Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Niederursel

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Heddernheim das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Heddernheim Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Niederursel

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Niederursel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Niederursel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Weitreichende Erkenntnisse zum Immobilienstandort Frankfurt Niederursel! Herzlich willkommen im Stadtteil Niederursel, welcher im Volksmund auch als die Stadt der Mühlen bezeichnet wird und die Bonner Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ihren wichtigen Standort vorzuweisen hat!

Die beeindruckende Vielfalt auf dem Immobilienmarkt des Frankfurter Stadtteils Niederursel

Einleitung

Niederursel, ein Stadtteil im Nordwesten Frankfurts, zeichnet sich durch eine harmonische Mischung aus urbaner Nähe und naturnaher Ruhe aus. Mit einer Fläche von etwa 7,4 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von rund 17.700 Einwohnern im Jahr 2025 repräsentiert Niederursel einen der ruhigeren und familienfreundlicheren Bezirke der Metropole. Der Immobilienmarkt hier ist eng mit der wirtschaftlichen Dynamik Frankfurts verknüpft, profitiert jedoch von der grünen Umgebung, guter Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen in der Finanz- und Dienstleistungsbranche. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren sowie Prognosen für die kommenden Jahre. Basierend auf den Daten für das dritte und vierte Quartal 2025 zeigt sich ein stabiler, leicht ansteigender Markt mit moderaten Wachstumsraten, beeinflusst durch steigende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach Wohnraum.

Lage und Infrastruktur

Niederursel liegt im Nordwesten Frankfurts und grenzt an den Stadtwald, was es zu einem attraktiven Ort für Naturliebhaber macht. Die Anbindung an das Verkehrsnetz ist ausgezeichnet: Die U-Bahn-Linien U8 und U9 verbinden den Stadtteil zentral mit der Frankfurter Innenstadt in nur 15 bis 20 Minuten. Autobahnen wie die A66 und A5 sind in unmittelbarer Nähe, was Pendler aus dem Rhein-Main-Gebiet anzieht. Innerhalb des Viertels finden sich Einkaufszentren wie das Einkaufszentrum Niederursel, Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, darunter Parks und Sportanlagen. Diese Infrastruktur unterstützt den Immobilienmarkt, indem sie eine hohe Lebensqualität bietet und die Nachfrage nach Familienwohnungen und -häusern steigert. Die Nähe zum Flughafen Frankfurt (ca. 20 km) und zu Wirtschaftszentren wie dem Westend verstärkt die Attraktivität für Berufstätige.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie in Niederursel spiegelt den Trend der gesamten Stadt wider: Frankfurt verzeichnet ein moderates Bevölkerungswachstum, das sich zum Jahresende 2024 auf 776.843 Einwohner belief und bis Mitte 2025 auf etwa 778.589 anstieg – ein Plus von rund 0,9 Prozent. In Niederursel selbst lebt eine vergleichsweise junge Bevölkerung mit einem hohen Anteil an Familien; das Durchschnittsalter liegt bei etwa 41,5 Jahren, niedriger als im hessischen Durchschnitt. Der Zuzug junger Haushalte und internationaler Fachkräfte treibt die Nachfrage nach Immobilien an, da viele in der Finanz- und Tech-Branche arbeiten. Wirtschaftlich profitiert Niederursel von Frankfurts Rolle als Finanzzentrum: Die Beschäftigung in Dienstleistungen und produzierendem Gewerbe wächst, wenngleich Prognosen für Hessen bis 2030 leichte Rückgänge im produzierenden Sektor erwarten. Die Arbeitslosigkeit im IHK-Bezirk Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei unter 6 Prozent, was Stabilität signalisiert. Regionale Initiativen wie die „Zukunftswerkstätten“ fördern die Fachkräftegewinnung durch Quereinstiege und Digitalisierung, was langfristig den Immobilienbedarf ankurbelt.

Wohnimmobilienmarkt: Kaufpreise und Angebote

Der Wohnimmobilienmarkt in Niederursel ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die durch die begrenzte Neubaufäche begrenzt wird. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 5.702 Euro, für Eigentumswohnungen bei 5.797 Euro. Diese Werte markieren einen Anstieg von 7,89 Prozent für Häuser und 3,53 Prozent für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine Erholung nach den Zinserhöhungen der EZB hinweist. Günstigere Objekte starten bei 3.912 Euro pro Quadratmeter für ältere Häuser, während Premium-Lagen bis 6.471 Euro erreichen. Die Preisentwicklung seit 2022 zeigt eine leichte Korrektur: Von einem Hoch von über 6.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 sind die Preise um etwa 5 bis 10 Prozent gesunken, stabilisieren sich nun jedoch. Aktuell sind rund 44 Wohnobjekte zum Kauf verfügbar, darunter Zweifamilienhäuser und moderne Mehrfamilienhäuser auf großen Grundstücken. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Neubauten, da Käufer auf steigende Energiekosten reagieren.

