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Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Heddernheim das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Heddernheim Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Heddernheim
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Heddernheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Heddernheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Den Immobilienstandort Frankfurt Heddernheim vorgestellt! Herzlich willkommen im Stadtteil, wo die Kupferverarbeitung einen ungemein hohen Stellenwert einnimmt sowie einem Vergleich mit Metropolen wie Paris und San Francisco keinesfalls ängstlich entgegengesehen muss!
Der Immobilienmarkt Stadtteil Frankfurt Heddernheim – mehr als nur Immobilienwerte oder Mietpreise
1. Einführung
Frankfurt-Heddernheim, ein charmanter Stadtteil im Norden Frankfurts, stellt einen der kleinsten und doch lebendigsten Bezirke der Metropole dar. Mit einer Fläche von rund 2,5 Quadratkilometern und etwa 17.100 Einwohnern verkörpert Heddernheim eine Mischung aus urbaner Nähe und ländlicher Idylle. Der Stadtteil, der zum Ortsbezirk Nord-West gehört, zeichnet sich durch seine historische Prägung aus – von römischen Siedlungen bis hin zu mittelalterlichen Weingütern – und bietet heute eine hochwertige Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Heddernheim ist geprägt von stabiler Nachfrage, die durch die exzellente Verkehrsanbindung und die grüne Umgebung getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt resilient, mit moderaten Preisanstiegen und einer zunehmenden Attraktivität für Familien und Berufstätige, die eine Balance zwischen Stadtleben und Ruhe suchen. Dieser Bericht beleuchtet die wesentlichen Aspekte des Marktes, von der Lage über Preisentwicklungen bis hin zu Prognosen.
2. Lage und Infrastruktur
Heddernheim liegt strategisch günstig am rechten Ufer eines Niddabogens, etwa acht Kilometer nördlich des Frankfurter Zentrums. Der Stadtteil grenzt an den Eschersheimer Landgraben im Süden und die Bad Homburger Straße im Norden, was eine nahtlose Integration in das Rhein-Main-Netz ermöglicht. Die Infrastruktur ist ausgezeichnet: Die U-Bahn-Linien U8 und U9 verbinden Heddernheim in unter 20 Minuten mit dem Hauptbahnhof, während die S-Bahn-Station Heddernheim schnelle Verbindungen in die Region bietet. Die A5-Autobahn ist nur wenige Minuten entfernt, was Pendler aus dem Umland anzieht.
Innerhalb des Stadtteils dominieren ein- bis zweistöckige Bebauungen im traditionellen Frankfurter Stil, ergänzt durch moderne Neubauten in Randbereichen. Einkaufsstraßen wie die Heddermer Landstraße bieten ein breites Angebot an Geschäften, Cafés und Dienstleistern. Grünflächen wie der Niddapark und der Nidda-Radweg laden zu Erholung ein, und Freizeiteinrichtungen umfassen Spielplätze, einen Minigolfplatz sowie jährliche Feste wie das Heddermer Weinfest. Diese Kombination aus Mobilität und Lebensqualität macht Heddernheim zu einem der begehrtesten Wohnorte im Frankfurter Norden, was den Immobilienmarkt nachhaltig stützt.
3. Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung Heddernsheims wächst moderat, mit einem Zuwachs von etwa 1-2 Prozent pro Jahr, was auf die Attraktivität des Stadtteils zurückzuführen ist. Der Altersdurchschnitt liegt bei rund 42 Jahren, was auf eine hohe Familienquote hinweist – etwa 30 Prozent der Haushalte haben Kinder unter 18 Jahren. Die Einwohnerstruktur ist vielfältig: Neben etablierten Frankfurtern ziehen zunehmend junge Familien und Fachkräfte aus dem Finanz- und Tech-Sektor zu, getrieben durch die Nähe zum Europäischen Zentralbank-Gebäude und dem Flughafen. Die Pendlerbilanz ist positiv, mit täglich über 2.000 Zu- und Wegfahrten, was die Nachfrage nach mittelgroßen Wohnungen und Reihenhäusern ankurbelt. Demografische Trends wie Alterung und Zuzug von Millennials fördern den Bedarf an barrierefreien und energieeffizienten Objekten, was den Markt für Sanierungen belebt.
4. Marktübersicht: Angebot und Nachfrage
Der Immobilienmarkt in Heddernheim ist von einer hohen Nachfrage und einem relativ knappen Angebot geprägt. Im Jahr 2025 wurden bundesweit und regional steigende Transaktionszahlen verzeichnet – in Frankfurt insgesamt rund 3.300 Verkäufe, ein Plus von über 29 Prozent gegenüber 2024. In Heddernheim spiegelt sich dies in einer Verkaufsdauer von durchschnittlich 4-6 Monaten wider, kürzer als im städtischen Durchschnitt. Die Nachfrage wird durch die starke Wirtschaftskraft Frankfurts (Finanzplatz Europas) und die Wohnungsnot in der Region angeheizt: Pendler und Zuzügler suchen gezielt nach Objekten in grünen, gut angebundenen Lagen wie Heddernheim.
