Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Eschersheim

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Eschersheim das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Eschersheim Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Eschersheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Eschersheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Eschersheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Besonderheiten vom Immobilienstandort Frankfurt Eschersheim! Herzlich willkommen im Stadtteil Eschersheim, welcher neben einer hohen Wohnqualität sowie relativer Villendichte zudem mit dem Weißen Stein einen Architekturpreis vorzuweisen hat!

Immobilienmarkt des Frankfurter Stadtteils Eschersheim

Einleitung

Frankfurt-Eschersheim, ein charmanter Stadtteil im Norden Frankfurts, zeichnet sich durch eine harmonische Mischung aus urbaner Nähe und naturnaher Ruhe aus. Mit etwa 13.800 Einwohnern erstreckt er sich rund sechs Kilometer nördlich des Stadtzentrums und wird von der Nidda im Westen begrenzt. Der Stadtteil ist vor allem als Wohngebiet etabliert, geprägt von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Altbauten und modernen Wohnkomplexen. Die exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr – darunter der S-Bahnhof Eschersheim sowie U-Bahn-Linien – macht ihn attraktiv für Berufstätige, Familien und Pendler. Im Jahr 2025 stabilisiert sich der Immobilienmarkt in Eschersheim nach den Turbulenzen der Vorjahre. Während die Kaufpreise für Wohnimmobilien eine leichte Erholung zeigen, drücken anhaltend hohe Zinsen und eine abnehmende Nachfrage nach Neubauten auf die Dynamik. Der Mietmarkt bleibt eng, getrieben von der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in einer wachsenden Metropole. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die historische Entwicklung, Einflussfaktoren und Ausblicke auf den Markt in Eschersheim.

Lage und Infrastruktur

Eschersheim profitiert von seiner strategischen Position als Brücke zwischen der pulsierenden Frankfurter Innenstadt und den grünen Außenbezirken. Die Eschersheimer Landstraße dient als zentrale Achse mit gehobenem Einzelhandel, Cafés und Dienstleistern, die den Alltag erleichtern. Der Stadtteil ist von Parks und der Niddaauen umgeben, was ihn zu einem der grünsten in Frankfurt macht – ideal für Familien und Naturliebhaber. Die Verkehrsanbindung ist ein starker Pluspunkt: Die U-Bahn-Linien U1 und U8 verbinden Eschersheim in unter 15 Minuten mit dem Hauptbahnhof, während S-Bahnen und Busse den regionalen Verkehr abdecken. Rad- und Fußwege fördern eine nachhaltige Mobilität. Aktuelle Infrastrukturprojekte, wie die Erweiterung des S-Bahn-Netzes und die Sanierung von Grünflächen, steigern die Attraktivität weiter. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, machen Eschersheim jedoch auch anfällig für städtische Entwicklungen wie steigende Baukosten.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnmarkt in Eschersheim ist im Jahr 2025 geprägt von Stabilität mit leichten Aufwärtstendenzen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern bleibt hoch, da der Stadtteil als familienfreundlich und zentral gilt, während das Angebot durch begrenzte Neubauaktivitäten knapp ist.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt derzeit bei etwa 5.100 bis 5.900 Euro. In bevorzugten Lagen wie der Eschersheimer Landstraße erreichen Neubauwohnungen Preise von bis zu 9.400 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) bei 4.200 bis 5.300 Euro notieren. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet im Schnitt 300.000 bis 350.000 Euro. Die Preise variieren je nach Baujahr: Altbauten aus den 1950er Jahren sind günstiger (ca. 4.000 Euro/qm), moderne Sanierungen teurer (bis 6.000 Euro/qm). Im Vergleich zu zentralen Bezirken wie Sachsenhausen ist Eschersheim erschwinglicher, was es für Mittelstandskäufer attraktiv macht.

Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis 4.900 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Reihenendhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und Garten kostet 550.000 bis 650.000 Euro. Die Preise sind in den letzten Monaten stabil geblieben, mit einem leichten Rückgang bei älteren Objekten durch höhere Finanzierungskosten. Beliebte Typen sind sanierte Altbauten mit Balkonen oder Gärten, die eine hohe Lebensqualität bieten.

