Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Nieder-Erlenbach

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Nieder-Erlenbach das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Nieder-Erlenbach Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Nieder-Erlenbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Nieder-Erlenbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Nieder-Erlenbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Neueste Erkenntnisse zum Immobilienstandort Frankfurt Nieder-Erlenbach! Herzlich willkommen im Stadtteil Nieder-Erlenbach, welcher nun schon seit etwa 1.200 Jahren seinen überaus ländlischen Charakter bewahrt hat und unter Insidern als echter Geheimtipp mit einem Hauch von wildromantischem Charm gilt!

Immobilienmarkt des Frankfurter Stadtteils Nieder-Erlenbach

Einleitung

Frankfurt-Nieder-Erlenbach, ein ruhiger und familienfreundlicher Stadtteil im Nordwesten Frankfurts, zeichnet sich durch seine grüne Umgebung, gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr und eine hohe Lebensqualität aus. Mit einer Fläche von etwa 4,5 Quadratkilometern und rund 5.000 Einwohnern ist Nieder-Erlenbach ein attraktives Wohngebiet für Familien, Pendler und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, wobei der Fokus auf Bestandsimmobilien liegt. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, beeinflusst durch sinkende Baukosten, moderate Zinsen und eine anhaltend knappe Wohnraumsituation in der Metropole Frankfurt. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Entwicklungen, Trends, Angebot und Nachfrage sowie eine Prognose für die kommenden Jahre.

Lage und Infrastruktur

Nieder-Erlenbach profitiert von seiner peripheren, aber gut erschlossenen Lage. Der Stadtteil grenzt an den Taunus und bietet viel Grünfläche, darunter Parks und Wanderwege, was ihn zu einem Rückzugsort für Stadtbewohner macht. Die Anbindung an das Frankfurter Zentrum erfolgt über die U-Bahn-Linie U8 (ca. 20 Minuten bis Hauptbahnhof) und die S-Bahn-Linie S5/S6. Straßenverbindungen wie die A5 und A661 erleichtern Pendlerfahrten. Lokale Annehmlichkeiten umfassen Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in der Erlenbachstraße und Freizeiteinrichtungen wie Sportplätze. Die Nähe zum Flughafen Frankfurt (ca. 25 km) und zum Messegelände macht den Ort interessant für Berufstätige im Finanz- und Logistiksektor. Diese Faktoren tragen zu einer stabilen Nachfrage bei, insbesondere bei Käufern, die Qualität und Erreichbarkeit balancieren wollen.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Nieder-Erlenbach hat sich 2025 nach einer Phase der Stagnation in den Vorjahren leicht erholt. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen derzeit im Durchschnitt bei etwa 4.500 bis 5.000 Euro, während Häuser bei 4.500 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Im Vergleich zu 2024 ist dies eine minimale Veränderung: Wohnungspreise sind um rund 0,4 Prozent gesunken (von 5.630 auf 5.606 Euro), Häuser hingegen um 0,2 Prozent gestiegen (von 4.515 auf 4.526 Euro). Über einen längeren Zeitraum zeigt sich eine moderate Aufwärtstendenz: Seit 2022 sind die Preise für Wohnungen um etwa 5 Prozent gestiegen, getrieben durch eine anhaltende Nachfrage.

Die Preise variieren je nach Lage: Zentrale Straßen wie die Nieder-Erlenbachstraße erzielen höhere Werte, während Randlagen günstiger sind. Bestandsimmobilien dominieren, mit Preisen zwischen 3.600 und 6.700 Euro pro Quadratmeter für Häuser mit normaler Ausstattung. Neubauten sind rar und teurer, mit Schätzungen ab 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Nieder-Erlenbach bleibt eng, mit einer Leerstandsquote von unter 1 Prozent – ein typisches Merkmal des Frankfurter Wohnraummangels. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt 2025 bei 12,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von etwa 6 Prozent gegenüber 2024 (von 11,59 auf 12,33 Euro). Für Häuser sind es rund 14,75 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 6,4 Prozent entspricht.