Mietmarkt: Preise und Trends

Der Mietmarkt in Niederursel bleibt eng und teuer, getrieben durch den Zuzug von Fachkräften. Im dritten Quartal 2025 beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen 13,83 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 5,65 Prozent zum Vorjahr. Für Häuser liegen die Preise bei etwa 14,37 Euro pro Quadratmeter. In beliebten Lagen wie der Theodor-Neubürger-Straße oder am Martin-Luther-King-Park erreichen Mieten bis 18,44 Euro, in ruhigeren Zonen ab 11,99 Euro. Die Veränderung zum Vorquartal beträgt +1,04 Prozent, was eine leichte saisonale Steigerung andeutet. Aktuell sind etwa 32 Mietwohnungen verfügbar, hauptsächlich 3-Zimmer-Objekte ab 1.000 Euro Kaltmiete für 70 bis 80 Quadratmeter. Der Mietspiegel zeigt eine Zunahme um 2,7 Prozent für Wohnungen in Frankfurt insgesamt, die sich in Niederursel widerspiegelt. Faktoren wie die hohe Auslastung (über 95 Prozent) und begrenztes Angebot führen zu Wettbewerb unter Mietinteressenten, wobei moderne Ausstattungen wie Einbauküchen und Balkone die Preise aufpeppen.

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Niederursel ist weniger dominant als in zentralen Frankfurter Bezirken, konzentriert sich aber auf Büros und Praxen. Aktuell gibt es 36 Angebote, vorwiegend Büros von 198 bis 1.496 Quadratmetern zu Mieten ab 11,50 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete für Büros in Frankfurt liegt bei 42 Euro, doch in Niederursel sind es realistisch 15 bis 20 Euro aufgrund der peripheren Lage. Der Bestand an Büroflächen in Frankfurt umfasst 11,46 Millionen Quadratmeter, mit einem Leerstand von nur 6,8 Prozent – Niederursel profitiert von der Nachfrage nach kostengünstigen Standorten nahe dem Zentrum. Investitionen in Gewerbeobjekte sind stabil, mit einem Transaktionsvolumen von mehreren Milliarden Euro in der Region. Die Entwicklung ist positiv, da Digitalisierung und Hybridarbeit flexible Flächen fordern; Neubauten wie moderne Bürohäuser mit guter Anbindung ziehen Dienstleister an.

Einflussfaktoren und Herausforderungen

Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt: Steigende EZB-Zinsen dämpfen Käufe, fördern aber Mieten; die demografische Zuwanderung (besonders aus Nicht-EU-Ländern, +2,6 Prozent) erhöht den Bedarf. Infrastrukturprojekte wie Erweiterungen der U-Bahn-Linien stützen die Preise, während der demografische Wandel – mehr Ältere, weniger Junge – langfristig zu Anpassungen zwingt. Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel in Hessen (Prognose: -21.100 Erwerbstätige bis 2030 im produzierenden Gewerbe) und steigende Baukosten, die Neubau bremsen. Dennoch bleibt Niederursel widerstandsfähig durch seine Wohnqualität.

Ausblick und Prognose

Für 2026 und darüber hinaus erwarten Experten ein moderates Wachstum der Preise um 2 bis 4 Prozent jährlich, getrieben durch Frankfurts Bevölkerungszuwachs auf 789.000 bis 2025 und 827.000 bis 2035. Der Kaufmarkt stabilisiert sich bei 5.800 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter, Mieten könnten auf 14,50 Euro klettern. Investitionen in nachhaltige Sanierungen und Quereinstiegsprogramme werden entscheidend sein, um den Markt resilient zu halten. Niederursel positioniert sich als „grüner Kontrast“ zur Stadt, was langfristig zu einer Prämie von 5 bis 10 Prozent auf Preise führt.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Niederursel ist robust und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage. Für Käufer und Mieter bietet er ein ausgewogenes Verhältnis von Qualität und Kosten, während Investoren von der regionalen Dynamik profitieren. Eine kontinuierliche Beobachtung wirtschaftlicher Trends ist ratsam, um Chancen optimal zu nutzen.

