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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Schlüchtern. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Schlüchtern
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Schlüchtern. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Schlüchterns Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Ahlersbach, Breitenbach, Elm, Gundhelm, Herolz, Hohenzell, Hutten, Klosterhöfe mit Röhrigs, Gomfritz und Drasenberg, Kressenbach, Niederzell, Innenstadt, Vollmerz mit Hinkelhof und Ramholz und Wallroth.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Flieden, Kalbach, Landkreis Fulda, Sinntal, Steinau an der Straße und Spessart.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Schlüchtern gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Schlüchtern (Hessen)
Einleitung
Schlüchtern, eine charmante Kleinstadt im Main-Kinzig-Kreis in Osthessen mit rund 16.000 Einwohnern, liegt idyllisch am Südende des Landrückens, etwa 30 Kilometer südwestlich von Fulda und gut angebunden an die A66 zwischen Frankfurt am Main und Fulda. Die Stadt umfasst den historischen Kern sowie umliegende Ortsteile wie Elm, Herolz, Niederzell und Vollmerz, die von einer malerischen Landschaft mit Wäldern und Hügeln geprägt sind. Als regionales Zentrum profitiert Schlüchtern von seiner Nähe zum Rhein-Main-Gebiet, was Pendler aus dem Finanzzentrum Frankfurt anzieht, während die ländliche Ruhe Familien und Ruhesuchende lockt. Der Immobilienmarkt in Schlüchtern spiegelt diese Dualität wider: Er ist stabil, aber nicht überhitzt, mit Preisen, die unter dem hessischen Durchschnitt liegen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Trends, Einflussfaktoren sowie Ausblick für 2025 und darüber hinaus.
Aktuelle Marktlage
Der Immobilienmarkt in Schlüchtern zeichnet sich durch eine ausgewogene Balance von Angebot und Nachfrage aus. Im Vergleich zu boomenden Metropolen wie Frankfurt, wo Quadratmeterpreise für Häuser über 5.000 Euro liegen, bietet Schlüchtern erschwingliche Alternativen. Die Nachfrage konzentriert sich auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in ruhigen Lagen, getrieben von Familien und Zuzüglern aus städtischen Gebieten. Das Angebot umfasst derzeit etwa 40 bis 50 Objekte in den gängigen Portalen, darunter 20 Häuser und rund 30 Wohnungen, mit einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 3 bis 4 Monaten. Grundstücke sind knapp, mit nur wenigen freien Bauflächen, was die Preise stützt. Die städtische Initiativen, wie das kommunale Immobilienportal, fördern Transparenz und erleichtern den Zugang zu lokalen Angeboten.
Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Die Kaufpreise in Schlüchtern haben sich in den letzten Jahren nur moderat entwickelt und liegen deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Hessen (ca. 3.200 Euro pro Quadratmeter für Häuser). Für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit etwa 2.100 bis 2.150 Euro, mit einer Spanne von 1.900 bis 2.800 Euro je nach Lage und Zustand. Ein typisches 150-Quadratmeter-Haus in zentraler Lage kostet somit rund 320.000 bis 350.000 Euro. In Randlagen wie Herolz oder Ahlersbach sind Preise günstiger (ab 1.800 Euro pro Quadratmeter), während Objekte in der Kernstadt Schlüchtern bis zu 2.500 Euro erreichen.
Bei Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis bei etwa 2.200 bis 2.300 Euro pro Quadratmeter, mit einer Bandbreite von 1.700 bis 3.500 Euro. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in moderner Ausstattung kostet hier typischerweise 180.000 bis 220.000 Euro. Neubauwohnungen sind rar und teurer (bis 3.000 Euro pro Quadratmeter), während Bestandsimmobilien aus den 1970er Jahren oft renoviert werden müssen und dadurch günstiger sind. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Häuser um etwa 1,8 Prozent gestiegen, für Wohnungen um 0,5 bis 1 Prozent – ein Zeichen für Stabilität in einer unsicheren Marktlage.
Mietpreise
Der Mietmarkt in Schlüchtern ist attraktiv für Mieter, da die Preise unter dem hessischen Durchschnitt von 9,60 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt derzeit 7,80 bis 9,40 Euro pro Quadratmeter, mit einem Mittelwert von 8,50 Euro. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 500 bis 600 Euro kalt, abhängig von Ausstattung und Lage. In der Kernstadt sind Preise höher (bis 10,00 Euro), während Ortsteile wie Niederzell günstiger sind (ab 7,00 Euro). Für Häuser liegt die Miete bei 8,20 bis 8,80 Euro pro Quadratmeter, was für ein 150-Quadratmeter-Objekt 1.200 bis 1.300 Euro ergibt.