Der Anstieg resultiert aus steigenden Baukosten und einer hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Typische Mietwohnungen (3–4 Zimmer, 80–100 m²) kosten monatlich 1.000 bis 1.300 Euro kalt. Die Mietpreisbremse in Frankfurt dämpft extreme Steigerungen, doch in Nieder-Erlenbach, als „gespannter Markt“, bleibt der Druck hoch. Viele Mieter sind Langzeitbewohner, was den Markt stabilisiert, aber Neuzuzüge erschwert.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Nieder-Erlenbach ist begrenzt: 2025 werden etwa 10–15 Objekte pro Quartal inseriert, hauptsächlich Bestandswohnungen und kleinere Häuser. Die Nachfrage konzentriert sich auf familiengeeignete Objekte mit Garten oder Balkon, getrieben von Zuzug aus dem Frankfurter Zentrum und umliegenden Kreisen. Käufer sind oft Paare mit Kindern (Alter 30–45) oder Rentner, die die Ruhe schätzen. Die Transaktionszeit liegt bei 3–6 Monaten, kürzer als im städtischen Kern. Eine Herausforderung ist der geringe Neubau: Nur wenige Projekte (z. B. Sanierungen) werden realisiert, da Baukosten und Regulierungen den Bau bremsen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20–30 Prozent, was Preise stützt.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Markt: Die EZB-Zinsen (aktuell 3,4–3,6 Prozent) machen Finanzierungen planbar, fördern Käufe und dämpfen Spekulationen. Die Inflation (bei 2,3 Prozent) und wirtschaftliche Unsicherheiten (z. B. durch geopolitische Spannungen) halten die Nachfrage vorsichtig. Positiv wirken die gute Infrastruktur und die Nähe zu Arbeitsplätzen in Frankfurt. Negative Effekte entstehen durch den allgemeinen Wohnraummangel: Die Bundesregierung verfehlt das Ziel von 400.000 Neubauwohnungen jährlich (nur 230.000 erwartet 2025), was den Druck auf Vororte wie Nieder-Erlenbach erhöht. Lokale Initiativen zur Förderung von Sanierungen und grüner Baukunst könnten zukünftig Attraktivität steigern.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine leichte Stabilisierung erwartet: Kaufpreise könnten um 1–2 Prozent steigen, Mieten um 4–5 Prozent, bei anhaltend knapper Versorgung. Optimistische Szenarien (Zinssenkung, Wirtschaftsaufschwung) könnten zu 3–5 Prozent Wachstum führen, während Rezessionsrisiken Rückgänge von bis zu 2 Prozent bringen. Langfristig profitiert Nieder-Erlenbach von Frankfurts Wachstum als Finanzzentrum, mit Potenzial für Wertsteigerungen durch Infrastrukturausbau (z. B. Erweiterung der U-Bahn). Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da Nachhaltigkeit an Bedeutung gewinnt. Insgesamt bleibt der Markt robust, mit Chancen für Käufer in günstigen Lagen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Nieder-Erlenbach bietet 2025 ein ausgewogenes Verhältnis aus Erschwinglichkeit und Qualität, mit stabilen Preisen und steigenden Mieten. Als günstigerer Vorort im Vergleich zum Frankfurter Zentrum (wo Preise doppelt so hoch sind) eignet er sich ideal für langfristige Investitionen oder Eigenbedarf. Potenzielle Käufer und Mieter profitieren von der familiären Atmosphäre, doch der knappe Markt erfordert rasches Handeln. Eine professionelle Bewertung ist empfehlenswert, um von aktuellen Chancen zu nutzen. Insgesamt unterstreicht Nieder-Erlenbach die Attraktivität Frankfurts als Wohnstandort, mit Potenzial für moderate Wertsteigerungen in den nächsten Jahren.

Lagefaktoren und Verkehrsanbindung im Stadtteil Nieder-Erlenbach

Einst gegründet als Haufendorf befindet sich der Stadtteil innerhalb der südlichen Ausläufer der Wetterau im heutigen Erlenbach. Bis zur Frankfurter Hauptwache sind es von hier aus gerade einmal knapp neun Kilometer, wogegen das Rathaus Bad Vilbel allenfalls 2,5 Kilometer entfernt ist. So zählen neben Bad Vilbel auch die Nachbarstadtteile Petterweil, Nieder-Eschbach, Harheim und Massenheim zu den direkten Nachbarn des Stadtteils. Damit sowohl Einheimische aber auch Besucher nahezu jeden anderen Stadtteil sowie den eigentlichen Stadtkern der Mainmetropole erreichen können garantieren eine Vielzahl an Buslinien darunter die Linien 25, 27, 29, 65 sowie Nachtbuslinie n4 für einen nahtlosen Transport im öffentlichen Personennahverkehr.

Ein Blick auf wichtige Eckdaten und Fakten des Stadtteils

Heute sind es gerade einmal knapp 4.600 Einwohner, welche im ca. 833,6 Hektar großen Stadtteil eine romantische Heimat gefunden haben. Somit sind laut Statistisches Amt allein im Jahre 2013 knapp 2.077 Haushalte zu verzeichnen gewesen, welche sich zudem wie folgt aufgeteilt haben: Knapp 37,1 Prozent machten diejenigen Haushalte aus, die als Single im Stadtteil ein idyllisches Leben genießen, wobei Familien mit minderjährigen Teenagern im Haushalt immerhin 24,8 Prozent und alleinerziehende Elternteile rund 19,6 Prozent verzeichnen konnten. Ausländer mit Migrationshindergrund verbuchten einen Anteil von circa 17,0 Prozent und Senioren hatten einen Gesamtanteil von rund 17,8 Prozent. Allein anbetracht dieser Tatsachen ergab sich ein durchschnittliches Alter von ca. 44,2 Jahre.

Wohin in der Freizeit sowie zum Shopping innerhalb des Stadtteils

Die Frage was der Stadtteil letztendlich Einheimischen wie auch Besuchern an Freizeitattraktionen und Einkaufsmöglichkeiten anzubieten hat, ist mit wenigen Sätzen gänzlich einfach zu beantworten. Nicht gerade eine Fülle an Sehenswürdigkeiten erwarten Sie im dörflichen Stadtteil und dennoch lohnt es sich die hier anzufindenden kleineren sowie größeren Herrensitze anzuschauen. Sportliche Aktivitäten lassen sich zudem auf dem modernen Sportplatz ausüben, wogegen die wunderschöne Naturlandschaft zu ausgedehnten Spaziergängen einlädt. Eine Zahl an Geschäften finden Sie in der Innenstadt, wogegen Waren des täglichen Bedarfs viel eher im Rewe oder tegut-Markt eingekauft werden können.

Firmen und Schulen im Stadtteil

Arbeitsplätze lassen sich in einem der Einzelhandelsgeschäfte, Handwerksbetriebe, Dienstleistungsunternehmen aber auch in der Landwirtschaft finden. Insbesondere mittelständische Unternehmen darunter die Michel Präzision GmbH, Bachmann Kunstharzböden GmbH oder Schmidt & Wiesberg GmbH tragen erheblich zum Aufschwung innerhalb des Stadtteils bei. Für eine aqngemessene Schulausbildung garantieren unter anderen die Otto-Hahn-Schule, Anna-Schmidt-Schule sowie Schule am Erlenbach, um nur einige Beipiele beim Namen zu nennen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Nieder-Erlenbach oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.