Sachverständige für Immobilienbewertung in Felsberg

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Felsberg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Felsberg

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Felsberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Felsbergs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Stadt Felsberg, Altenbrunslar, Altenburg, Beuern, Böddiger, Gensungen, Helmshausen, Hesserode, Heßlar, Hilgershausen, Lohre, Melgershausen, Neuenbrunslar, Niedervorschütz, Rhünda und Wolfershausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Edermünde, Guxhagen, Körle, Melsungen, Malsfeld, Homberg (Efze), Wabern, Fritzlar, Gudensberg und der Schwalm-Eder-Kreis.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Felsberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Felsberg (Hessen)

Einleitung und Lagebeschreibung

Felsberg ist eine Kleinstadt im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit rund 10.600 Einwohnern. Die Stadt liegt an der Eder und umfasst mehrere Ortsteile wie Gensungen, Altenbrunslar, Böddiger und Rhünda. Sie ist geprägt von einer ländlichen Idylle mit historischen Burgen (Felsburg, Altenburg und Heiligenberg), was ihr den Beinamen „Drei-Burgen-Stadt“ einbringt. Die Infrastruktur ist gut: Felsberg liegt nah an der A7 und der Regionalbahnverbindung nach Kassel (ca. 20-30 Minuten), was Pendler anzieht. Die Wirtschaft ist mittelständisch geprägt mit Landwirtschaft, kleinen Gewerbebetrieben und einem hohen Auspendleranteil Richtung Kassel. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil mit leichtem Wachstum in den letzten Jahren, wobei Nordhessen insgesamt von Abwanderung in ländlichen Gebieten betroffen ist, Felsberg jedoch durch seine Nähe zu Kassel profitiert.

Der Immobilienmarkt in Felsberg ist typisch für ländliche Regionen in Nordhessen: Preise sind deutlich günstiger als im hessischen Durchschnitt oder in Ballungszentren wie Frankfurt oder Kassel. Es handelt sich um einen ruhigen, nachfragegetriebenen Markt mit Fokus auf Einfamilienhäuser und Eigennutzung, weniger auf spekulativen Anlagen.

Aktuelle Kaufpreise (Stand November 2025)

Die Kaufpreise in Felsberg liegen derzeit auf einem niedrigen Niveau im Vergleich zu Hessen insgesamt (wo Häuser bei ca. 3.200-3.600 €/m² und Wohnungen bei ca. 3.600-3.800 €/m² liegen).

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt etwa 1.600 bis 1.800 €. Je nach Quelle und Zeitpunkt schwanken die Werte zwischen 1.684 €/m² (Frühjahr 2025) und 1.803 €/m² (aktuellere Schätzungen). Günstige Bestandswohnungen starten bei unter 1.000 €/m², während modernisierte oder neuwertige Objekte bis 2.500 €/m² erreichen können.
• Häuser (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser): Der Durchschnittspreis liegt bei 1.400 bis 2.200 €/m². Typische Werte sind 1.491 €/m² für ältere Objekte bis hin zu 2.179 €/m² für bessere Lagen oder sanierte Häuser. Ein klassisches Einfamilienhaus mit 120-150 m² Wohnfläche und Grundstück kostet oft zwischen 200.000 und 400.000 Euro, abhängig von Zustand und Ortsteil.
• Grundstücke: Baugrundstücke sind rar, der Durchschnittspreis liegt bei ca. 90-120 €/m². Größere Parzellen (z. B. 500-1.000 m²) werden selten angeboten, Preise können bis 220 €/m² steigen.

Der Markt ist angebotsarm: Aktuell gibt es nur wenige Dutzend Objekte zum Verkauf, darunter vor allem Häuser in den Ortsteilen. Viele Verkäufe erfolgen privat oder über lokale Makler.

Mietpreise

Der Mietmarkt ist ebenfalls entspannt und günstig.

• Wohnungen: Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 7,40 bis 7,90 €/m². Bestandswohnungen liegen oft bei 7-8 €/m², Neubau oder sanierte Objekte können 9 €/m² überschreiten.
• Häuser: Mietpreise für Häuser liegen bei ca. 8,00 €/m², selten höher.

Im Vergleich zu Kassel (ca. 10-12 €/m²) oder dem hessischen Durchschnitt ist Mieten in Felsberg sehr erschwinglich. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien und Pendlern.

Preisentwicklung 2024-2025

Nach den starken Steigerungen vor 2022 und einer Phase der Stagnation oder leichten Rückgänge durch hohe Zinsen (2023-2024) zeigt sich 2025 eine Stabilisierung mit leichten Anstiegen:

• Wohnungen: +0 bis +3,6 % im Jahresvergleich.
• Häuser: Leichter Anstieg um 0-5 %, teilweise Stagnation.
• Gesamttrend: Die Preise bewegen sich seitwärts bis leicht aufwärts, mit Quartalsschwankungen (z. B. +19 % in einem Quartal durch wenige hochpreisige Angebote).

In Nordhessen insgesamt bleiben die Preise moderat, da die Region nicht vom gleichen Wachstumsdruck wie Südhessen betroffen ist.

Einflussfaktoren

• Positive Faktoren: Gute Anbindung an Kassel, niedrige Preise ziehen Zuzügler an (z. B. Familien aus teureren Regionen). Sinkende Bauzinsen seit Mitte 2025 beleben die Nachfrage. Die stabile Bevölkerung und lokale Attraktivität (Natur, Burgen, Weinberge am Böddiger Berg) stützen den Markt.
• Herausforderungen: Hoher Auspendleranteil, begrenztes Angebot an Neubau, Alterung der Bestandsimmobilien (viele Objekte aus den 1960er-1980er Jahren, sanierungsbedürftig). In ländlichen Ortsteilen ist die Nachfrage geringer als im Kernort.
• Wirtschaft und Demografie: Felsberg profitiert von der Nähe zu Kassel als Arbeitsmarkt. Die Bevölkerung wächst leicht durch Zuzug, bleibt aber alternd. Es gibt wenig großflächigen Neubau, was das Angebot knapp hält.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für die kommenden Jahre wird ein stabiler bis moderat steigender Markt erwartet. Mit weiteren Zinssenkungen könnte die Nachfrage 2026 anziehen, was Preise um 2-5 % pro Jahr anheben könnte. Allerdings bleibt Felsberg ein günstiger Standort ohne Boom-Risiken. Häuser in guten Lagen (z. B. mit Ederblick oder Nähe zum Zentrum) werden stärker nachgefragt als abgelegene Objekte. Als Eigennutzung oder Altersruhesitz ist der Markt attraktiv, Renditen für Vermieter liegen bei 4-6 % brutto und sind solide, aber nicht spektakulär.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Felsberg ist ruhig, preiswert und familienfreundlich. Er eignet sich hervorragend für Selbstnutzer, die ländliches Wohnen mit guter Anbindung kombinieren möchten. Im Vergleich zu urbanen Regionen Hessens bietet Felsberg hohe Erschwinglichkeit bei stabiler Wertentwicklung. Potenzielle Käufer profitieren derzeit von niedrigen Preisen und sinkenden Finanzierungskosten, während Verkäufer mit realistischen Erwartungen rechnen sollten. Der Markt bleibt langfristig solide, ohne Überhitzung.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.