Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Nieder-Eschbach

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Nieder-Eschbach das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Nieder-Eschbach Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Nieder-Eschbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Nieder-Eschbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Nieder-Eschbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Details über den Immobilienmarkt in Frankfurt-Nieder-Eschbach

Immobilienmarkt in Frankfurt-Nieder-Eschbach

1. Einleitung

Nieder-Eschbach, der nördlichste Stadtteil Frankfurts, zeichnet sich durch eine einzigartige Mischung aus ländlicher Idylle und städtischer Erreichbarkeit aus. Mit einer Fläche von rund 5,5 Quadratkilometern und etwa 9.000 Einwohnern liegt der Bezirk zwischen den Autobahnen A5 und A661, was ihn für Pendler attraktiv macht. Der historische Ortskern, umgeben von Feldern und Naturschutzgebieten, kontrastiert mit moderner Infrastruktur wie U-Bahn-Anbindungen (Linie U9) und Nähe zum Flughafen. Dieser Bericht beleuchtet den Immobilienmarkt Stand Dezember 2025, basierend auf aktuellen Marktanalysen. Er umfasst Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, den Mietmarkt sowie zukünftige Trends. Der Markt in Nieder-Eschbach bleibt stabil, profitiert von der wachsenden Beliebtheit bei Familien und Investoren, bleibt aber günstiger als zentrale Frankfurter Bezirke wie Innenstadt oder Westend.

2. Lage und Infrastruktur

Nieder-Eschbach bietet eine hohe Lebensqualität durch seine grüne Umgebung und gute Verbindungen. Die U-Bahn-Station Nieder-Eschbach ermöglicht eine Anfahrt ins Frankfurter Zentrum in unter 30 Minuten. Autobahnen sorgen für schnelle Erreichbarkeit von Bad Homburg, Eschborn und dem Rhein-Main-Gebiet. Lokale Annehmlichkeiten umfassen Grundschulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten in der Prager Straße und Freizeitangebote wie Wanderwege am Feldrand. Die Nähe zum Naturschutzgebiet Harheimer Berg macht den Stadtteil familienfreundlich und pendlerorientiert. Diese Faktoren treiben die Nachfrage an, insbesondere für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, da der Bezirk als „grünes Tor“ zu Frankfurt gilt. Allerdings fehlt es an Hochhäusern, was den Markt auf Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser beschränkt.

3. Preisentwicklung auf dem Kaufmarkt

Der Immobilienmarkt in Nieder-Eschbach hat sich 2025 moderat erholt, nach einer Phase der Stagnation in den Vorjahren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 4.500 €, für Häuser bei rund 4.800 €. Im Vergleich zu 2024 zeigen Wohnungen eine Steigerung von +5 bis +7 %, Häuser eine leichte Abkühlung um -2 bis -5 %. Über fünf Jahre beträgt die Gesamtentwicklung +2 %, was auf eine stabile, aber nicht überhitzte Dynamik hinweist.

Die Preise variieren stark je nach Lage: Zentrale Ortskerne sind teurer (bis 6.000 €/m²), Feldrandlagen günstiger (ab 3.800 €/m²). Neubauten, wie Niedrigenergiehäuser, erzielen Prämien von 10–15 % durch energetische Standards. Im Vergleich zu Frankfurt insgesamt (Durchschnitt: 5.500 €/m² für Häuser) positioniert sich Nieder-Eschbach als bezahlbarer Vorort, ideal für Erstkäufer. Die Entwicklung spiegelt die allgemeine Marktabkühlung wider, beeinflusst durch höhere Zinsen, birgt aber Potenzial durch begrenztes Angebot.

4. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Nieder-Eschbach ist knapp, was die Nachfrage antreibt. Aktuell sind etwa 90 Häuser und 240 Eigentumswohnungen zum Kauf verfügbar, hauptsächlich Bestandsobjekte aus den 1950er–1980er Jahren. Neubauten machen nur 10–15 % aus, oft als Mehrgenerationenhäuser konzipiert. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien (60 %), die den grünen Charakter schätzen, und Pendlern (30 %), die die Infrastruktur nutzen. Provisionsfreie Angebote von Privatverkäufern machen rund 20 % aus und sind besonders gefragt.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20–30 %, was zu längeren Verkaufszeiten von 3–6 Monaten führt. Beliebte Typen sind Reihenhäuser mit 100–150 m² (Preis: 500.000–750.000 €) und Doppelhaushälften. Sanierungsbedürftige Objekte bieten Einstiegschancen, da der Markt von Investoren dominiert wird, die auf Wertsteigerung setzen. Regionale Faktoren wie die Nähe zu Tech-Parks in Eschborn verstärken die Attraktivität.

5. Der Mietmarkt

Der Mietmarkt in Nieder-Eschbach ist ausgeglichen, mit steigenden Preisen durch hohe Nachfrage. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 13–15 €/m², für Häuser bei 14–16 €/m². Im Vergleich zu 2024 ist ein Anstieg von +7 % zu verzeichnen, getrieben durch Neubauzuzug und Pendler. Die Spanne reicht von 12 €/m² in älteren Beständen bis 18 €/m² in modernen Anlagen.

Faktoren wie Balkone, Parkplätze (Zuschlag 50–100 €) und Energieeffizienz (KfW-Standard) beeinflussen die Preise. Der Markt ist mieterfreundlich, mit Leerstandsquoten unter 3 %, aber steigender Konkurrenz um Neubauwohnungen. Für eine 80-m²-Wohnung liegen monatliche Kosten bei 1.000–1.200 €, inklusive Nebenkosten. Der Mietspiegel erlaubt Mieterhöhungen um bis zu 15 % bei Modernisierungen, was Vermieter motiviert.

