Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Kalbach-Riedberg

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Kalbach-Riedberg das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Kalbach-Riedberg Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Kalbach-Riedberg

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Kalbach-Riedberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Kalbach-Riedberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Der Immobilienmarkt in Frankfurt Kalbach-Riedberg

Einleitung

Frankfurt-Kalbach-Riedberg, ein dynamischer Ortsbezirk im Norden Frankfurts, vereint traditionelle ländliche Elemente mit moderner urbaner Entwicklung. Der Stadtteil umfasst den historischen Kern von Kalbach und das ambitionierte Neubaugebiet Riedberg, das seit den 1990er Jahren als eines der größten Wohn- und Wissenschaftsviertel der Stadt ausgebaut wird. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach familienfreundlichen Wohnungen und Häusern, getrieben durch die Nähe zum Campus der Goethe-Universität, gute Verkehrsanbindungen und eine grüne Umgebung. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Faktoren und Prognosen für das Jahr 2025, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten zum Stand Dezember 2025. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, da diese den Großteil des Marktes ausmachen, ergänzt um Aspekte des Miet- und Gewerbemarkts.

Lage und Infrastruktur

Kalbach-Riedberg erstreckt sich über etwa 12 Quadratkilometer im Nordwesten Frankfurts und grenzt an Stadtteile wie Niederursel, Bonames und Nieder-Eschbach. Der Ortskern Kalbach, mit seinen Fachwerkhäusern und dem „Erzählstein“ als historisches Wahrzeichen, kontrastiert mit dem Riedberg, einem geplanten Stadtteil mit polygonaler Architektur, Neubauquartieren und einem Fokus auf Nachhaltigkeit. Der Niddapark und umliegende Grünflächen sorgen für eine hohe Lebensqualität, während die U-Bahn-Linien U8 und U9 eine Anbindung an die Frankfurter Innenstadt in unter 20 Minuten ermöglichen. Autobahnen A5 und A661 erleichtern Pendlerverbindungen nach Bad Homburg oder dem Rhein-Main-Flughafen.

Die Infrastruktur ist familienorientiert: Grundschulen, Kindergärten und das Sport- und Freizeitzentrum Kalbach bieten Freizeitmöglichkeiten, darunter Hallenmeisterschaften und einen 9-Loch-Golfplatz. Einkaufszentren im Riedbergzentrum decken den täglichen Bedarf ab, und die Großmarkthalle im Gewerbegebiet „Am Martinszehnten“ (86,9 Hektar) versorgt die Region mit Frischprodukten. Diese Faktoren machen Kalbach-Riedberg attraktiv für Familien, Studierende und Pendler, was den Immobilienmarkt stabilisiert und die Nachfrage antreibt.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung von Kalbach-Riedberg wächst kontinuierlich und liegt derzeit bei rund 20.756 Einwohnern, wobei der Riedberg mit über 17.000 Bewohnern den Löwenanteil ausmacht. Der Anstieg um 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr unterstreicht die Attraktivität des Viertels: Von den geplanten 16.000 Einwohnern bis 2020 wurde diese Zahl bereits überschritten, und weitere Zuzüge sind zu erwarten. Der Ausländeranteil beträgt etwa 29,8 Prozent, mit vielen Zuzüglern aus Nicht-EU-Staaten, was die Vielfalt steigert und den Wohnungsbedarf erhöht.

Wirtschaftlich dominiert der Bildungs- und Forschungssektor: Der naturwissenschaftliche Campus der Goethe-Universität, inklusive des Max-Planck-Instituts für Biophysik und des Frankfurter Innovationszentrums Biotechnologie, schafft über 3.000 Arbeitsplätze. Dazu kommen Handwerksbetriebe, Gastronomie und Logistik im Gewerbegebiet. Die durchschnittliche Altersstruktur ist jung (Durchschnittsalter 36 Jahre, fünf Jahre unter dem Frankfurter Schnitt), was Familien und junge Berufstätige anzieht. Diese demografische Dynamik treibt den Bedarf an mittelgroßen Wohnungen und Reihenhäusern, während die stabile Beschäftigungssituation die Zahlungsfähigkeit der Käufer und Mieter sichert. Insgesamt profitiert der Markt von Frankfurts Wachstum, das die Stadtbevölkerung auf über 750.000 Einwohner anhebt.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Kalbach-Riedberg ist ausgeglichen, mit einer leichten Überhang an Angeboten durch abgeschlossene Neubauvorhaben, aber anhaltender Nachfrage aufgrund der Lagevorteile. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 55 Kaufobjekte inseriert, darunter 32 Eigentumswohnungen und 18 Häuser. Die Transaktionszahlen sind stabil, mit einem Fokus auf Neubauwohnungen (über 6.000 Einheiten seit 2000) und sanierte Bestandsimmobilien. Der Markt ist familienzentriert: 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen machen 70 Prozent der Angebote aus, gefolgt von Doppel- und Reihenhäusern.