Spezielle Fakten zu den Lagefaktoren und öffentlichen Verkehrsmitteln

Etwas nordwestlich von Frankfurt am Main finden Sie den idyllischen Stadtteil direkt am Uferlauf des Urselbachs, welcher zudem ein rechter Zufluß der Nidda ist. Mit einer Fläche von rund 722,00 Hektar sowie knapp 15.300 Einwohnern bietet der Stadtteil eine Fülle an Besonderheiten, auf die im späteren Verlauf noch etwas ausführlicher eingegangen wird. In der unmittelbaren Nachbarschaft finden Sie unter anderen Steinbach im Taunus, Oberursel, Eschersheim, Heddernheim, Praunheim sowie Kalkbach-Riedberg. Da am westlichen Rande des Stadtteils die Bundesautobahn A5 verläuft, lässt sich die Region selbst mit dem eigenen Kraftfahrzeug sehr gut erreichen. Mittels zahlreicher U-Bahn-Linien wie der Linie U3, U8 und U9 aber auch Buslinien darunter die Linien 71, 72 sowie 73 enschließlich Nachbuslinie n2 erreichen Sie nahezu jeden Nachbarbezirk innerhalb weniger Minuten Fahrt.

Ausschlaggebende Fakten sowie Daten zum Stadtteil

Es sind circa 7,2 Quadratkilometer Grundfläche sowie knapp 15.300 Menschen, was die Hauptmerkmale des Stadtteils darstellen. So waren im Jahre 2013 nach Angaben des statistischen Amtes im Stadtteil ca. 7.400 Haushalte erfasst, welche zudem in folgende kategorien aufgeteilt wurden: Familienhaushalte mit Kindern unter 18 Jahren 22,6 Prozent, alleinerziehende Elternteile 20,6 Prozent sowie Single-Haushalte 43,3 Prozent. Mit knapp 39,5 Prozent war der Anteil ausländischer Mitbürgerinnen und Mitbürger im Stadtteil relativ hoch. Dagegen waren Senioren mit einem Mindestalter von 65 Jahren und darüber immerhin mit etwa 22,2 Prozent vertreten. Zudem lag das Durchschnittsalter aller im Stadtteil gemeldeten Einwohner bei rund 41,2 Jahre.

Sehenswürdigkeiten, Freizeitangebote aber auch Einkaufsmöglichkeiten

Es erwarten Sie eine Fülle an Sehenswürdigkeiten darunter das ehemalige Frankfurter Rathaus aus dem Jahre 1716 oder Solms-Rödelheimische Rathaus aus dem Jahre 1718, welche im Stadtteil auf Sie warten. Hinzu kommen die Gustav-Adolf-Kirche sowie der sogenannte Gehorsam, welcher noch immer eine vorhandene Prangekette, welche sich am Fuße der ehemaligen Sankt Georgkapelle befindet vorzuweisen hat. Zudem lohnt es sich einmal einen Ausflug zum jüdischen Friedhof zu unternehmen, auf dem Sie den Gedenkstein in Augenschein nehmen können. Zahlreiche Gschäfte des Einzelhandels erwarten Sie in der gesamten Innenstadt, wogegen Waren des täglichen Bedarfs wohl eher im Rewe-Markt, Penny Markt in der Lurgiallee 6 oder Netto Discount in der Thomas-Mann-Straße 6 zu finden sind.

Arbeitsangebote und Bildungseinrichtungen im Stadtteil

Sowohl der Einzelhandel, das Handwerk und Dienstleistungsgewerbe aber auch mittelständische Unternehmen darunter die Nord-West Wäscherei, Maxpert GmbH oder Plisseereinigung Bruno tragen erheblich dazu bei, dass im Stadtteil gerade einmal eine Arbeitslosenquote von ca. 5,7 Prozent vorherrscht. Auch der Bereich Bildung garantiert mit einer Vielzahl an Bildungseinrichtungen wie der Ernst-Reuter-Schule (Gesamtschule und Gymnasium), Heinz-Kromer-Schule (Grundschule) sowie Albert-Griesinger-Schule (Förderschule) für eine solide Ausbildung im Stadtteil.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Niederursel oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.