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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Aarbergen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Aarbergen
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Aarbergen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Aarbergens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Daisbach, Hausen über Aar, Kettenbach, Michelbach, Panrod und Rückershausen.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Mudershausen, Schiesheim, Burgschwalbach, Kaltenholzhausen, Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz, Hünfelden, Landkreis Limburg-Weilburg, Hünstetten, Hohenstein, Heidenrod, Rheingau-Taunus-Kreis, Reckenroth, Eisighofen, Dörsdorf, Berghausen und Rhein-Lahn-Kreis.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Aarbergen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Aarbergen
Einleitung
Aarbergen, eine idyllisch gelegene Gemeinde im Rheingau-Taunus-Kreis in Hessen, zählt zu den attraktiven Wohnorten im südhessischen Untertaunus. Mit einer Fläche von rund 15 Quadratkilometern und etwa 6.000 Einwohnern erstreckt sich die Kommune über die Ortsteile Michelbach, Rückershausen und Daisbach. Die Lage an der Grenze zum Rhein-Lahn-Kreis macht Aarbergen zu einem idealen Pendlerort: Die Nähe zur Rhein-Main-Region (z. B. Wiesbaden in ca. 20 Kilometern Entfernung) und zu Städten wie Bad Schwalbach oder Limburg an der Lahn fördert die Nachfrage nach Wohnraum. Der Immobilienmarkt in Aarbergen ist geprägt von einer Mischung aus traditionellen Einfamilienhäusern, moderneren Neubauten und Eigentumswohnungen. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil, mit leichten Anstiegen bei Mietpreisen und Kaufpreisen, die unter dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Angebotsstrukturen und zukünftige Trends basierend auf marktrelevanten Daten.
Geografische und demografische Rahmenbedingungen
Aarbergen profitiert von seiner zentralen Lage im Taunusvorland, umgeben von sanften Hügeln, Wäldern und der Nähe zum Rhein. Die gute Anbindung an die Bundesstraße 417 und die Autobahn A3 erleichtert den Berufsverkehr in die Metropolregion Frankfurt am Main. Demografisch ist Aarbergen eine junge, familienfreundliche Kommune: Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 42 Jahren, und die Geburtenrate ist über dem hessischen Schnitt. Die Einwohnerzahl wächst moderat um 0,5 Prozent pro Jahr, getrieben durch Zuzug aus der überfüllten Rhein-Main-Region. Dies führt zu einer steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, während die Infrastruktur – mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten wie Wanderwegen – die Attraktivität steigert. Im Vergleich zum benachbarten Rhein-Lahn-Kreis, der ähnliche ländliche Strukturen aufweist, ist Aarbergen etwas teurer, bleibt aber erschwinglich für Mittelstandsfamilien.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Aarbergen hat sich seit 2021 stabilisiert, nach einer Phase leichter Preisschwankungen. Im dritten Quartal 2025 liegen die Quadratmeterpreise für Häuser bei durchschnittlich 2.329 Euro, was einem leichten Rückgang von 0,8 Prozent seit dem dritten Quartal 2021 entspricht (damals 2.348 Euro). Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnitt 2.296 Euro pro Quadratmeter, mit einer Prognose für das vierte Quartal 2025 auf einen minimalen Anstieg von 0,25 Prozent. Mietpreise für Wohnungen steigen moderat um 4,84 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und liegen bei 7,82 Euro pro Quadratmeter. Für Häusermieten sind es 8,09 Euro pro Quadratmeter. Grundstückspreise bewegen sich im März 2025 bei einem Durchschnitt von 166 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 93 bis 412 Euro je nach Lage.
Im Kontext des Rheingau-Taunus-Kreises und des angrenzenden Rhein-Lahn-Kreises zeigt sich eine positive Entwicklung: Im Rhein-Lahn-Kreis stiegen Hauspreise seit 2021 um 5,8 Prozent auf 2.475 Euro pro Quadratmeter, was auf eine regionale Dynamik hinweist. In Aarbergen wirken sich höhere Zinsen und eine abklingende Inflationsphase dämpfend aus, doch die Nachfrage bleibt hoch durch Pendler und Familien. Prognosen für 2026 rechnen mit einer Stabilisierung der Kaufpreise und einer weiteren Mietsteigerung um 2 bis 3 Prozent, abhängig von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Kaufmarkt: Häuser und Wohnungen
Der Kaufmarkt in Aarbergen ist dominiert von Einfamilien- und Doppelhäusern, die für 360.000 bis 599.000 Euro angeboten werden. Ein typisches Beispiel ist ein villenähnliches Zweifamilienhaus mit 170 Quadratmetern Wohnfläche und Doppelgarage für 599.000 Euro. Neubau- oder sanierte Objekte, wie ein moderner Winkelbungalow mit 225 Quadratmetern für 467.000 Euro, erzielen höhere Preise aufgrund energieeffizienter Standards. Die durchschnittliche Wohnfläche eines Hauses liegt bei 150 bis 200 Quadratmetern, oft auf Grundstücken von 800 bis 1.100 Quadratmetern.
