Sachverständige für Immobilienbewertung in Fischbachtal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Fischbachtal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Fischbachtal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Fischbachtal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Fischbachtals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Billings, Lichtenberg, Meßbach, Niedernhausen, Nonrod, Steinau, Obernhausen, Hottenbacher Hof und Hütte Kernbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Groß-Bieberau, Fränkisch-Crumbach, Odenwaldkreis, Lindenfels, Kreis Bergstraße und Modautal.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Fischbachtal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Fischbachtal

1. Einleitung

Fischbachtal ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Darmstadt-Dieburg in Hessen, gelegen im Vorderen Odenwald. Mit einer Fläche von etwa 30 Quadratkilometern und rund 15.000 Einwohnern erstreckt sie sich über mehrere Ortsteile wie Niedernhausen, Lichtenberg, Billings, Steinau, Nonrod und Meßbach. Die Lage am Fuße des Odenwaldes, nur etwa 30 Kilometer südöstlich von Frankfurt am Main, macht Fischbachtal zu einem attraktiven Pendlerwohnort. Die Nähe zur Metropolregion Rhein-Main kombiniert mit der naturnahen, ländlichen Umgebung fördert eine hohe Lebensqualität, was den Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Der Markt zeichnet sich durch eine Balance aus Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und gelegentlichen Neubauten aus, mit Fokus auf den Bedarf von Familien und Berufspendlern. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarkts im November 2025, basierend auf verfügbaren Marktanalysen, und beleuchtet Preise, Entwicklungen, Angebotsstrukturen sowie Ausblick.

2. Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die strategische Position von Fischbachtal im Rhein-Main-Gebiet ist ein zentraler Treiber für den Immobilienmarkt. Die gute Anbindung an die Autobahn A5 und den Regionalverkehr (z. B. Buslinien nach Darmstadt und Frankfurt) ermöglicht Pendelzeiten von unter 45 Minuten in die Großstädte. Lokale Annehmlichkeiten wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in den Ortsteilen und Freizeitangebote im Odenwald (Wandern, Radfahren) steigern die Attraktivität für Zuzügler. Wirtschaftlich profitiert die Region vom starken Rhein-Main-Markt: Darmstadt als Wissenschafts- und Technologiezentrum sowie Frankfurt als Finanzzentrum sorgen für stabile Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Darmstadt-Dieburg liegt bei unter 4 Prozent, was den Kaufkraftniveau hochhält. Allerdings wirken sich landesweite Herausforderungen wie steigende Baukosten und Zinsen auf den Markt aus, was zu einer leichten Abkühlung führt. Die Bevölkerung wächst moderat um etwa 0,5 Prozent jährlich, getrieben durch Zuzug aus städtischen Gebieten, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht.

3. Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Fischbachtal zeigt im Jahr 2025 eine gemischte Entwicklung: Nach starken Zuwächsen in den Vorjahren stabilisieren sich die Preise auf einem hohen Niveau, mit leichten Schwankungen je nach Objekttyp. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für alle Immobilien liegt derzeit bei etwa 3.282 Euro. Für Eigentumswohnungen beträgt der Kaufpreis im Schnitt 3.000 bis 3.741 Euro pro Quadratmeter, wobei günstige Objekte ab 2.526 Euro starten und Premiumwohnungen bis 4.389 Euro erreichen. Häuser sind etwas günstiger, mit einem Durchschnitt von 2.712 bis 2.986 Euro pro Quadratmeter; der Bereich reicht von 1.238 Euro für Sanierungsobjekte bis 4.681 Euro für hochwertige Neubauten. Grundstückspreise liegen bei rund 271 Euro pro Quadratmeter, mit einem Bodenrichtwert von 216 Euro pro Quadratmeter für Wohnbauflächen (Stand 01.01.2024, mit leichter Steigerung in 2025).

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Wohnungen um 3,5 Prozent gestiegen, während Häuser einen Rückgang von 0,6 bis 7,2 Prozent verzeichnen. Über fünf Jahre hinweg beträgt die Steigerung bei Wohnungen 14 Prozent, was auf anhaltende Nachfrage hinweist. Mietpreise haben sich 2025 um bis zu 39 Prozent gesenkt (von 15,54 Euro auf 9,40 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen), was auf ein Überangebot an Mietobjekten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist. Für Häuser liegen die Mietpreise bei 11,06 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 18 Prozent zum Vorjahr. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 5 Prozent, was den Markt für Investoren attraktiv macht.