Angebot und Nachfrage: Es gibt derzeit etwa 100 bis 150 aktive Angebote für Wohnungen und Häuser, hauptsächlich über Portale wie Immowelt oder Immobilienscout24. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien und Zuzüglern aus dem Rhein-Main-Gebiet, während Investoren durch sinkende Renditen (Ertragsfaktor bei ca. 22) zurückhaltender agieren. Transaktionen sind um 5 Prozent höher als im Vorjahr, was auf eine Stabilisierung hinweist.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Eschersheim ist angespannt, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die durchschnittliche Mietbelastung liegt bei 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter, was unter dem Frankfurter Durchschnitt von 16 Euro bleibt, aber für Mieter spürbar ist.

Mietpreise für Wohnungen: Eine 2-Zimmer-Wohnung (60 qm) kostet monatlich 800 bis 1.000 Euro kalt (13 bis 17 Euro/qm). In Toplagen steigen die Preise auf 20 Euro/qm, in ruhigen Nebenstraßen sinken sie auf 12 bis 13 Euro. Neubauwohnungen mit Einbauküche und Balkon erzielen höhere Mieten (bis 18 Euro/qm), während Altbauten günstiger sind. Der Trend zeigt einen Rückgang um 3 bis 5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, bedingt durch mehr Freisetzungen, doch jährlich bleibt der Markt stabil.

Mietpreise für Häuser: Vollständige Häuser sind rar und werden hauptsächlich an Familien vermietet, mit Preisen von 17 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Eine 120-qm-Familienvilla kostet 2.000 bis 2.500 Euro monatlich. Die Nachfrage nach solchen Objekten ist hoch, was zu Wartezeiten von mehreren Monaten führt.

Mieterhöhungen und Regulierungen: Gemäß Mietspiegel 2025 dürfen Mieterhöhungen auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden, mit einem Fokus auf energetische Sanierungen. Der Jahresmietfaktor liegt bei etwa 4,5 Prozent, was moderate Anpassungen ermöglicht.

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Eschersheim ist untergeordnet zum Wohnsektor, aber wachsend. Der Stadtteil eignet sich für kleinere Unternehmen, Büros und Dienstleister, da er ruhige Lagen mit guter Erreichbarkeit bietet. Der gehobene Einzelhandel dominiert, ergänzt durch Praxen und Büros.

Büro- und Praxisflächen: Durchschnittliche Mietpreise für Büros liegen bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter, mit einem Leerstand von unter 7 Prozent. Eine 100-qm-Bürofläche kostet 1.500 bis 2.000 Euro monatlich. Neubauten an der Eschersheimer Landstraße sind gefragt, mit Preisen bis 25 Euro/qm. Die Nachfrage kommt von Start-ups und Freiberuflern, die die Nähe zur Innenstadt schätzen.

Einzelhandels- und Lagerflächen: Ladenlokale kosten 18 bis 25 Euro/qm, Lagerhallen 10 bis 15 Euro/qm. Es gibt etwa 20 bis 30 aktive Angebote, hauptsächlich für kleine Flächen (50 bis 200 qm). Der Markt profitiert von der lokalen Kundschaft, bleibt aber abhängig von der wirtschaftlichen Lage.

Investitionen: Gewerbeobjekte als Renditeinvestitionen erzielen Erträge von 4 bis 6 Prozent, mit Fokus auf Bestandsimmobilien. Die geringe Bautätigkeit führt zu knappen Angeboten, was Preise stabilisiert.