Beim Wohnungsmarkt gibt es derzeit etwa 10 bis 15 Angebote, hauptsächlich 3-Zimmer-Wohnungen mit 80 bis 100 Quadratmetern für 180.000 bis 250.000 Euro (ca. 2.150 Euro pro Quadratmeter). Eine renovierte 3-Zimmer-Eigentumswohnung im ersten Obergeschoss mit Dachterrasse kostet rund 200.000 Euro. Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist begrenzt, mit Objekten ab 400.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 sind die Preise um 1 bis 2 Prozent gesunken, was Käufern günstige Einstiegsmöglichkeiten bietet. Die Rendite für Anleger liegt bei 3 bis 4 Prozent, da Mieten stabil sind.
Mietmarkt
Der Mietmarkt ist eng, mit einer Auslastungsrate von über 95 Prozent. Durchschnittliche Kaltmieten für Wohnungen betragen 7,82 Euro pro Quadratmeter, was für eine 80-Quadratmeter-Wohnung monatlich 625 Euro entspricht. In gefragten Lagen wie Michelbach steigen Preise auf 9,37 Euro pro Quadratmeter, während peripherere Bereiche bei 7,68 Euro liegen. Für Häuser liegen Mieten bei 9,86 Euro pro Quadratmeter, z. B. für ein 100-Quadratmeter-Haus 986 Euro monatlich. Neubauten fordern bis zu 10,61 Euro pro Quadratmeter, Bestandsimmobilien nur 7,52 Euro.
Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu Wartezeiten von 2 bis 4 Monaten führt. Beliebte Typen sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Garten, oft provisionsfrei angeboten. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (9 Euro pro Quadratmeter) ist Aarbergen günstig, doch die Steigerung um 8,11 Prozent seit 2024 belastet Haushalte. Für 2025 wird eine weitere Zunahme um 1,28 Prozent erwartet, getrieben durch Zuzug.
Angebots- und Nachfragesituation
Aktuell gibt es rund 30 bis 40 Immobilienangebote in Aarbergen, darunter 10 Häuser, 15 Wohnungen und 5 Grundstücke. Die Mehrheit (60 Prozent) sind Bestandsobjekte aus den 1970er bis 1990er Jahren, oft renoviert. Neubauanteil liegt bei 15 Prozent, fokussiert auf energieeffiziente Bungalows. Die Nachfrage kommt zu 70 Prozent von Familien und Pendlerfamilien, 20 Prozent von Rentnern und 10 Prozent von Investoren. Im Rhein-Lahn-Kreis ist die Situation ähnlich, mit 92 Grundstücken in einem 13-Kilometer-Radius. Engpässe entstehen durch begrenzte Baugenehmigungen; die Kommune plant Erweiterungen in Daisbach, um 50 neue Einheiten bis 2027 zu schaffen.
Faktoren, die den Markt beeinflussen
Wichtige Treiber sind die Pendlerattraktivität (gute Infrastruktur, niedrige Kriminalitätsrate) und die Naturverbundenheit (Wander- und Radwege). Negative Einflüsse umfassen steigende Baukosten (+5 Prozent seit 2024) und Zinsen (aktuell 3,5 bis 4 Prozent). Regionale Projekte wie die Ausbau der A3 und Erweiterung des Nahverkehrs (S-Bahn-Nähe) boosten den Wert. Demografischer Wandel – mehr Kleinfamilien – erhöht die Nachfrage nach kompakten Wohnungen. Im Vergleich zum Rhein-Lahn-Kreis profitiert Aarbergen von der Nähe zur wirtschaftsstarken Rhein-Main-Region, was Preise um 5 bis 10 Prozent höher hält.
Prognose und Empfehlungen
Für 2026 wird eine leichte Preiserholung erwartet: Kaufpreise +1 bis 2 Prozent, Mietpreise +2 bis 3 Prozent. Langfristig (bis 2030) könnte der Quadratmeterpreis für Häuser auf 2.500 Euro steigen, getrieben durch Zuzug. Risiken sind wirtschaftliche Abschwächungen oder höhere Energiepreise. Käufern empfehlen sich Bestandsimmobilien in zentralen Lagen für gute Rendite; Mietern provisionsfreie Angebote prüfen. Anleger sollten auf sanierte Objekte setzen, da die Mietrendite bei 4 Prozent attraktiv bleibt. Insgesamt ist Aarbergen ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Potenzial für Wertsteigerung durch regionale Entwicklung.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Aarbergen präsentiert sich 2025 als ausgewogener, erschwinglicher Sektor mit stabilen Preisen und wachsender Nachfrage. Die Kombination aus ländlicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit macht die Kommune zu einem Top-Ort für Familien und Pendler. Trotz leichter Schwankungen bleibt der Markt resilient, mit Chancen für Käufer und Anleger. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten ist ratsam, um von aktuellen Gelegenheiten zu profitieren.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
