Sachverständige für Immobilienbewertung in Lautertal (Vogelsberg)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Lautertal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Lautertal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Lautertal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Lautertals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Dirlammen, Eichelhain, Eichenrod, Engelrod, Hörgenau, Hopfmannsfeld und Meiches.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Schwalmtal, Lauterbach, Herbstein, Ulrichstein und Feldatal.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Lautertal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Lautertal (Vogelsberg), Hessen

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Lautertal (Vogelsberg) ist eine kleine ländliche Gemeinde im Vogelsbergkreis in Mittelhessen mit etwa 2.300 Einwohnern. Sie umfasst die Ortsteile Dirlammen, Eichelhain, Eichenrod, Engelrod, Hörgenau (Verwaltungssitz), Hopfmannsfeld und Meiches. Die Gemeinde liegt im Naturpark Hoher Vogelsberg, einer vulkanisch geprägten Mittelgebirgslandschaft mit viel Natur, Wäldern und Wanderwegen. Die Verkehrsanbindung erfolgt hauptsächlich über Landesstraßen; die nächsten Autobahnen (A5 und A7) sind etwa 20–30 km entfernt, Bahnhöfe gibt es in benachbarten Orten wie Lauterbach oder Alsfeld. Größere Städte wie Fulda (ca. 33 km) oder Gießen (ca. 60 km) sind für Pendler erreichbar, allerdings dominiert das Leben in Lautertal die Ruhe und Nähe zur Natur. Der Immobilienmarkt ist typisch für den ländlichen Vogelsbergkreis: niedriges Preisniveau, geringe Fluktuation und ein Überwiegen von Einfamilienhäusern sowie landwirtschaftlich genutzten Anwesen.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Vogelsbergkreis insgesamt leidet unter Abwanderung junger Menschen und einer starken Alterung der Bevölkerung. Bis 2045 wird ein massiver Bedarf an seniorengerechten Wohnungen prognostiziert (kreisweit rund 5.900 zusätzliche Einheiten), da die geburtenstarken Jahrgänge in Rente gehen. In Lautertal selbst ist die Einwohnerzahl stabil rückläufig. Die Wirtschaft ist geprägt von Landwirtschaft, kleinen Handwerksbetrieben und Tourismus (Wandern, Wintersport). Viele Bewohner pendeln nach Alsfeld, Lauterbach oder Fulda. Der Ausbau von Breitbandinternet und Remote-Arbeit macht die Region für Zuzügler aus städtischen Gebieten etwas attraktiver, bleibt aber begrenzt. Im Kreis fehlen derzeit etwa 1.400 Wohnungen, gleichzeitig stehen fast 1.900 leer – oft dauerhaft, da sie sanierungsbedürftig sind.

3. Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Lautertal ist günstig im hessischen und bundesweiten Vergleich. Die Gemeinde liegt bei Grundstücks- und Immobilienpreisen im unteren Drittel Hessens (Platz 401 von 422 Gemeinden).

• Einfamilienhäuser und freistehende Häuser: Durchschnittlicher Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.900–2.000 €/m² (Q3 2025). Typische Objekte (Baujahr 1950–1990, 120–180 m² Wohnfläche, mit Grundstück 600–1.000 m²) kosten 250.000–450.000 €. Ältere, sanierungsbedürftige Höfe mit Scheune oder landwirtschaftlichen Nebengebäuden starten bei 150.000–300.000 €, modernisierte oder neugebaute Objekte (z. B. Niedrigenergiehäuser) erreichen 400.000–500.000 €.
• Doppel- und Reihenhäuser: Selten, Preise um 350.000–470.000 € für Neubau-Projekte.
• Wohnungen: Kaum Angebot an Eigentumswohnungen; wenn vorhanden, liegen Preise bei 1.500–2.000 €/m².
• Entwicklung: Kaufpreise für Häuser sind 2025 um etwa 6 % gestiegen (im Vergleich zu 2024), bleiben aber stabil niedrig. Der Markt ist käuferfreundlich mit langen Vermarktungszeiten.