Historische Entwicklung

Die Immobilienpreise in Eschersheim haben in den letzten Jahren eine volatile Entwicklung durchlaufen. Von 2020 bis 2022 stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen um 20 bis 30 Prozent, getrieben vom Boom in Frankfurt. 2023 kam es zu einem starken Rückgang: In Eschersheim fielen Wohnungspreise um bis zu 17 Prozent aufgrund hoher Zinsen und geringer Transaktionen. Häuser verloren 10 bis 15 Prozent. Im Jahr 2024 stabilisierten sich die Preise, mit einem leichten Anstieg um 3 Prozent für Wohnungen (von 5.500 auf 5.860 Euro/qm). Mieten sanken um 5 Prozent, da mehr Objekte freigesetzt wurden. Seit Anfang 2025 zeigen die Preise eine Erholung: Wohnungen +5 Prozent, Häuser +2 Prozent, unterstützt durch sinkende Inflation. Der Ertragsfaktor verbesserte sich von 22 auf 22,4, was Investoren wieder anzieht. Langfristig (seit 2011) haben Preise sich verdoppelt, von 2.500 auf über 5.000 Euro/qm.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Markt in Eschersheim. Die hohe Bevölkerungsdichte in Frankfurt (Wachstum um 1 Prozent jährlich) treibt die Nachfrage, während steigende Zinsen (aktuell 3,5 bis 4 Prozent) die Finanzierbarkeit dämpfen. Energetische Vorgaben und Sanierungskosten belasten Altbestände, fördern aber grüne Neubauten. Die Wirtschaftskraft der Region – mit Frankfurt als Finanzzentrum – sorgt für stabile Beschäftigung, doch Unsicherheiten durch Rezessionsängste bremsen Investitionen. Lokale Regulierungen, wie die Umwandlungsverordnung, begrenzen Miet-zu-Eigentum-Umwandlungen. Positiv wirken Förderprogramme für bezahlbaren Wohnraum und Infrastrukturausbau.

Ausblick

Für 2026 wird eine moderate Steigerung der Preise erwartet: +2 bis 4 Prozent für Wohnungen, +1 bis 3 Prozent für Häuser, bei stabilen Mieten. Die Nachfrage bleibt hoch durch Zuzug, doch anhaltend hohe Zinsen könnten Transaktionen drosseln. Neubauvorhaben wie das Projekt an der Eschersheimer Landstraße (exklusive Wohnungen mit Balkonen) werden den Markt beleben. Investoren sollten auf renditestarke Bestandsobjekte setzen. Insgesamt bleibt Eschersheim ein solider Markt mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung, solange die wirtschaftliche Stabilität anhält.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Eschersheim ist 2025 ein Spiegel der Metropolendynamik: Stabil, nachhaltig und familienorientiert. Mit erschwinglichen Preisen im Vergleich zum Stadtzentrum und starker Infrastruktur bietet er Chancen für Käufer und Mieter gleichermaßen. Trotz Herausforderungen wie Zinsen und Regulierungen überwiegen die Vorteile einer lebenswerten Lage. Interessenten sollten eine individuelle Beratung in Anspruch nehmen, um von der aktuellen Stabilisierung zu profitieren.

Was besagen die Lagefaktoren und Verkehrssituationen im Stadtteil aus

Den Stadtteil Eschersheim finden Sie, indem Sie sich von der Frankfurter Innenstadt in nördliche Richtung begeben. Geprägt wird der Stadtteil unter anderen von zahlreichen Villenvierteln, welche aus diesem einen Ort werden lassen, welcher eine ausgesprochen hohe Wohnqualität vorzuweisen hat. Hierbei befinden sich genau sieben Stadtteile in unmittelbarerer Nachbarschaft, dazu gehören Ginnheim, Heddernheim, Niederursel, Eckenheim, Dornbusch, Kalbach-Riedberg sowie der Frankfurter Berg. Hauptverkehrsknotenpunkt innerhalb des Stadtteils dürfte hierbei die Eschersheimer Landstraße sein und zugleich eine der größten Straßen von ganz Frankfurt ist. Allein im Jahre 2013 waren nach Angaben des statistischen Amtes rund 14.700 Einwohner im ca. 334 Hektar großen Stadtteil registriert. Ein direkter Anschluß an die Bundesautobahn A 661 garantiert zudem für einen reibungslosen Ablauf im Güterverkehr, wogegen öffentliche Verkehrsmittel darunter die S-Bahn-Linie S6, U-Bahn-Linien U1, U2, U3 und U8 sowie Buslinien wie die Linien 60, 63, 66, 69 aber auch Nachtbuslinie n3 für einen nahtlosen Transport im Personennahverkehr Sorge tragen.