Gewerbeimmobilien sind begrenzt, konzentriert im Martinszehnten-Gebiet mit Logistikflächen (bis 25.000 m²) und Büros, die teilanmietbar sind. Die Vermietung hier ist robust, da der Campus und das Frischezentrum konstante Nachfrage erzeugen. Insgesamt ist der Markt weniger spekulativ als im Frankfurter Zentrum, was zu moderaten Preisen und kürzeren Vermarktungszeiten (durchschnittlich 3–4 Monate) führt.

Preisentwicklung

Die Preise in Kalbach-Riedberg haben sich von 2024 auf 2025 leicht angepasst, mit einem Rückgang bei Kaufpreisen um 1–2 Prozent, was auf höhere Bauzinsen (3–4 Prozent) und eine temporäre Marktabkühlung zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Trend langfristig aufwärts: Über fünf Jahre beträgt die Steigerung +2 Prozent.

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis liegt bei 4.736–7.438 €, abhängig von Baujahr und Ausstattung. Neubauwohnungen im Riedberg erreichen bis 8.289 €/m², Bestandsimmobilien starten bei 3.474 €/m². Im Riedbergzentrum sind Preise um 5.397 €/m² üblich.
• Häuser: Durchschnittlich 4.592–5.656 €/m², mit Spannen von 2.957 € (günstige Reihenhäuser) bis 7.497 € (moderne Doppelhaushälften). Familienhäuser auf 500 m² Grundstücken sind gefragt.
• Grundstücke: Bodenrichtwerte von 250–2.600 €/m², durchschnittlich 1.210 €/m² (Rückgang um 4,6 Prozent), beeinflusst durch Bebauungspotenzial und Lage.

Im Vergleich zu Frankfurt insgesamt (Wohnungen: 6.479 €/m²) ist Kalbach-Riedberg günstiger, was es zu einer Einstiegsoption für Käufer macht. Die Preise spiegeln mittlere bis gute Wohnlagen wider, mit Aufschlägen für Neubau und Grünlage.

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist angespannt, mit steigenden Kaltmieten um 6,64 Prozent im Jahresvergleich. Der Durchschnitt liegt bei 14,11–18,41 €/m², deutlich über dem deutschen Schnitt (8,68 €/m²). Neubauwohnungen im Riedberg fordern 16–20 €/m², Bestandsobjekte 12,93–14,52 €/m².

Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für familientaugliche Einheiten. Im Riedberg sind moderne Apartments mit Balkon oder Penthouse-Layout besonders begehrt, mit Mieten bis 19,01 €/m² für Häuser. Der Mietspiegel prognostiziert weitere moderate Steigerungen durch Infrastrukturausbau.

Einflussfaktoren

• Positive Treiber: Hohe Nachfrage durch Campus-Beschäftigte und Familien (Nachwuchsrate hoch), exzellente Anbindung und Neubauoffensiven (z. B. Rhein-Main-Residenz). Die junge Bevölkerung und Grünflächen heben die Attraktivität.
• Herausforderungen: Steigende Zinsen dämpfen Käufe; der Rückgang der Genehmigungen (bundesweit nur 230.000 Neubauten 2025) verschärft den Mangel. Ältere Bestandsimmobilien (1950er-Jahre) erfordern Sanierungen.
• Lokale Besonderheiten: Der Übergang von Alt- zu Neubau schafft Preisdifferenzen; der Golfplatz und Niddapark addieren Wert.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für das vierte Quartal 2025 wird eine leichte Stabilisierung erwartet, mit +0,05 bis +1,5 Prozent Preisanstieg bei Wohnungen. Langfristig (bis 2030) könnte der Markt zweigeteilt werden: Klimaresiliente Neubauten (z. B. energieeffiziente Riedberg-Quartiere) steigen um bis zu 25 Prozent, während unsanierte Altbauten stagnieren. Sinkende Zinsen (potenziell unter 3 Prozent) könnten die Nachfrage ankurbeln, insbesondere bei Familien. Die Bevölkerungswachstum (Ziel: 25.000 Einwohner) und Campus-Erweiterungen treiben den Bedarf; moderate Mietsteigerungen (2–4 Prozent jährlich) sind wahrscheinlich. Insgesamt bleibt Kalbach-Riedberg ein solides Investment, mit Fokus auf nachhaltige Objekte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Kalbach-Riedberg ist resilient und zukunftsweisend, geprägt von Wachstum und Qualität. Mit Preisen unter dem Frankfurter Durchschnitt bietet er Einstiegschancen für Käufer und stabile Renditen für Vermieter. Die Kombination aus moderner Infrastruktur, wirtschaftlicher Dynamik und naturnaher Lage positioniert den Stadtteil als attraktiven Wohnort. Interessenten sollten auf Neubau und Sanierungsobjekte setzen, um von der prognostizierten Aufwertung zu profitieren. Eine individuelle Bewertung durch lokale Experten empfiehlt sich, um von der stabilen Marktentwicklung zu nutzen.

