Sachverständige für Immobilienbewertung in Gilserberg

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Gilserberg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Gilserberg

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Gilserberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gilserbergs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Appenhain, Gilserberg, Heimbach, Itzenhain, Lischeid, Moischeid, Sachsenhausen, Schönau, Schönstein, Sebbeterode und Winterscheid.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Haina, Jesberg, Schwalmstadt, Schwalm-Eder-Kreis, Neustadt, Stadtallendorf, Rauschenberg, Wohratal, Landkreis Marburg-Biedenkopf, Gemünden und der Landkreis Waldeck-Frankenberg.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Gilserberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Gilserberg (Hessen)

1. Lage und allgemeine Rahmenbedingungen

Gilserberg ist eine ländlich geprägte Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis im nördlichen Hessen mit etwa 2.900 Einwohnern (Stand 2025). Die Kerngemeinde sowie die Ortsteile Moischeid, Lischeid, Schönau, Heimbach und Itzenhain liegen auf einer Hochfläche des Kellerwalds rund 350–450 m über NN. Die Entfernung zu größeren Zentren beträgt ca. 45 km nach Kassel, 55 km nach Marburg und 90 km nach Gießen. Die Anbindung erfolgt primär über die B 3 und die L 3157; eine direkte Autobahnanbindung besteht nicht (nächste Anschlüsse A 5 bei Homberg/Efze oder A 49 bei Borken). Der ÖPNV ist auf dem Land typisch ausgedünnt – die nächsten Bahnhöfe liegen in Schwalmstadt-Treysa und Stadtallendorf.

Gilserberg profitiert von der Nähe zum Kellerwald-Edersee-Nationalpark und dem Naturerlebnis „Kellerwaldsteig“, was die Region für Naturliebhaber und Wochenendurlauber attraktiv macht. Gleichzeitig wirkt sich die Abgelegenheit negativ auf die Nachfrage von Pendlern und jungen Familien aus.

2. Bevölkerungsentwicklung und Demografie

Die Einwohnerzahl ist seit 2015 leicht rückläufig (von ca. 3.100 auf 2.900). Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 47 Jahren und damit deutlich über dem hessischen Durchschnitt. Der Anteil der über 65-Jährigen beträgt rund 28 %. Zuzüge sind gering und erfolgen überwiegend aus dem eigenen Landkreis oder benachbarten Regionen. Junge Familien ziehen eher in die Ballungszentren Kassel, Marburg oder ins Rhein-Main-Gebiet ab. Dies führt zu einem Überangebot an größeren Einfamilienhäusern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren und gleichzeitig zu einer Unterversorgung mit kleineren, barrierearmen Wohnungen für Senioren.

3. Angebot und Preisentwicklung (Stand Herbst 2025)

Kaufpreise Einfamilienhäuser (freistehend)

• Ältere Häuser (Baujahr 1960–1990, 120–160 m², renovierungsbedürftig): 120.000 – 190.000 €
• Gepflegte Häuser (Baujahr 1980–2000, teilmodernisiert): 220.000 – 320.000 €
• Neubau oder vollsanierte Objekte (Energieklasse B–C, 140–180 m²): 380.000 – 480.000 € (sehr selten) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Wohnfläche): ca. 1.600 – 2.200 €/m² (je nach Zustand und Lage)

Doppel- und Reihenhäuser Angebot sehr überschaubar. Preise liegen meist 10–20 % unter vergleichbaren freistehenden Häusern.

Wohnungen (Eigentumswohnungen) Praktisch kein relevanter Markt. Es existieren nur wenige kleine Mehrfamilienhäuser (meist 3–6 Parteien) aus den 1970er/80er-Jahren. Quadratmeterpreise 1.200 – 1.800 €/m².

Baugrundstücke Baugenehmigte Grundstücke im Baugebiet „Am Hainsberg II“ (letztes größeres Gebiet, erschlossen 2018–2022) sind weitgehend verkauft. Restgrundstücke oder private Angebote: 45–75 €/m² (je nach Erschließungsgrad und Hanglage). In den Ortsteilen gelegentlich alte Hofstellen mit Abrisshaus: 30–50 €/m².

Mietwohnungen Der Mietmarkt ist extrem klein und lokal. Kaltmieten liegen bei:

• 5,50 – 7,50 €/m² für ältere Wohnungen
• 8,50 – 10,00 €/m² für sanierte oder neuere Objekte Leerstand ist gering, da viele Vermieter persönlich kennen und langfristig vermieten.

4. Marktdynamik und Trends 2023–2025

• Seit dem Zinsanstieg 2022/2023 ist die Nachfrage spürbar eingebrochen. Viele potenzielle Käufer aus Kassel oder Marburg, die früher Zweitwohnsitze oder Home-Office-Immobilien suchten, sind weggefallen.
• Verkaufszeiten haben sich deutlich verlängert: 2021 lagen viele Objekte nur 2–4 Monate im Angebot, aktuell sind 12–24 Monate keine Seltenheit.
• Preisrückgänge von 15–25 % gegenüber dem Höchststand 2021/2022 sind bei renovierungsbedürftigen Objekten die Regel. Gepflegte oder energetisch sanierte Häuser halten ihre Preise besser.
• Nachfrage kommt überwiegend von Einheimischen (Erben, die das Elternhaus übernehmen oder verkaufen) sowie von Ruheständlern aus dem Rhein-Main-Gebiet, die günstig und ruhig wohnen wollen.
• Neubauaktivität ist praktisch zum Erliegen gekommen – hohe Baukosten und fehlende Nachfrage machen Projekte für Bauträger unrentabel.

5. Besondere Merkmale und Risiken

• Viele Häuser stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren und sind energetisch veraltet (meist Klasse F–H). Sanierungskosten von 80.000–150.000 € sind keine Seltenheit.
• Hanglagen in mehreren Ortsteilen (besonders Moischeid und Schönau) führen zu höheren Heiz- und Unterhaltungskosten.
• Demografischer Wandel: Immer mehr Nachlässe kommen auf den Markt, oft zu Preisen deutlich unter den ursprünglichen Vorstellungen der Erben.
• Geringe Liquidität: Käuferpool ist klein, Finanzierungen werden von Banken bei ländlichen Objekten kritischer geprüft (höhere Eigenkapitalanforderungen).

6. Prognose 2026–2030

Der Immobilienmarkt in Gilserberg wird voraussichtlich weiterhin ein Käufermarkt bleiben. Preissteigerungen sind auf absehbare Zeit nicht zu erwarten. Bei fortschreitender Abwanderung junger Menschen und steigendem Seniorenanteil wird das Überangebot an größeren Einfamilienhäusern eher zunehmen. Gleichzeitig könnten gut sanierte, barrierearme Objekte oder kleine Neubauwohnungen (falls jemals gebaut) eine stabile oder leicht steigende Nachfrage erfahren. Insgesamt bleibt Gilserberg ein Standort für preisbewusste Selbstnutzer mit Bezug zur Region – als renditeorientierte Kapitalanlage ist die Gemeinde ungeeignet.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Gilserberg aktuell zu den preislich günstigsten Wohnlagen in Nordhessen gehört, jedoch mit entsprechend eingeschränkter Wertstabilität und Weiterverkaufschance.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.