Die Mieten sind im Jahresverlauf 2025 um etwa 6 bis 8 Prozent gestiegen, vor allem durch Nachfrage nach modernisierten Objekten mit Energieeffizienzklasse A oder B. Dennoch bleibt der Markt mieterfreundlich, da die Sozialbindung alter Förderwohnungen und eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (max. 15 Prozent in drei Jahren) Schutz bieten.
Trends und Entwicklungen 2024–2025
Der Immobilienmarkt in Schlüchtern hat 2024 eine Erholung gezeigt, nach den Preissenkungen 2023 durch hohe Zinsen und Baukosten. Die Preise stabilisierten sich im ersten Halbjahr und stiegen leicht im zweiten, mit einem Plus von 1 bis 2 Prozent. Für 2025 wird ein moderater Anstieg von 1 bis 3 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Leitzinsen und anhaltende Nachfrage. Im Main-Kinzig-Kreis insgesamt sind die Preise um 4 Prozent höher als 2024, was auf Schlüchtern abfärbt.
Wichtige Trends:
- Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Sanierungen; Neubauten mit Wärmepumpen und Solaranlagen erzielen 10–15 Prozent Aufschlag.
- Homeoffice-Effekt: Mehr Interessenten für größere Häuser in Randlagen, da Pendler aus Frankfurt (ca. 40 Minuten entfernt) flexible Modelle suchen.
- Bauaktivität: Baugenehmigungen sind seit 2021 halbiert, was das Angebot knapp hält. Die Stadt plant Verdichtung durch Aufstockungen und Nachnutzung leerstehender Gebäude, wie das ehemalige Kaufhaus Langer.
- Digitale Vermarktung: Virtuelle Besichtigungen und KI-gestützte Bewertungen beschleunigen Transaktionen um 20 Prozent.
Im Vergleich zum Kreis (Häuser: 3.150 Euro pro Quadratmeter) ist Schlüchtern günstiger, aber attraktiver für Investoren durch stabile Renditen von 3–4 Prozent.
Einflussfaktoren
Die wirtschaftliche Lage im Main-Kinzig-Kreis mit niedriger Arbeitslosigkeit (unter 5 Prozent) und Pendleranteil von über 30 Prozent stützt den Markt. Die Nähe zu Frankfurt fördert Zuzug, während die ländliche Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) Familien bindet. Demografisch wächst die Bevölkerung leicht durch Zuzug junger Familien, was die Nachfrage nach 4- bis 5-Zimmer-Objekten ankurbelt.
Herausforderungen: Hohe Baukosten und Regulierungen dämpfen Neubau; die Energiekrise treibt Sanierungskosten um 20 Prozent hoch. Positiv wirken staatliche Förderungen für bezahlbaren Wohnraum, wie Sozialwohnungsbau und Erwerb von Belegungsrechten, die den Bestand sichern. Die Stadt Schlüchtern gewinnt zunehmend Einfluss durch eigene Projektentwicklungen, um den Markt zu steuern.
Prognose und Ausblick
Für 2025 und 2026 wird der Markt weiter stabilisieren, mit Preisanstiegen von 2 Prozent jährlich. Die Nachfrage bleibt hoch, solange Zinsen unter 3 Prozent fallen, was mehr Käufer mobilisiert. Langfristig könnte der Bedarf an 500–1.000 neuen Wohneinheiten entstehen, durch Bevölkerungswachstum und Alterung (mehr barrierefreie Objekte). Investoren profitieren von der Region als „Schlafzimmer“ Frankfurts, mit Potenzial für Renditen durch Vermietung. Risiken birgt eine Rezession, die Pendlerströme mindern könnte, doch die lokale Wirtschaft (Handel, Logistik) dämpft dies.
Empfehlung: Käufer sollten auf sanierte Bestandsimmobilien setzen; Verkäufer auf professionelle Bewertungen, um Lagenprämien (z. B. Südhänge mit Aussicht) zu nutzen. Schlüchtern bleibt ein solider Einstieg in den hessischen Immobilienmarkt – erschwinglich, zukunftsweisend und lebenswert.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Schlüchtern vereint ländliche Idylle mit urbaner Erreichbarkeit und bietet stabile Chancen in einer unsicheren Zeit. Mit moderaten Preisen und wachsender Nachfrage ist die Stadt ideal für langfristige Investitionen oder den Einstieg ins Eigenheim. Eine enge Beobachtung lokaler Initiativen und Trends wird zukünftige Erfolge sichern.
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Kontaktformular:
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