Was über die Lage und Verkehrsmittel des Frankfurter Stadtteils Kalbach-Riedberg zu sagen ist

Der Stadtteil Kalbach-Riedberg ist im Norden von Frankfurt am Main zu finden. Hier grenzt er im Nordosten an den Frankfurter Stadtteil Nieder-Eschbach, im Osten an Bonames, im Südosten an Frankfurter Berg sowie im Süden an Eschersheim und Niederursel. Bei allen Orten handelt es sich um Frankfurter Stadtteile. Das Stadtviertel ist durch einige Buslinien erschlossen. So führen die Buslinien 29, 28, 251 und 24 durch den Stadtteil. Außerdem verkehren hier Nachtbusse der Linien N 4 und N 3. Durch die U-Bahn-Linie 2 ist der Stadtteil Kalbach mit der Frankfurter Innenstadt verbunden. Vom Bereich Riedberg aus können Reisende mit den U-Bahnlinien 9 und 8 in das Frankfurter Zentrum gelangen.

Wichtige Daten und Fakten zu Frankfurt-Kalbach-Riedberg

Seit 1972 fungiert Kalbach-Riedberg als Stadtteil von Frankfurt. Das nördlich gelegene Stadtviertel setzt sich aus den Stadtbezirken Riedberg und Kalbach zusammen. Riedberg gilt als der jüngere Stadtteil. Eine Fläche von etwa 616 Hektar umfasst das Stadtviertel, in welchem heute rund 14.000 Menschen wohnen. Seit 2009 verzeichnet der Bezirk eine kontinuierlich wachsende Einwohnerzahl. Heute gilt das Viertel als größtes Neubaugebiet von Frankfurt.

Diese Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten bietet Frankfurt-Kalbach-Riedberg

Die Infrastruktur im Viertel hat sich in den letzten Jahren merklich ausgebaut. So kann der Bezirk ein reges Vereinsleben vorweisen, das besonders durch den Kalbacher Kinderverein hervorsticht. Der bundesweit bekannte Verein übermittelt jedes Jahr den Literatur-Preis „Klapperschlange“. Gleichwohl sind in dem Stadtbezirk einige kulturelle Schätze zu entdecken, wie etwa der „Erzählstein Stele“ im Park oder die katholische St. Laurentiuskirche aus dem 18. Jahrhundert. Im Ortsteil Kalbach befindet sich ein riesiges Sport- und Freizeitzentrum, das eine Vielzahl an Außenanlagen und Hallen beherbergt. Hier fanden bereits einige deutsche Meisterschaften statt. Als weiteren attraktiven Anlaufpunkt präsentiert sich der 9-Loch-Golfplatz, der nördlich des Freizeitzentrums gelegen ist. Im Stadtteil befinden sich mit Lidl, Aldi und Rewe mehrere Supermärkte.

Ein Blick auf die Arbeitsmarktlage und die Bildungseinrichtungen im Stadtviertel

Im Stadtbezirk befindet sich ein etwa 60 Hektar großes Gewerbegebiet. Das Areal „Am Martinszehnten“ bietet Platz für Unternehmen aus Groß- und Einzelhandel. Bei der Zielgruppe handelt es sich um Betriebe aus den Bereichen Großhandel, Produktion, Logistik und Güterverkehr. Zu den nennenswerten Unternehmen im Ort zählen unter anderem Mercedes-Benz, Iveco und das Rechenzentrum der Citibank. In Riedberg existieren ein naturwissenschaftlich ausgerichtetes Gymnasium sowie mehrere Grundschulen. Das Gymnasium ist seit 2012 ein Teil des Stadtteils. Ebenso trifft man in Kalbach auf eine Grundschule.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Kalbach-Riedberg oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.