4. Angebotsvolumen und Nachfrage

Das Angebotsvolumen in Fischbachtal ist im November 2025 moderat, mit etwa 10–15 aktiven Angeboten für Häuser und 5–10 für Wohnungen auf gängigen Portalen. Insgesamt gibt es rund 592 Immobilien zum Kauf in der Region, darunter 7–8 Häuser und 2–3 Eigentumswohnungen. Das Volumen für Grundstücke liegt bei 11 Angeboten, mit Fokus auf Bauplätze in den Ortsteilen Niedernhausen und Nonrod. Die Nachfrage ist stabil, aber selektiv: Familien suchen vorwiegend Einfamilienhäuser mit Garten (ca. 125–207 m², Preise 385.000–488.000 Euro), während Paare und Investoren Eigentumswohnungen (95–139 m², 320.000–569.000 Euro) bevorzugen. Mietangebote sind rar (nur 1–3 Wohnungen und 1 Haus), was die sinkenden Preise erklärt. Der Marktumsatz im Landkreis Darmstadt-Dieburg sank 2023 um 29 Prozent auf 654 Millionen Euro, mit 1.946 Transaktionen (Rückgang um 14,8 Prozent); für 2025 wird eine Stabilisierung erwartet. Lokale Faktoren wie der Leerstandsmelder der Gemeinde fördern die Nutzung ungenutzter Flächen, was das Volumen leicht erhöht.

5. Marktsegmenten: Häuser, Wohnungen und Gewerbe

• Häuser: Der Kern des Marktes, mit Schwerpunkt auf Einfamilien- und Reihenhäusern aus den 1970er–1990er Jahren. Beliebte Typen sind Bungalows (207 m², ca. 420.000 Euro) und Doppelhaushälften (142 m², 385.000 Euro). Neubauten sind selten, aber gefragt in ruhigen Lagen wie Nonrod. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was Preise stützt.
• Wohnungen: Eigentumswohnungen dominieren, oft in Mehrfamilienhäusern (3–5 Zimmer, 95–139 m²). Penthouse-Objekte (z. B. 569.000 Euro) sind Highlights. Der Mietmarkt ist schwach, mit Fokus auf Bestandsobjekte (Kaltmiete 9–12 Euro/m²).
• Grundstücke und Gewerbe: Baugrundstücke (ca. 500–1.000 m²) kosten 100.000–200.000 Euro. Gewerbeobjekte sind begrenzt, hauptsächlich Büros oder kleine Läden in zentralen Lagen wie Niedernhausen. Das Potenzial für Renditeimmobilien liegt bei 4–5 Prozent.

6. Regionale Vergleiche und Einflussfaktoren

Im Vergleich zu benachbarten Orten wie Lindenfels (Häuser: 2.800 Euro/m²) oder Modautal (Wohnungen: 2.900 Euro/m²) ist Fischbachtal leicht teurer, dank der besseren Infrastruktur. Bundesweit liegt es unter dem Durchschnitt (Häuser: 3.500 Euro/m²), aber über dem Hessen-Schnitt für ländliche Gebiete (2.500 Euro/m²). Einflussfaktoren umfassen die Energiekrise (steigende Sanierungskosten), Zinsentwicklungen (aktuell 3–4 Prozent für Hypotheken) und den demografischen Wandel. Positive Aspekte sind die Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen und die Nähe zu Frankfurt, die den Preisdruck aufrechterhält.

7. Ausblick und Empfehlungen

Für 2025/2026 wird eine leichte Preiserholung erwartet: +0,4 Prozent für Wohnungen und +0,7 Prozent für Häuser im Q4 2025, getrieben durch Pendler-Nachfrage. Mieten könnten sich um 0,9 Prozent stabilisieren. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession, Chancen in der Digitalisierung des Markts (z. B. Online-Bewertungen). Käufern empfiehlt sich, auf energieeffiziente Objekte zu setzen; Vermietern, Preise marktüblich zu halten. Insgesamt bleibt Fischbachtal ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Potenzial für Wertsteigerungen durch regionale Entwicklung.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.