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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Neuental. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Neuental
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Neuental. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Neuentals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Bischhausen, Dorheim, Gilsa, Neuenhain, Römersberg, Schlierbach, Waltersbrück und Zimmersrode.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Bad Zwesten, Borken, Frielendorf, Schwalmstadt, Jesberg und der Schwalm-Eder-Kreis.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Neuental gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Neuental (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Neuental ist eine ländliche Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit etwa 3.100 Einwohnern auf einer Fläche von rund 39 Quadratkilometern. Die Gemeinde besteht aus acht Ortsteilen (Bischhausen, Dorheim, Gilsa, Neuenhain, Römersberg, Schlierbach, Waltersbrück und Zimmersrode) und liegt idyllisch in den Tälern von Schwalm, Gilsa und Merrebach. Die Region ist geprägt von Natur, Landwirtschaft und einer ruhigen Lebensweise. Die verkehrsgünsttxnliche Anbindung über die Bundesstraße 254 und die Nähe zur Autobahn A49 ermöglicht eine gute Erreichbarkeit größerer Zentren wie Borken (ca. 8 km), Schwalmstadt (ca. 10 km), Fritzlar (ca. 15 km) und Kassel (ca. 40 km). Neuental profitiert von der Nähe zu diesen Städten, bleibt jedoch ein typisches ländliches Gebiet mit begrenzter eigener Wirtschaftskraft, die vorwiegend aus kleinen und mittelständischen Unternehmen in Handwerk, Dienstleistung und Landwirtschaft besteht.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerungszahl in Neuental ist seit Jahren stabil bei etwa 3.000 bis 3.200 Einwohnern und zeigt keine starken Schwankungen. In Nordhessen insgesamt gibt es in vielen ländlichen Gemeinden leichte Abwanderungstendenzen, insbesondere junger Menschen in städtische Zentren wie Kassel. Dennoch bleibt die Region attraktiv für Familien und Ruheständler, die Ruhe und Natur suchen. Die Wirtschaft ist dezentral und kleinteilig; es dominieren landwirtschaftliche Betriebe sowie Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen. Die Arbeitslosigkeit im Schwalm-Eder-Kreis liegt unter dem hessischen Durchschnitt, und die Pendlerquote nach Kassel oder Bad Hersfeld ist hoch. Diese Faktoren führen zu einer moderaten Nachfrage nach Wohnimmobilien, die primär aus lokalen Umzügen, Erbschaften oder Zuzug aus umliegenden Orten resultiert. Eine starke Zuwanderung wie im Rhein-Main-Gebiet gibt es nicht.
3. Aktuelles Angebot auf dem Immobilienmarkt
Das Immobilienangebot in Neuental ist überschaubar und typisch für kleine ländliche Gemeinden. Auf den gängigen Portalen werden derzeit nur wenige Objekte angeboten: Häufig handelt es sich um 5 bis 10 Einfamilienhäuser oder Bungalows pro Quartal, selten Eigentumswohnungen oder Neubauobjekte. Viele Immobilien stammen aus den 1960er bis 1980er Jahren und erfordern oft Sanierungen. Aktuelle Beispiele sind Bungalows mit 140 bis 160 Quadratmetern Wohnfläche auf Grundstücken von 700 bis 1.200 Quadratmetern, die in ruhigen Lagen liegen. Mietobjekte sind rar; es überwiegen Langzeitvermietungen oder Objekte in benachbarten Orten. Das Angebot ist saisonal schwankend und wird oft privat oder über regionale Makler abgewickelt. Insgesamt herrscht ein Verkäufermarkt mit längeren Vermarktungszeiten im Vergleich zu städtischen Regionen.
4. Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise in Neuartig ländlichen Gebieten wie Neuental liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (Hessen gesamt: ca. 3.200 bis 3.700 €/m² für Häuser und Wohnungen). Für Bestands-Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser bewegen sich die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 1.500 und 2.200 €/m², abhängig von Zustand, Lage und Grundstücksgröße. Neubauobjekte oder stark modernisierte Häuser erreichen bis zu 2.500 €/m². Konkrete Angebotspreise für Häuser starten bei etwa 129.000 € für sanierungsbedürftige Objekte und gehen bis 300.000 € oder mehr für gepflegte Einfamilienhäuser mit 140 bis 180 Quadratmetern Wohnfläche. Eigentumswohnungen sind extrem selten; wo sie vorkommen, liegen Preise bei rund 1.600 bis 1.900 €/m². Im Vergleich zum Schwalm-Eder-Kreis (Häuser ca. 2.100 €/m²) und Nordhessen ist Neuental günstiger, da es keine urbanen Einflüsse gibt.