Viele Angebote sind provisionsfrei oder von Privat, da Makler in der Region selten dominieren.

4. Mietpreise

Der Mietmarkt ist sehr entspannt und günstig.

• Durchschnittliche Kaltmiete: 6,50–7,20 €/m² (je nach Quelle 6,75 €/m² im Jahresdurchschnitt 2025).
• Typische Mieten: Für ein Einfamilienhaus (120–150 m²) 800–1.200 € kalt, für Wohnungen 500–800 € kalt.
• Entwicklung: Leichter Anstieg um 2–3 % pro Jahr, bedingt durch Modernisierungen und geringe Nachfragezuwächse. Im Vogelsbergkreis insgesamt liegen Mieten bei etwa 7,10 €/m², in Lautertal eher darunter. Leerstand ist hoch, besonders bei älteren Objekten.

5. Grundstückspreise und Bodenrichtwerte

Baugrundstücke sind rar, da Neubaugebiete kaum ausgewiesen werden.

• Bodenrichtwerte: Sehr niedrig, oft unter 50 €/m² in ländlichen Lagen (im Kreisvergleich Platz 17 von 19).
• Marktpreise für Baugrundstücke: 40–100 €/m², je nach Erschließung und Lage. Voll erschlossene Parzellen in den Ortsteilen können 80–150 €/m² erreichen. Größere landwirtschaftliche Flächen oder Hofstellen sind günstiger. Der Markt ist inaktiv; Transaktionen sind selten und basieren meist auf Erbfällen oder Hofübergaben.

6. Angebot und Nachfrage

• Angebot: Im November 2025 gibt es nur eine Handvoll aktiver Angebote (ca. 10–15 Häuser, kaum Wohnungen). Typisch sind renovierungsbedürftige Einfamilienhäuser mit Scheune, große Gärten oder landwirtschaftliche Anwesen. Neubauvorhaben (z. B. Doppelhäuser als Ausbauhäuser) machen einen kleinen Teil aus.
• Nachfrage: Gering bis moderat. Käufer sind meist Familien aus der Region, Ruheständler oder Zuzügler, die Ruhe und Natur suchen. Pendler profitieren von Homeoffice-Möglichkeiten. Der Markt ist stark verkäuferlastig – Objekte stehen oft monate- bis jahrelang zum Verkauf.
• Portale wie Immobilienscout24, Immowelt oder Kleinanzeigen zeigen durchgängig niedrige Angebotszahlen.

7. Trends und Prognose

Der Immobilienmarkt in Lautertal bleibt stabil günstig, mit leichten Preissteigerungen durch allgemeine Baukostenentwicklung und Zuzug aus teureren Regionen (z. B. Rhein-Main). Langfristig drücken demografische Faktoren (Alterung, Abwanderung Jugendlicher) auf den Markt – viele Häuser werden leerstehen oder nur schwer vermittelbar sein. Positiv wirken könnten verbesserte Infrastruktur (Breitband, E-Mobilität) und der Trend zu ländlichem Wohnen. Ein Mangel an barrierearmen oder seniorengerechten Wohnungen wird zunehmen. Für Käufer bietet sich weiterhin eine der günstigsten Regionen Hessens, für Verkäufer oft lange Wartezeiten.

8. Fazit

Lautertal (Vogelsberg) ist ein klassischer ländlicher Immobilienmarkt mit niedrigen Preisen, hoher Lebensqualität durch Natur und Ruhe, aber begrenzter Infrastruktur und wirtschaftlicher Dynamik. Er eignet sich besonders für Selbstversorger, Naturliebhaber oder Ruheständler, die ein günstiges Eigenheim suchen. Der Markt ist ruhig, Preise steigen moderat, und es gibt Potenzial für Wertsteigerungen durch Sanierung älterer Objekte. Wer hier investiert, profitiert von Stabilität und niedrigen Einstiegskosten, muss aber mit geringer Wertsteigerung und längeren Vermarktungszeiten rechnen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.