Das Angebot umfasst hauptsächlich Bestandsimmobilien aus den 1950er-1970er Jahren, mit einem wachsenden Anteil an Neubauten (ca. 10 Prozent der Transaktionen). Der Umsatz im Nordwesten Frankfurts lag 2024 bei über 1,2 Milliarden Euro, mit Heddernheim als stabiler, aber nicht dominantem Submarkt. Herausforderungen ergeben sich aus der Bebauungsdichte: Nur begrenzte Flächen für Neuprojekte sind verfügbar, was zu Wettbewerb um Sanierungsobjekte führt. Insgesamt übersteigt die Nachfrage das Angebot um 15-20 Prozent, was Preise stützt und Investoren anzieht.
5. Preisentwicklung für Eigentum
Die Preise für Eigentumswohnungen (ETW) in Heddernheim haben sich 2025 auf einem hohen Niveau stabilisiert, mit einem Durchschnitt von etwa 4.800 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht von 3.140 Euro für ältere Objekte in Randlagen bis zu 6.300 Euro für modernisierte Wohnungen in Top-Lagen. Im Vergleich zu 2024 notiert eine Steigerung von rund 2,7 bis 4,8 Prozent, was auf die Erholung nach den Marktrückgängen 2022/2023 zurückzuführen ist. Der durchschnittliche Kaufpreis einer 80-Quadratmeter-Wohnung beträgt etwa 380.000 bis 440.000 Euro.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH) liegen die Preise bei 4.300 bis 4.700 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Plus von 13,9 Prozent im Bestand. Ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern kostet derzeit 520.000 bis 570.000 Euro. Neubauten sind seltener und teurer, mit Preisen um 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter. Historisch gesehen haben sich die Preise seit 2020 verdoppelt, getrieben durch die Pandemie-bedingte Flucht in grüne Vororte. Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke bewegen sich zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Nähe zur U-Bahn.
6. Mietmarkt
Der Mietmarkt in Heddernheim ist dynamisch und von steigenden Preisen geprägt. Der Durchschnittsmietpreis lag im dritten Quartal 2025 bei 14,27 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von etwa 5,6 Prozent gegenüber 2024 (13,51 Euro). Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung ergibt das Kaltmieten von rund 850 bis 950 Euro monatlich. Der Mietspiegel berücksichtigt Faktoren wie Baujahr, Ausstattung und Lage: Ältere Bestandswohnungen starten bei 12 Euro, Neubauten erreichen 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter.
Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 Prozent), was Vermieter starke Verhandlungspositionen gibt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen kommt vorwiegend von Paaren und Singles aus dem Pendlerbereich. Steigerungen resultieren aus der Inflationsanpassung und der Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (z. B. mit KfW-Standards). Im Vergleich zum Frankfurter Durchschnitt (15,23 Euro) ist Heddernheim etwas günstiger, was es für Mieter attraktiv macht.
7. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Heddernheimer Immobilienmarkt. Positiv wirken die wirtschaftliche Stärke Frankfurts (täglicher Pendlersaldo von über 295.000 Personen) und Infrastrukturprojekte wie die Erweiterung der U-Bahn-Netze. Die grüne Lage und die hohe Lebensqualität ziehen Investoren an, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen. Negative Einflüsse umfassen die steigenden Baukosten (durch Materialpreise und Regulierungen) und die Zinsentwicklung: Obwohl die EZB-Zinsen 2025 stabilisiert haben, belasten höhere Finanzierungskosten Käufer.
Zusätzlich spielen Nachhaltigkeit und Digitalisierung eine Rolle: Objekte mit Photovoltaik oder Smart-Home-Systemen erzielen Prämien von 5-10 Prozent. Die demografische Verschiebung hin zu kleineren Haushalten fördert den Bedarf an kompakten Einheiten, während Familien größer dimensionierte Häuser bevorzugen.
8. Prognose für 2025 und darüber hinaus
Für das laufende Jahr 2025 wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Bei Eigentum eine Steigerung von 2-4 Prozent, bei Mieten 3-5 Prozent. Die Stabilisierung des Marktes setzt sich fort, unterstützt durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Bis 2035 prognostizieren Experten einen jährlichen Anstieg von etwa 1,7 Prozent, was Heddernheim zu einem soliden Investmentort macht. Risiken bergen geopolitische Unsicherheiten und eine mögliche Überhitzung in Premiumlagen, doch die fundamentale Attraktivität des Stadtteils schützt vor starken Rückgängen. Chancen ergeben sich in Sanierungen und Neubauvorhaben, die den Übergang zu klimaneutralen Quartieren vorantreiben.
9. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Heddernheim präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der die Vorteile einer idyllischen Vorortlage mit städtischer Dynamik verbindet. Mit steigenden Preisen, hoher Nachfrage und positiven Prognosen bietet er sowohl Käufern als auch Investoren attraktive Perspektiven. Wer in Heddernheim investiert, setzt auf Wertstabilität und Lebensqualität – ein Markt, der in der pulsierenden Metropole Frankfurt eine Oase der Ruhe darstellt. Für Interessenten empfehle sich eine frühzeitige Marktbeobachtung, um von den aktuellen Chancen zu profitieren.
