Sachverständige für Immobilienbewertung im Vogelsbergkreis

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Vogelsbergkreis. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Vogelsbergkreis

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Vogelsbergkreis. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Vogelsbergkreises, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Alsfeld, Grebenau, Herbstein, Homberg (Ohm), Kirtorf, Lauterbach, Romrod, Schlitz, Schotten, Ulrichstein, Antrifttal, Feldatal, Freiensteinau, Gemünden (Felda), Grebenhain, Lautertal (Vogelsberg), Mücke, Schwalmtal und Wartenberg.

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Schwalm-Eder-Kreis, Hersfeld-Rotenburg, Fulda, Main-Kinzig-Kreis, Wetteraukreis, Gießen und Marburg-Biedenkopf.

Für die Immobilienbewertung in dem Vogelsbergkreis gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Vogelsbergkreis

Der Vogelsbergkreis liegt im Osten Hessens und ist mit rund 500.000 Hektar der flächenmäßig größte Landkreis Hessens, zugleich jedoch einer der am dünnsten besiedelten Regionen Deutschlands (ca. 105.000 Einwohner, Bevölkerungsdichte ca. 72 Einwohner/km²). Der Kreis umfasst die Städte Alsfeld, Lauterbach, Schotten, Ulrichstein sowie zahlreiche kleinere Gemeinden im zentralen und nördlichen Vogelsberg. Die Region ist ländlich geprägt, von Land- und Forstwirtschaft sowie mittelständischem Gewerbe dominiert und profitiert von der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet (Fahrtzeit nach Frankfurt ca. 60–90 Minuten).

1. Allgemeine Marktlage 2024/2025

Der Immobilienmarkt im Vogelsbergkreis bleibt auch 2025 ein klarer Käufermarkt. Nach dem Ende des Niedrigzinszeitalters 2022 und dem anschließenden Zinsanstieg auf zeitweise über 4 % für 10-jährige Hypothekenzinsen sind die Preise seit Mitte 2022 spürbar gesunken – im Schnitt um 20–30 % gegenüber dem Höchststand 2021/2022. Dieser Rückgang ist im Vogelsbergkreis stärker ausgeprägt als in städtischen Regionen Hessens, weil die Nachfrage ohnehin geringer ist und viele potenzielle Käufer aufgrund höherer Finanzierungskosten und Unsicherheit zurückhaltend agieren.

Seit Mitte 2024 stabilisieren sich die Preise auf niedrigerem Niveau, ein leichter Anstieg ist jedoch noch nicht erkennbar. Das Angebot an Immobilien ist hoch, die Vermarktungszeiten haben sich auf 6–12 Monate (bei Einfamilienhäusern) bzw. 4–8 Monate (bei Eigentumswohnungen) verlängert.

2. Kaufpreise (Durchschnittswerte Herbst 2025)

• Einfamilienhäuser (Baujahr 1960–1990, sanierungsbedürftig bis teilsaniert, 120–160 m² Wfl., 500–1.000 m² Grundstück):
  • Alsfeld und direkte Umgebung: 1.400 – 1.900 €/m²
  • Lauterbach, Schotten, Herbstein: 1.200 – 1.700 €/m²
  • Ländliche Randlagen (z. B. Grebenhain, Freiensteinau, Gedern): 900 – 1.400 €/m²
  • Neubau-EFH (Effizienzhaus-Standard): 2.800 – 3.600 €/m² (sehr selten realisiert)
• Eigentumswohnungen:
  • Baujahr 1970–2000, 60–90 m²: 900 – 1.500 €/m²
  • Neubau-Wohnungen (kaum vorhanden): 3.000 – 3.800 €/m²
• Baugrundstücke (baureifes Land):
  • Innerorts Alsfeld/Lauterbach: 80 – 140 €/m²
  • Sonstige Ortslagen: 40 – 90 €/m²
  • Ländliche Gemeinden: 20 – 55 €/m²

Die Preisspannen sind groß, weil viele Objekte energetisch veraltet sind (Energieausweis meist E–H) und hohe Modernisierungskosten (oft 50.000–120.000 €) anfallen.