6. Zukünftige Entwicklungen und Prognosen

Für 2026 wird eine moderate Preiserhöhung von +2–4 % erwartet, abhängig von EZB-Zinsentscheidungen und Wirtschaftswachstum im Rhein-Main-Raum. Die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (z. B. Wärmepumpen) steigt durch gesetzliche Vorgaben, was Neubauten begünstigt. Potenzielle Projekte wie Erweiterungen der U-Bahn oder Grünflächenentwicklungen könnten den Markt beleben. Grundstückspreise (aktuell 970–1.430 €/m²) deuten auf Bauaktivitäten hin, mit Fokus auf Mehrgenerationenwohnen.

Risiken umfassen steigende Baukosten (+10 % seit 2024) und eine mögliche Abkühlung durch Rezessionsängste. Positiv wirken die Olympiabewerbung Deutschlands und Tech-Wachstum in der Region, die Nieder-Eschbach als Wohnort attraktiver machen. Insgesamt bleibt der Markt robust, mit Potenzial für Investoren: Renditen von 3–5 % bei Mieten, Wertsteigerungspotenzial von 5 % jährlich.

7. Fazit und Empfehlungen

Nieder-Eschbach etabliert sich als stabiler, familienorientierter Immobilienmarkt mit Preisen unter dem Frankfurter Durchschnitt. Die Kombination aus Grünflächen, Infrastruktur und begrenzter Verfügbarkeit macht den Bezirk zukunftssicher. Käufern empfehlen sich Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial, Mietern Neubauten mit Balkon. Investoren sollten auf renditestarke Pakete setzen. Für eine individuelle Beratung lohnt eine lokale Bewertung, da der Markt dynamisch bleibt. Insgesamt bietet Nieder-Eschbach ein ausgewogenes Verhältnis von Preis und Qualität, ideal für langfristige Bindung.

Wichtige Punkte zur Lage sowie den Verkehrsmitteln des Frankfurter Stadtteils

Frankfurt-Nieder-Eschbach nimmt im Norden Frankfurts seinen Platz ein. Zu seinen Nachbarorten zählen die Frankfurter Stadtbezirke Bonames, Erlenbach und Kalbach-Riedberg sowie die Bad Homburger Bezirke Ober-Erlenbach und Ober-Eschbach. Der Stadtteil im Norden von Frankfurt ist durch mehrere Omnibuslinien und Stadtbahnlinien erschlossen. Die Stadtbahnlinie U2 verbindet das Viertel mit dem Frankfurter-U-Bahnnetz. Mit den angrenzenden Stadtteilen Nieder-Erlenbach und Bonames ist der Bezirk durch die Omnibuslinien 29 und 27 verbunden. Zudem grenzen die Bundesautobahnen 661 sowie 5 an Frankfurt-Nieder-Eschbach. Die längste Straße Frankfurts, die Homburger Landstraße, zieht sich durch den Stadtteil und führt in die Frankfurter Innenstadt.

Interessante Daten und Fakten zum Stadtviertel

Der Ort ist bereits länger besiedelt als Frankfurt am Main selbst. Genauer gesagt wurde er bereits 20 Jahre vorher in einer Urkunde erwähnt. Im Jahre 1972 wurde die einstige selbstständige Gemeinde nach Frankfurt am Main eingemeindet. Heute leben hier rund 11.400 Menschen, die sich auf einer Fläche von etwa 635 Hektar aufteilen. Der Anteil an Frauen und Männern ist hier etwa gleich hoch. Circa 1.810 Menschen leben im Bezirk auf einem Quadratkilometer. Durchschnittlich 9.090 Einwohner besitzen die deutsche Staatsangehörigkeit. Etwa 2.140 der insgesamt rund 5.400 Haushalte im Ort sind Single-Haushalte. Zudem existieren in dem Stadtteil circa 1.210 Mehrpersonenhaushalte mit Kindern. Der Eschbach fließt durch das Stadtviertel.

Die Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten in Nieder-Eschbach

In Nieder-Eschbach gibt es jede Menge Vereine, die sowohl die junge als auch die ältere Bevölkerung ansprechen. So bietet der Stadtteil unter anderem einen Hundesportverein, einen Heimat- und Geschichtsverein, einen Kinder- und Jugendtreff sowie den Schachverein Frankfurt Nord. Außerdem öffnet hier jeden Freitag ein Wochenmarkt seine Pforten, der zum gemütlichen Bummeln einlädt. Zu Spaziergängen laden die Honigwiesen ein, in der Besucher die noch unberührte Tier- und Pflanzenwelt erleben können. Auch der Pfingstwald bietet Möglichkeiten für Aktivitäten im Freien. Mit Einkaufsmöglichkeiten im Viertel warten die Supermärkte Netto, Lidl, Aldi Süd und Rewe auf.

Ein Blick auf die Arbeitsmarktlage sowie die Bildungsmöglichkeiten in Frankfurt-Nieder-Eschbach

Mit seinem etwa 38 Hektar großen Gewerbegebiet bietet der Frankfurter Stadtbezirk viel Platz für Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen. Überwiegend haben hier Betriebe ihren Sitz, die im Bereich Großhandel, Baugewerbe und Dienstleistungen agieren. Das Areal ist an die Bundesautobahn 661 angeschlossen. Schüler können im Ort eine Gesamtschule und eine Grundschule besuchen. Darüber hinaus ist der Stadtteil in Besitz zweier Fördervereine.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Nieder-Eschbach oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.