5. Mietpreise
Die Mietpreise in Neuental sind sehr moderat und liegen weit unter dem Bundesdurchschnitt von etwa 9 €/m². Im dritten Quartal 2025 beträgt die durchschnittliche Kaltmiete etwa 6,76 €/m², was eine leichte Steigerung um rund 2,7 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Bestandswohnungen oder -häuser starten bei 5 bis 6 €/m², Neubau- oder modernisierte Objekte können 7 bis 8 €/m² erreichen. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit kalt etwa 540 bis 600 € monatlich. Im Schwalm-Eder-Kreis insgesamt liegen Mieten bei 7 bis 8 €/m², wodurch Neuental zu den günstigeren Orten zählt. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist niedrig, da viele Einheimische Eigentum bevorzugen.
6. Grundstückspreise und Bauplätze
Baugrundstücke sind in Neuental begrenzt verfügbar, da neue Baugebiete selten ausgewiesen werden. Der Bodenrichtwert liegt derzeit bei etwa 30 €/m² und hat in den letzten Jahren leicht abgenommen. Tatsächliche Angebotspreise für erschlossene Bauplätze bewegen sich zwischen 40 und 100 €/m², je nach Lage und Erschließungsgrad. In benachbarten Orten wie Borken erreichen sie bis 100 €/m², in Fritzlar höher. Grundstücke von 600 bis 1.000 Quadratmetern kosten somit 30.000 bis 80.000 €. Die Nachfrage nach Bauplätzen ist moderat und kommt vorwiegend von lokalen Familien; spekulative Käufe sind rar.
7. Preisentwicklung und Trends
In den Jahren vor 2023 stiegen die Preise in Nordhessen moderat an, getrieben von niedrigen Zinsen und Zuzug in ländliche Regionen. Seit 2023/2024 hat sich der Markt beruhigt: Leichte Steigerungen bei Mieten (ca. 2-3 % jährlich), bei Kaufpreisen stabile oder minimal steigende Werte (prognostiziert +1 bis 2 % für 2025). Im Vergleich zu Hessen gesamt (Steigerung um 1-3 %) bleibt Neuental zurückhaltend. Einflussfaktoren sind steigende Baukosten, höhere Zinsen und eine abgeschwächte Nachfrage. Langfristig könnte die Attraktivität des ländlichen Wohnens (Homeoffice, Natur) zu moderaten Anstiegen führen.
8. Nachfrage, Risiken und Chancen
Die Nachfrage kommt hauptsächlich von einheimischen Käufern, Pendlern nach Kassel oder Ruheständlern, die günstiges Eigentum suchen. Es gibt keine Überhitzung; der Markt ist ausgeglichen mit längeren Liegezeiten. Chancen liegen in der hohen Lebensqualität, niedrigen Preisen und Potenzial für Selbstversorger oder Sanierer. Risiken sind begrenzte Infrastruktur (wenig ÖPNV, Schulen nur grundlegend), Alterung der Bevölkerung und mögliche Wertverluste bei weiter sinkender Nachfrage. Energieeffizienz wird zunehmend wichtig; unsanierte Altbauten verlieren an Attraktivität.
9. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Neuental ist ein stabiler, günstiger und ruhiger Markt für langfristiges Wohnen im ländlichen Raum. Mit Kaufpreisen unter 2.500 €/m² und Mieten um 7 €/m² bleibt er attraktiv für Budgetbewusste, die Abstand von städtischen Preisen suchen. Für 2025 und die kommenden Jahre ist mit leichten Steigerungen zu rechnen, aber keiner dynamischen Entwicklung. Neuental eignet sich hervorragend für Eigennutzer, weniger für spekulative Investitionen. Der Markt profitiert von der regionalen Stabilität Nordhessens, bleibt jedoch abhängig von der allgemeinen Konjunktur und dem Zuzug in ländliche Gebiete.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