3. Mietwohnungsmarkt

Die Kaltmieten liegen im Vogelsbergkreis deutlich unter dem hessischen Durchschnitt:

• 3-Zimmer-Wohnung (70–85 m²), Baujahr 1960–1990: 5,80 – 7,80 €/m²
• Neubau oder frisch sanierte Wohnungen: 8,50 – 10,50 €/m² (selten)
• Einfamilienhäuser zur Miete: 7–9 €/m² Kaltmiete

Die Mietpreisbremse greift im Vogelsbergkreis nicht, dennoch bleiben Mieten stabil, weil Leerstand in vielen Orten hoch ist (teilweise 8–12 % bei älteren Mehrfamilienhäusern). Vermieter gewähren häufig freiwillig Instandhaltungspausen oder übernehmen Nebenkosten, um Mieter zu halten.

4. Besondere Marktmerkmale des Vogelsbergkreises

• Starke Abhängigkeit von Pendlerströmen: Viele Käufer kommen aus dem Rhein-Main-Gebiet und suchen günstige Alternativen. Mit sinkenden Preisen hat sich dieser Zuzug jedoch verlangsamt.
• Hoher Anteil ererbter Immobilien: Viele ältere Eigentümer verkaufen oder vermieten nicht aktiv, was das Angebot künstlich verknappt, aber gleichzeitig viele sanierungsbedürftige Objekte auf den Markt bringt.
• Energie- und Sanierungsproblem: Über 60 % der Gebäude wurden vor 1979 gebaut. Die hohen Sanierungskosten (Dämmung, Heizung, Fenster) schrecken viele Käufer ab und drücken die erzielbaren Preise weiter.
• Kaum Neubau: Aufgrund geringer Margen und bürokratischer Hürden entstehen kaum neue Wohnungen oder Häuser. Viele Baugebiete sind seit Jahren unvermarktbar.
• Demografische Belastung: Die Region verliert seit Jahrzehnten Einwohner (Abwanderung junger Menschen, Überalterung). Prognosen sehen bis 2040 einen Rückgang um weitere 15–20 %.

5. Regionale Unterschiede

• Alsfeld: Als größte und infrastrukturell beste Stadt des Kreises die teuerste Lage. Gute Anbindung an A5 und Bahn.
• Lauterbach und Schotten: Mittleres Preisniveau, akzeptable Infrastruktur.
• Nördlicher und östlicher Vogelsberg (Grebenhain, Ulrichstein, Gedern): Günstigste Preise, teilweise starke Abwanderung, lange Vermarktungszeiten.
• Hoher Vogelsberg (oberhalb 600 m): Sehr günstige Preise, aber hohe Heizkosten und Schneelage im Winter.

6. Prognose 2026–2030

Kurzfristig (2026–2027) bleiben die Preise stabil bis leicht rückläufig, solange die Zinsen nicht deutlich unter 3 % fallen. Mittelfristig wird der demografische Rückgang weiter auf die Nachfrage drücken. Gleichzeitig könnten sinkende Preise und mögliche Förderprogramme (z. B. für energetische Sanierung) wieder mehr Selbstnutzer und Investoren aus dem Umland anlocken. Ein nennenswerter Preisanstieg ist jedoch erst ab einem spürbaren Zinsrückgang und einer Trendumkehr bei der Bevölkerungsentwicklung denkbar – beides derzeit nicht absehbar.

Fazit

Der Immobilienmarkt im Vogelsbergkreis ist aktuell ein typischer ländlicher Käufermarkt mit großen Preisabschlägen gegenüber dem Boomjahr 2021/2022. Wer bereit ist, Sanierungsaufwand und ländliche Lage in Kauf zu nehmen, findet derzeit vergleichsweise günstige Objekte – oft deutlich unter Ersatzneubau-Kosten. Für reine Kapitalanleger ist die Region aufgrund niedriger Mieten und langer Vermarktungszeiten jedoch weiterhin unattraktiv. Die Entwicklung bleibt stark abhängig von Zinsentwicklung, Energiepreisen und der allgemeinen demografischen Entwicklung in strukturschwachen ländlichen Räumen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.