Sachverständige für Immobilienbewertung in Neustadt (Hessen)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Neustadt (Hessen). Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Neustadt (Hessen)

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Neustadt (Hessen). Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Neustadts Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt, Mengsberg, Momberg und Speckswinkel.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Gilserberg, Schwalmstadt, Willingshausen, Schwalm-Eder-Kreis, Antrifttal, Kirtorf, Vogelsbergkreis, Stadtallendorf und der Landkreis Marburg-Biedenkopf.

Für die Immobilienbewertung in der Kleinstadt Neustadt (Hessen) gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Neustadt (Hessen)

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Neustadt (Hessen) ist eine kleine Stadt im Landkreis Marburg-Biedenkopf in Mittelhessen mit etwa 9.000 bis 10.000 Einwohnern. Die Stadt liegt in einer ländlich geprägten Region, umgeben von Wäldern und Hügeln, und umfasst die Ortsteile Mengsberg, Momberg und Speckswinkel. Sie profitiert von einer guten Anbindung an die Region Marburg und Kassel, ist jedoch keine Metropole, sondern ein ruhiger Wohnort mit Fokus auf Natur und Familienleben. Der Immobilienmarkt in Neustadt ist typisch für kleinere hessische Kommunen: stabil, aber mit begrenzter Dynamik im Vergleich zu städtischen Zentren wie Frankfurt oder Marburg. Der Markt wird durch lokale Nachfrage, Pendler und eine alternde Bevölkerung geprägt.

2. Aktueller Stand der Kaufpreise (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Neustadt (Hessen) zeigt sich derzeit als Käufermarkt mit vergleichsweise niedrigen Preisen im hessischen und bundesweiten Vergleich.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.800 bis 2.300 Euro. Ältere Bestandswohnungen sind oft günstiger (um 1.500 Euro/m²), während modernisierte oder neuwertige Objekte bis zu 2.500 Euro/m² erreichen können.
• Häuser (Einfamilien- und Reihenhäuser): Hier bewegen sich die Preise bei rund 1.500 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter. Freistehende Einfamilienhäuser aus den 1950er bis 1980er Jahren dominieren das Angebot und kosten selten über 300.000 Euro gesamt, abhängig von Zustand und Grundstücksgröße.
• Grundstücke: Bauland ist begrenzt verfügbar, Preise liegen bei 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage.

Im Vergleich zu Hessen insgesamt (Durchschnitt um 3.500 Euro/m² für Wohnungen) ist Neustadt deutlich günstiger, was es für Einsteiger, Familien und Investoren aus der Region attraktiv macht.

3. Entwicklung der Kaufpreise in den letzten Jahren

Die Preisentwicklung in Neustadt war in den Jahren 2020 bis 2023 von moderaten Steigerungen geprägt, bedingt durch niedrige Zinsen und Zuzug während der Corona-Pandemie. Seit 2024 hat sich der Trend jedoch umgekehrt:

• Wohnungspreise sind im Jahresvergleich um etwa 8-10 % gesunken.
• Hauspreise blieben stabil oder leicht rückläufig (minus 2-5 %).
• Für 2025 wird eine weitere leichte Abnahme oder Stagnation erwartet, mit Prognosen von minus 0,3 bis plus 1 % je nach Objekttyp.

Ursachen sind höhere Bauzinsen, eine abgekühlte Nachfrage und der allgemeine Rückgang in ländlichen Regionen Hessens. Dennoch bleiben Preise auf niedrigem Niveau stabil, da Neubauaktivitäten gering sind.

4. Mietpreise und Mietmarkt

Der Mietmarkt in Neustadt ist entspannt und mieterfreundlich.

• Durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen: Ca. 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter, mit einem Jahresanstieg von etwa 4-5 %.
• Häuser zur Miete: Selten, Preise um 7,50 bis 9 Euro/m².
• Bestandswohnungen (älter als 10 Jahre) liegen oft bei 6-8 Euro/m², Neubau oder sanierte Objekte erreichen 9-10 Euro/m².

Das Angebot an Mietwohnungen ist ausreichend, Leerstände sind niedrig, aber nicht kritisch. Viele Objekte sind vermietet, was für Kapitalanleger interessante Renditen von 4-6 % ermöglicht. Der Mietspiegel ist nicht qualifiziert, orientiert sich aber an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

5. Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Neustadt ist überschaubar: Aktuell gibt es etwa 20-50 Kaufobjekte (Wohnungen und Häuser) auf den gängigen Portalen, dazu wenige Mietangebote. Typische Objekte sind:

• Ältere Einfamilienhäuser (Baujahr 1950-1990) mit Sanierungsbedarf.
• Eigentumswohnungen in kleinen Komplexen aus den 1990er Jahren.
• Wenige Neubauten oder sanierte Doppelhaushälften.

Die Nachfrage kommt überwiegend lokal oder aus dem Umland (Pendler nach Marburg oder Gießen). Junge Familien suchen günstige Häuser mit Garten, Senioren bevorzugen barrierearme Wohnungen. Die Vermarktungsdauer liegt bei 3-6 Monaten, länger als in städtischen Lagen.

6. Einflussfaktoren auf den Markt

• Bevölkerungsentwicklung: Neustadt verzeichnet eine leichte Stagnation oder geringen Rückgang der Einwohnerzahl, typisch für ländliche Regionen in Mittelhessen. Der demografische Wandel mit alternder Bevölkerung führt zu mehr Angebot durch Verkäufe von Erben, aber geringerer Nachfrage junger Käufer.
• Wirtschaft und Infrastruktur: Die Region lebt von Mittelstand, Landwirtschaft und Pendeln. Nähe zur Universität Marburg sorgt für etwas Dynamik, aber keine starke Zuwanderung. Höhere Zinsen dämpfen die Kauffreude.
• Regionale Trends: In Hessen insgesamt steigen Preise in Ballungsräumen, während ländliche Gebiete wie der Landkreis Marburg-Biedenkopf stagnieren oder leicht abnehmen. Neustadt profitiert von seiner Ruhe und Natur, leidet aber unter begrenzter Wirtschaftskraft.

7. Prognose für die kommenden Jahre

Bis 2030 wird der Immobilienmarkt in Neustadt voraussichtlich stabil bleiben, mit leichter Tendenz zu sinkenden oder stagnierenden Preisen. Mögliche Entwicklungen:

• Weiterer Rückgang der Kaufpreise um 5-10 %, falls Zinsen hoch bleiben.
• Steigende Mieten durch Inflationsanpassungen, aber moderat.
• Zunehmender Fokus auf sanierte, energieeffiziente Objekte (Energieausweis wird entscheidend).
• Potenzial für Investoren in Mehrfamilienhäusern oder Pflegeimmobilien aufgrund der Alterung.

Der Markt bleibt attraktiv für Selbstnutzer, die günstigen Wohnraum suchen, weniger für spekulative Investments mit hohen Wertsteigerungen.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neustadt (Hessen) ist geprägt von Bezahlbarkeit, Stabilität und ländlichem Charme. Im Jahr 2025 bietet er gute Einstiegschancen für Käufer und Mieter, die Ruhe suchen, ohne die hohen Preise städtischer Lagen. Langfristig wird der demografische Wandel den Markt dämpfen, aber die solide Infrastruktur und Naturverbundenheit sorgen für anhaltende Attraktivität. Neustadt eignet sich besonders für Familien und Ruheständler, die wert auf Lebensqualität legen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.