sehen eine weitere Steigerung von 0,4 Prozent bei Kaufpreisen und 0,9 Prozent bei Mieten vor, getrieben durch eine sinkende Bauzinslast und steigende Nachfrage.

Zur Übersicht der Preisentwicklung:

Diese Werte basieren auf Marktdurchschnitten und variieren je nach Lage und Ausstattung.

Segmentanalyse

Kaufmarkt für Wohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen ist derzeit der dynamischste: Der Durchschnittspreis liegt bei 3.633 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.475 Euro (günstige Altbauten in Randlagen) bis 6.144 Euro (moderne Objekte in Jugenheim-Zentrum). Beliebte Typen sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 100 Quadratmetern, die oft in sanierten Mehrfamilienhäusern angeboten werden. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um etwa 20 Prozent, was zu einer Verkäufsdauer von 3 bis 5 Monaten führt. Neubauwohnungen, die seltener sind, kosten bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter und zielen auf junge Familien ab.

Kaufmarkt für Häuser

Häuser sind der Favorit für Familien: Der Durchschnittspreis beträgt 4.520 Euro pro Quadratmeter, mit Preisen von 3.223 Euro (kleine Reihenhäuser in Ober-Beerbach) bis 6.373 Euro (freistehende Villen in Malchen). Typische Objekte sind 4- bis 6-Zimmer-Einfamilienhäuser mit 120 bis 180 Quadratmetern Wohnfläche und Gärten von 500 Quadratmetern. Der Markt ist ausgeglichen, mit einer Verkäufsdauer von 4 bis 6 Monaten. Nach dem Corona-Boom hat sich die Nachfrage nach Gartennähe verstärkt, was Preise in grünen Lagen um 10 Prozent über dem Durchschnitt treibt.

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist eng: Die Kaltmiete liegt bei 11,8 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 9,87 Euro (einfache Altbauten) bis 16,24 Euro (hochwertige Neubauten). Für 70-Quadratmeter-Wohnungen ergibt das monatliche Mieten von 800 bis 1.100 Euro. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere von Zuzüglern aus Darmstadt, was zu einer Auslastungsquote von über 95 Prozent führt. Häuser werden seltener vermietet, mit Preisen von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Die Vermarktungsdauer beträgt 1 bis 2 Monate.

Grundstücke

Grundstückspreise sind stabil hoch: Der Durchschnitt liegt bei 693 Euro pro Quadratmeter, mit 6 Angeboten im März 2025. Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen betragen 798 Euro pro Quadratmeter (Stand 2024, mit leichter Anpassung für 2025). Die Vermarktung dauert im Schnitt 3,5 Monate, da Bauland knapp ist. Preise variieren: In zentralen Lagen bis 900 Euro, in Randbereichen ab 55 Euro pro Quadratmeter für Bauerwartungsland.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist begrenzt: Im dritten Quartal 2025 gibt es etwa 87 Immobilien zum Kauf (57 Häuser, 17 Wohnungen) und 11 Mietobjekte, was unter dem Niveau von 2020 (ca. 120 Kaufangebote) liegt. Die Nachfrage ist robust, mit einer Überhang von 15 bis 25 Prozent – besonders für Familienhäuser und Mietwohnungen in Jugenheim und Seeheim. Faktoren wie Homeoffice-Trends und internationale Zuzüge verstärken dies. Die Vermarktungsdauer hat sich von 2 Monaten (2021) auf 4 Monate verkürzt, was auf eine gesunde Dynamik hinweist. Gewerbeimmobilien (z. B. in Jugenheim) sind rar und werden schnell vergeben, da die Region Logistik- und Dienstleistungsunternehmen anzieht.

Einflussfaktoren

Positiv wirken die exzellente Infrastruktur (A5-Anbindung, S-Bahn) und die Naturvielfalt (Odenwald-Wanderwege, Weinberge). Die Nähe zu Darmstadt als Tech-Hub treibt Preise um 5 bis 10 Prozent über dem Hessen-Durchschnitt. Negative Effekte entstehen durch steigende Baukosten (+8 Prozent seit 2023) und Regulierungen wie das Gebäudeenergiegesetz, das Sanierungen verteuert. Zinsentwicklungen der EZB (aktuell 3,5 Prozent) dämpfen Käufe, während steigende Löhne die Nachfrage stützen. Lokale Initiativen, wie das kommunale Immobilienportal, fördern Transparenz und Neubau, könnten das Angebot bis 2026 um 10 Prozent erhöhen.

Prognose bis 2026

Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent erwartet, abhängig von EZB-Zinsen. Der Kaufmarkt für Häuser bleibt stark, Mieten könnten auf 12,2 Euro steigen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (Klasse A/B) wird zunehmen, was Altbauten unter Druck setzt. Insgesamt bleibt Seeheim-Jugenheim ein solider Markt mit Potenzial für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung setzen. Empfehlung: Frühe Sanierungen und Fokus auf grüne Lagen maximieren Renditen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Seeheim-Jugenheim ist 2025 geprägt von Stabilität und leichter Erholung, getrieben durch hohe Lebensqualität und regionale Dynamik. Mit Preisen unter dem Rhein-Main-Durchschnitt (z. B. 5.000 Euro in Frankfurt) bietet er ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Käufer und Mieter profitieren von der Balance aus Natur und Erreichbarkeit, während Verkäufer von der robusten Nachfrage ausgehen können. Für eine detaillierte Beratung lohnt der Kontakt zu lokalen Maklern, um individuelle Chancen zu nutzen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.