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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Wartenberg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Wartenberg
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Wartenberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Wartenbergs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Angersbach und Landenhausen.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Schlitz, Bad Salzschlirf, Großenlüder, Landkreis Fulda, Herbstein und Lauterbach.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Wartenberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Vollumfänglicher Bericht zum Immobilienmarkt in Wartenberg (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Wartenberg ist eine kleine Gemeinde im Vogelsbergkreis in Osthessen, die aus den Ortsteilen Angersbach und Landenhausen besteht. Sie liegt am östlichen Rand des Vogelsbergs in einer waldreichen Mittelgebirgslandschaft auf einer Höhe von etwa 250 bis 500 Metern über dem Meeresspiegel. Die Gemeinde grenzt an Lauterbach (ca. 5 km entfernt), Alsfeld (ca. 22 km) und Fulda (ca. 20 km). Die Anbindung erfolgt hauptsächlich über die Bundesstraße B 254, mit Nähe zu den Autobahnen A5 und A7 (jeweils ca. 23 km zu den nächsten Auffahrten). Wartenberg ist ländlich geprägt, ohne große städtische Zentren in unmittelbarer Nähe, was den Immobilienmarkt als typisch regionalen und preisgünstigen Markt im Vergleich zu Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet auszeichnet. Mit rund 3.500 Einwohnern (Stand Ende 2024) handelt es sich um eine überschaubare Kommune mit Fokus auf Wohnen im Grünen.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerungsentwicklung in Wartenberg war in den 1990er und frühen 2000er Jahren positiv, mit Zuzügen und Wachstum über dem Durchschnitt des Vogelsbergkreises. Seit etwa 2003 überwiegen jedoch Fortzüge, was zu einer leichten Abnahme der Einwohnerzahlen führt. Prognosen für den Vogelsbergkreis deuten auf einen weiteren Rückgang hin, bedingt durch Alterung und negative natürliche Bevölkerungsbilanz (mehr Sterbefälle als Geburten). Dennoch bleibt Wartenberg stabiler als viele benachbarte Gemeinden.
Wirtschaftlich dominiert der Mittelstand: Über 200 Betriebe sind registriert, vorwiegend in Handwerk, Einzelhandel, Dienstleistungen und kleineren Produktionsbereichen. Es gibt keine großen Industrieansiedlungen, aber eine positive Entwicklung durch Neuansiedlungen in den letzten Jahrzehnten. Die Pendlerquote ist hoch, da viele Bewohner in umliegenden Städten wie Fulda oder Gießen arbeiten. Die Infrastruktur umfasst Grundversorgung (Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten), ist aber ländlich begrenzt – kein Anschluss an Schienenverkehr, begrenzte medizinische Versorgung. Diese Faktoren machen Wartenberg attraktiv für Familien, die ruhiges Wohnen suchen, und dämpfen spekulative Preisentwicklungen.
3. Aktuelle Preisstruktur (Stand November 2025)
Der Immobilienmarkt in Wartenberg ist geprägt von Einfamilienhäusern und wenigen Eigentumswohnungen. Das Angebot ist überschaubar, Neubauaktivitäten gering. Preise liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (Hessen: Häuser ca. 3.200–3.300 €/m², Wohnungen ca. 3.600–3.700 €/m²).
- Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.100 bis 2.200 €/m². Für ein typisches Einfamilienhaus (150 m²) ergibt sich ein Preis von ca. 310.000 bis 350.000 €, je nach Zustand, Lage und Ausstattung. Günstige Objekte (sanierungsbedürftig) starten bei unter 2.000 €/m², bessere Lagen oder Neubauten erreichen bis 2.900 €/m².
- Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Weniger verbreitet, Durchschnittspreise bei ca. 1.800 bis 1.900 €/m². Eine 80–100 m² große Wohnung kostet typisch 150.000 bis 200.000 €.
- Grundstücke: Bodenrichtwerte und Angebotspreise für Baugrundstücke variieren stark nach Lage (Ortskern vs. Außenbereich), liegen aber in der Regel bei 50–150 €/m² für bebaubare Flächen. Die Nachfrage nach Bauplätzen ist moderat, da Neubau durch hohe Baukosten und bürokratische Hürden eingeschränkt ist.
- Mietpreise: Kaltmieten liegen bei ca. 7,00 bis 7,90 €/m² für Wohnungen und Häuser. Eine 100 m²-Wohnung kostet somit monatlich 700–800 € kalt. Der Mietmarkt ist ruhig, mit geringer Fluktuation und Fokus auf Langzeitmietern.
Die Preise in Wartenberg sind stabil und deutlich günstiger als in städtischen Regionen Hessens, was die Gemeinde für Einsteiger, Familien und Ruhesuchende interessant macht.
4. Preisentwicklung der letzten Jahre
Seit 2020 haben die Kaufpreise für Häuser in Wartenberg um etwa 20–25 % zugelegt (von ca. 1.700–1.800 €/m² auf aktuell über 2.100 €/m²). Dieser Anstieg war in den Jahren 2021–2022 am stärksten, bedingt durch niedrige Zinsen und Nachfrage nach ländlichem Wohnen während der Pandemie. Ab 2023 kam es zu einer Verlangsamung und leichten Stagnation durch steigende Bauzinsen. Im Jahr 2025 zeigen sich leichte Zuwächse von 1–6 % je Quartal, mit einem Jahresplus von ca. 3–6 %. Wohnungen entwickelten sich ähnlich, aber flacher. Im Vergleich zum Vogelsbergkreis insgesamt (Häuser ca. 2.100 €/m²) und Hessen liegt Wartenberg im unteren Preissegment. Rückgänge gab es in den Jahren 2023/2024 regional bedingt durch höhere Finanzierungskosten, aber seit Mitte 2024 stabilisieren sich die Preise wieder.
5. Einflussfaktoren auf den Markt
- Positive Faktoren: Günstige Preise im Vergleich zu Ballungsräumen, Natur- und Ruhe-Lage, gute Anbindung an Fulda als Arbeitsmarkt. Sinkende Bauzinsen seit 2024 beleben die Nachfrage leicht.
- Negative Faktoren: Abwanderung junger Familien, begrenzte Infrastruktur (keine weiterführenden Schulen vor Ort, eingeschränkte ÖPNV), hohe Energiekosten in älteren Gebäuden und geringer Neubau durch strenge Baurechtvorgaben.
- Marktvolumen: Wenige Transaktionen pro Jahr (typisch für kleine Gemeinden), überwiegend private Verkäufe von Bestandsimmobilien (Baujahr 1950–1990).
6. Prognose für 2026 und darüber hinaus
Für die kommenden Jahre wird ein moderater Preisanstieg von 1–4 % pro Jahr erwartet, getrieben durch weiter sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im ländlichen Raum. Starke Sprünge wie in den Boomjahren sind unwahrscheinlich, da demografischer Rückgang und begrenztes Angebot die Dynamik dämpfen. In attraktiven Lagen (z. B. mit guter Aussicht oder Nähe zu Lauterbach) könnten Preise stärker steigen, während sanierungsbedürftige Objekte stabil bleiben. Langfristig profitiert Wartenberg von der Trendwende zu Homeoffice und Naturwohnen, bleibt aber ein stabiler, preiswerter Markt ohne Überhitzung. Für Käufer bietet 2025/2026 gute Einstiegschancen, für Verkäufer solide Werthaltigkeit.
Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Wartenberg ruhig, preisgünstig und langfristig stabil – ideal für Eigennutzer, die Wert auf bezahlbares Wohnen in ländlicher Idylle legen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