Eine weitreichende Datenanalyse sowie grundlegende Fakten zum Stadtteil

Immerhin bietet der Stadtteil seinen knapp 14.700 Einwohnern, denn soviele waren nach Angaben des statistischen Amtes zum Ende des Jahres 2013 hin hier registriert auf einer Fläche von etwa 334 Hektar eine ganze Menge. Das bedeutet aber auch, dass der Stadtteil circa 7.900 Haushalte vorzuweisen hatte, von denen rund 52,9 Prozent Single-Haushalte gewesen sind. Die Zahl der alleinlebenden Einwohner zwischen 25 und 45 Jahre konnte mit ca. 37,1 Prozent ermittelt werden. Gleichzeitig galten knapp 23,1 Prozent als alleinerziehende Haushalte, wogegen Familien mit Kindern, welche das 18. Lebensjahr noch nicht überschritten hatten mit immerhin 17,4 Prozent erfasst waren. Die Zahl auländischer Mitbürgerinnen und Mitbürger, welche gerade einmal 27,6 Prozent ausmachten, war in diesem Stadtteil eher als unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Ältere Menschen hingegen hatten immerhin 19,6 Prozent vorzuweisen, was letztendlich dazu führte, dass im Stadtteil ein durchschnittliches Alter von etwa 41,2 Jahre vorzufinden war.

Die besten Empfehlungen in Sachen Freizeit und Einkaufsmöglichkeiten

Im gesamten Stadtteil erwartet Einheimische wie Besucher eine Vielzahl Sehenswürdigkeiten wie zum Beispiel die katholische St.-Josefs-Kirche oder der Weißer Stein Brunnen, welcher im Jahre 1910 aufgrund einer Iniative des Unternehmers Gottfried Kleinschmidt errichtet wurde. Eine der Hauptattraktionen im Stadtteil dürfte das jährlich stattfindende Mühlenfest der ortsansässigen Freiwilligen Feuerwehr sein. Hingegen sollten Sie sich einen Besuch zum Alten Lindenbaum, welcher zugleich das Wahrzeichen des Stadtteils darstellt keineswegs entgehen lassen. Bei der Suche nach attraktiver Kleidung, hochwertiger Heimelektronik oder Schreibwaren jeglicher Art, werden Sie in der gesamten Innenstadt sehr schnell fündig, denn gleich eine Menge kleinerer und größerer Einzelhandelsgeschäfte haben Ihnen ein reichhaltiges Produktsortiment anzubieten. Lebensmittel hingegen finden Sie unter anderen im Asia Paradies, einem Supermarkt für aiatische Köstlichkeiten oder Alnatura Supermarkt sowie Biomarkt Am Weißen Stein.

Attraktive Arbeitsplätze und moderne Bildungseinrichtungen innerhalb des Stadtteils

Sowohl der gesamte Einzelhandel wie auch das Handwerk oder Dienstleistungsgewerbe sind wichtige Ansprechpartner bei der Suche nach einem attraktiven Arbeitsplatz. Doch auch mittelständische Unternehmen wie zum Beispiel die Robert Lott GmbH, Alfa Möbelspedition GmbH & Co. KG sowie Dachdeckung & Gerüstbau Heyl GmbH geben wichtige Impulse in Punkten Arbeitsplätze. Dagegen garantieren moderne Bildungseinrichtungen wie die Ludwig-Richter-Schule (Grund- und Hauptschule), Johann-Hinrich-Wichern-Schule, Fried-Lübbecke-Schule sowie Ziehenschule (ein zweisprachiges Gymnasium) für eine solide Ausbildung innerhalb des Stadtteils.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Eschersheim oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.