Welche besonderen Lagefaktoren und Verkehrssituationen zeichnen den Stadtteil aus
Der Stadtteil Heddernheim befindet sich im Nordwesten von Frankfurt am Main und ist mit einer Fläche von etwa 248,8 Hektar nicht nur seit April 1910 ein fester Bestandteil der Metropole, sondern zugleich Klaa Paris, eine Fastnachthochburg, welche insbesondere zum Umzug am Fastnachtdienstag mehr als einhunderttausend Besucher in die Region lockt. Somit finden Sie den Stadtteil im sogenannten Ortsbezirk Frankfurt-Nord-West direkt am rechten Ufer eines Niddabogens und besitzt trotz seiner geringen Größe dennoch eine überdurchschnittlich hohe Einwohnerzahl, welche laut statistisches Amt bei ca. 16.933 liegen dürfte. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich Niederursel, Praunheim, Eschersheim, Ginnheim, Hausen aber auch der Volkspark Niddatal. Um innerhalb kürzester Zeit jeden x-beliebigen Nachbarstadtteil erreichen zu können, dürfen Einheimische wie Besucher auf eine Vielzahl öffentlicher Verkehrsmittel zurückgreifen. So finden Sie im Stadtteil neben den U-Bahn-Linien U1, U2, U3, U8 und U9 die Buslinien 29, 60, 71, 72, 73 sowie Nachtbuslinien n2 oder n3.
Was besagen die Daten und Fakten zum Stadtteil aus
Wie bereits schon kurz angesprochen, sind im Stadtteil Ende des Jahres 2013 rund 16.933 Einwohner statistisch erfasst gewesen, welche auf einer Fläche von ca. 2,488 Quadratkilometer eine abwechslungsreiche und idyllische Heimat gefunden haben. Gleichzeitig waren zu diesem Zeitpunkt nach Angaben des statistischen Amtes knapp 8.349 Haushalte im Stadtteil gemeldet, von denen etwa 43,7 Prozent Single-Haushalte waren. Dagegen betrug der Anteil aller im Stadtteil registrierten Familienhaushalte mit Kindern unter 18 Jahren circa 22,8 Prozent. Immerhin galten knapp 26,5 Prozent als sogenannte alleinerziehende Haushalte mit Kindern. Ältere Menschen ab einem Alter von 65 Jahren oder darüber waren mit rund 19,1 Prozent erfasst, wogegen 36,6 Prozent ausländischen Mitbürgern zuzuordnet werden konnten. Zudem konnte im gesamten Stadtteil ein durchschnittliches Alter von ca. 39,5 Jahre ermittelt werden.
Freizeit und Einkauf lässt sich im Stadtteil abwechslungsreich gestalten
Von Langeweile ist im gesamten Stadtteil nichts zu verspüren, denn was wäre eine Fastnachthochburg ohne Sehenswürdigkeiten, Veranstaltungen Museen? So können Sie sich unter anderen gemeinsam mit der ganzen Familie dem Ernst-May-Haus in der Straße Im Burgfeld 136 einen Besuch abstatten, wo als besonderes Highlight eine Frnkfurter Küche im originalen Raum auf Sie wartet. Auch im Heimatmuseum, welches im Neuen Schloss untergebracht ist, werden Ihnen zahlreiche Fundstücke präsentiert, die aus der Römerzeit stammen und somit einen interessanten Streifzug in eine bewegte Vergangenheit ermöglicht. Weitere Sehenswürdigkeiten wie die Gemaabump oder katholische Kirche St. Peter und Paul sollten Sie sich ebenfalls nicht entgehen lassen. Eine Vielzahl an Geschäften finden Sie unter anderen in der Kirchstraße sowie Nassauer Straße aber auch in der gesamten Innenstadt. Dagegen dürften sich Besorgungen mit Waren des täglichen Bedarfs am ehesten im Rewe-Markt in der Hessestraße, Nordwest Markt (Bernadottestraße), Früchte Akin (Limescorso 8) oder Aveirense in der Heddenheimer Landstraße 24 erledigen lassen.
Arbeitsangebote aber auch Bildungseinrichtungen im Stadtteil
Finden Sie am westlichen Ortrand des Stadtteils vorwiegend Einzelhandelsgeschäfte, Handwerksbetriebe und Dienstleister, welche erheblichen Einfluß auf den Arbeitsmarkt ausüben, dürften es vor allem im nordwestlichen Teil mittelständische Unternehmen sein. Zu den erfolgreichen Unternehmen im Stadtteil gehören zum Beispiel die TempWorkers GmbH, Sage Software oder das Bewachungsinstitut Eufinger, um nur einige mit Namen zu erwähnen. Ein Blick auf das Bildungswesen im Stadtteil zeigt, dass eine Vielzahl moderner Bildungseinrichtungen darunter die Robert Schumann Schule (eine Grund- und Hauptschule), Römerstadtschule, Geschwister-Scholl-Realschule oder Ziehenschule für eine optimale Schulausbidlung garantieren.
Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Heddernheim oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
