Sachverständige für Immobilienbewertung in Wabern

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Wabern. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Wabern

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Wabern. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Waberns Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Wabern, Hebel, Rockshausen, Falkenberg mit der Burgruine Falkenberg, Udenborn, Unshausen, Uttershausen, Zennern, Niedermöllrich und Harle.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Felsberg, Homberg (Efze), Borken, Fritzlar und der Schwalm-Eder-Kreis.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Wabern gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Wabern (Hessen)

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Wabern ist eine Gemeinde im nordhessischen Schwalm-Eder-Kreis mit etwa 7.500 Einwohnern. Sie liegt rund 30 Kilometer südlich von Kassel in einer ländlich geprägten Region entlang der Schwalm und Eder. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile wie Zennern, Harle und Falkenberg und profitiert von einer guten Verkehrsanbindung durch die Bundesstraße B254, die Autobahn A49 (Anschluss in der Nähe) und einen Regionalbahnhof mit Verbindungen nach Kassel und Treysa. Wabern ist Teil des Kasseler Umlands, was Pendler attraktiv macht, die in der größeren Stadt arbeiten, aber ruhig und günstig wohnen möchten. Die Region ist geprägt von Landwirtschaft, mittelständischer Wirtschaft und Naherholung durch Flusslandschaften und Wälder. Im Vergleich zu urbanen Zentren wie Frankfurt oder Kassel gilt Wabern als ruhiger, familienfreundlicher Ort mit niedriger Kriminalität und guter Grundversorgung (Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten).

2. Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung in Wabern ist in den letzten Jahren stabil bis leicht rückläufig, typisch für viele ländliche Gemeinden in Nordhessen. Der Schwalm-Eder-Kreis insgesamt verzeichnet eine alternde Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter über dem hessischen Mittel. Zwischen 2018 und 2023 gab es in vielen nordhessischen Gemeinden leichte Verluste durch Abwanderung junger Menschen in städtische Zentren, während Zuzug aus Familien und Älteren (Rückkehrer) dies teilweise ausgleicht. Wabern profitiert von seiner Nähe zu Kassel als Pendlerort, was zu einer moderaten Nachfrage nach Wohnraum führt. Langfristig wird mit einer stabilen oder leicht sinkenden Einwohnerzahl gerechnet, da der demografische Wandel (weniger Geburten, höhere Lebenserwartung) den ländlichen Raum stärker trifft als Ballungszentren.

3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Schwalm-Eder-Kreis ist wirtschaftlich mittelständisch geprägt mit Schwerpunkten in Logistik, Handwerk, Landwirtschaft und Tourismus. Größere Arbeitgeber gibt es in benachbarten Städten wie Fritzlar oder Homberg (Efze), viele Einwohner pendeln jedoch nach Kassel. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem hessischen Durchschnitt, die Kaufkraft ist solide, aber nicht hoch. Die Region hat von der guten Infrastruktur profitiert, leidet jedoch unter der Abwanderung junger Fachkräfte. Positive Impulse kommen aus dem Ausbau erneuerbarer Energien und der Nähe zum Kasseler Wirtschaftsraum. Insgesamt ist die wirtschaftliche Lage stabil, was den Immobilienmarkt vor starken Schwankungen schützt, aber auch keine explosiven Preisanstiege erwartet lässt.

4. Aktueller Immobilienmarkt (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Wabern ist typisch für ländliche Gemeinden in Hessen: Preise sind deutlich unter dem Landesdurchschnitt, das Angebot besteht hauptsächlich aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und wenigen Wohnungen. Es gibt wenig Neubau, der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien aus den 1960er bis 1990er Jahren.

• Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 2.100 bis 2.200 Euro. Seit 2021 ist ein Anstieg um rund 10 Prozent zu verzeichnen. Ein typisches Einfamilienhaus (120–150 m² Wohnfläche, Grundstück 500–800 m²) kostet zwischen 250.000 und 350.000 Euro, je nach Zustand und Lage. In besseren Lagen (z. B. nahe dem Bahnhof) können Preise bis 2.900 Euro/m² erreichen.
• Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind rar, der Durchschnittspreis liegt bei 1.600 bis 1.800 Euro/m². Eine 80-m²-Wohnung kostet somit etwa 130.000 bis 150.000 Euro. Im Vergleich zum Schwalm-Eder-Kreis (ca. 1.800–2.600 Euro/m²) und Hessen gesamt (ca. 3.200–3.700 Euro/m²) ist Wabern günstig.
• Mietpreise: Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 6,80 bis 7,00 Euro/m², für Häuser ähnlich bei 7,50 bis 8,00 Euro/m². Das liegt deutlich unter Kassel (ca. 9–11 Euro/m²) und dem hessischen Durchschnitt (ca. 9,50 Euro/m²). In den letzten Jahren stiegen die Mieten um 2–8 Prozent jährlich, vor allem durch Knappheit an Neubau.

Das Angebot ist begrenzt, Transaktionen dauern länger als in Städten. Beliebt sind sanierte Objekte mit Energieeffizienz (z. B. Klasse D oder besser), da Heizkosten eine große Rolle spielen.

5. Preisentwicklung der letzten Jahre

Von 2021 bis 2023 stiegen die Kaufpreise in Wabern um etwa 10–15 Prozent, getrieben von niedrigen Zinsen und Home-Office-Trends. Ab 2023 kam es durch steigende Bauzinsen zu einer Korrektur und Stabilisierung, mit leichten Rückgängen um 3–5 Prozent in 2024. Seit Mitte 2025 erholt sich der Markt wieder moderat durch sinkende Zinsen. Mietpreise entwickeln sich stetiger nach oben, da der Mietmarkt knapper ist. Im Vergleich zu Hessen (Preisanstiege bis 2022, dann Rückgang und Erholung) verläuft die Entwicklung in Wabern gedämpfter und stabiler.

6. Prognose für die kommenden Jahre

Für 2026 und darüber hinaus wird ein moderater Preisanstieg von 1–3 Prozent pro Jahr erwartet, vor allem bei energieeffizienten Objekten. Treiber sind sinkende Bauzinsen (aktuell um 3,5–4 Prozent), anhaltende Nachfrage von Pendlern und Familien sowie die allgemeine Wohnraumnachfrage in Deutschland. Risiken bestehen durch demografischen Rückgang und mögliche Rezession. In ländlichen Regionen wie Wabern dürften Preise nicht explodieren, sondern stabil bleiben. Mieten könnten stärker steigen (3–5 Prozent jährlich), da Neubau teuer bleibt. Langfristig profitieren gut angebundene Orte wie Wabern von der Dezentralisierung (Home-Office, Regionalisierung).

7. Vorteile und Nachteile des Immobilienmarkts in Wabern

Vorteile:

• Günstige Einstiegspreise im Vergleich zu Kassel oder dem Rhein-Main-Gebiet.
• Hohe Lebensqualität durch Ruhe, Natur und gute Infrastruktur.
• Solide Wertstabilität, geringes Risiko starker Einbrüche.
• Attraktiv für Familien und Selbstnutzer, niedrige Nebenkosten.
• Gute Renditechancen bei Vermietung durch steigende Mieten.

Nachteile:

• Begrenztes Angebot, vor allem moderner Wohnungen oder Neubau.
• Längere Verkaufszeiten durch kleineren Markt.
• Abhängigkeit von der Kasseler Wirtschaft (Pendlerabhängigkeit).
• Älterer Bestand oft sanierungsbedürftig (Energie, Modernisierung).
• Weniger Wertsteigerungspotenzial als in Metropolen.

8. Fazit und Empfehlung

Der Immobilienmarkt in Wabern ist ein solider, preiswerter Einstiegsmarkt für Eigennutzer und langfristige Anleger, die Stabilität und Lebensqualität suchen. Er eignet sich weniger für spekulative Kurzfrist-Investitionen, da starke Preissprünge unwahrscheinlich sind. Aktuell (Ende 2025) ist ein guter Zeitpunkt für Käufe, da Preise nach der Korrekturphase stabil sind und Zinsen sinken. Interessenten sollten auf Energieeffizienz und Lage achten, um von der moderaten Aufwärtsentwicklung zu profitieren. Insgesamt bleibt Wabern eine attraktive Alternative zu teuren städtischen Märkten in Hessen.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.